Lettera al Sole 24 ore

Clausole birichine nelle vendite di case in costruzione

Ho firmato un "impegno di vendita" con un costruttore per un immobile in costruzione e che mi verrà consegnato per fine 2007 versando una somma di > EUR> 2000. Tra pochi giorni dovrò fare il compromesso di vendita per cui ne ho richiesta copia al costruttore. Leggendola ho notato alcuni punti non del tutto chiari. Provo a sintetizzarli:
1)la stipula dell'atto notarile di vendita dovrà avvenire a rogito di notaio designato da loro ma a mie spese.
2)mi devo impegnare a rogitare pur in pendenza del rilascio di certificato di abitabilità da parte del comune.
3)Il costruttore si riserva il diritto per 80 anni di utilizzare il tetto di copertura per insegne o cartelloni pubblicitari permanenti senza alcun onere di spesa a suo carico.
4) Alla firma del compromesso devo accollarmi una quota del mutuo fondiario nominale originario che il costruttore ha sottoscritto o sottoscriverà con un istituto secondo le condizioni stabilite con lo stesso nel contratto condizionato di mutuo edilizio. Inoltre (è espressamente scritto) che io devo pagare sia gli interessi passivi relativi al mutuo accollato così come stabiliti nel contratto condizionato di mutuo edilizio sopra citato, sia l'eventuale quota capitale in ammortamento.
Mi sembrano clausole un po' troppo di parte per cui chiedo un vostro parere facendo riferimento alla legislazione in vigore.

Va subito premesso che le clausole da Lei indicate non sono, di per sé, poco comuni nei contratti di acquisto di immobili sulla carta. Si tratta di disposizioni che non entrano in diretta contraddizione con il Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (che Le consigliamo caldamente di leggere) , purchè ovviamente non siano lesi altri articoli di tale decreto (tra cui il più importante è quello che istituisce la fideiussione obbligatoria. Nel suo caso però va consultato attentamente anche l’articolo 6 sui contenuti del contratto preliminare).

Questo non significa che tali clausole siano per forza legittime. Vediamole una per una.

1) designazione del notaio. Non esiste una legge che stabilisca che deve essere fatta dall’acquirente: è solo una prassi diffusissima. Nel caso degli acquisti sulla carta, però, è comune che la nomina sia imposta dal costruttore. Ciò è dettato da alcune ragioni pratiche (omogeneità dei rogiti, talora anche risparmio sugli onorari, dato che essi sono “fatti in serie”). Tuttavia non è detto che Lei non possa insistere sulla scelta del notaio o comunque chiedere consulenza a un altro professionista.

2) pendenza del certificato di abitabilità. Anche questa clausola può essere dettata da motivi tecnici (tempi di rilascio del certificato). Tuttavia, qualora esso non fosse rilasciato, la vendita senza agibilità potrebbe essere valutata non come nulla, ma come risolvibile, perché considerata dalla giurisprudenza come “aliud pro alio”, vendita di una cosa per l’altra. La clausola potrebbe essere accettata, ma a patto che se ne inserisca una che regoli la risoluzione del contratto, con restituzione di quanto anticipato, interessi e danni. Per Lei resterebbe comunque a rischio: una cosa è dare del denaro, un’altra è averlo indietro (anche se se ne ha diritto).

3) utilizzo tetto. Questa clausola è in forte odore di presunta vessatorietà. Anche dopo che è stata firmata, potrebbe (e, secondo noi, dovrebbe) essere giudicata nulla, ai sensi dell’articolo 33 del Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, il “codice del consumo”. Esso recita, nel comma 1: “Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”.

Nell’articolo 34 si dice che “La vessatorietà di una clausola è valutata tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende”. E anche che “Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.”. L’unica via di scampo per il costruttore sarebbe dimostrare che ha praticato un deciso sconto sul prezzo di mercato, per ottenere questo diritto, dopo una trattativa. Tra l’altro il Tribunale di Bologna, in un caso simile (sentenza 28 giugno 2005 sulla riserva del costruttore di installazione di antenna per cellulari sul tetto), ha dato ragione al condominio, valutando tra l’altro che esiste un pericolo di deprezzamento dell’immobile.

4) accollo del mutuo. Spesso è la prassi. Occorre naturalmente valutare le condizioni del mutuo stesso, esattamente come si valuta il prezzo d’acquisto nonché l’eventuale possibilità di estinzione anticipata non eccessivamente onerosa.

In definitiva è prudente che Lei sia assistito da un buon professionista, prima di firmare. La spesa necessaria è più che giustificata.