Detrazione 36% box, comunicazioni inizio lavori, sublocazione e redditi, assegnazione immobili a soci, reddito da canone di immobili vincolati: i chiarimenti delle Entrate

Circolare Agenzia delle Entrate del 20/06/2002 n. 55 (Estratto sui temi immobiliari)

Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso

Oggetto:

Risposte a vari quesiti in materia di imposte sui redditi e IRAP, predisposte dalla Direzione Regionale dell'Agenzia delle Entrate per la Liguria.

Si riportano, di seguito, le risposte a quesiti vari in materia di imposte sui redditi e IRAP predisposte dalla Direzione regionale per la Liguria. In considerazione della rilevanza generale dei temi trattati e della correttezza delle risposte elaborate, se ne autorizza l'inserimento nel servizio "documentazione tributaria"consultabile attraverso i siti www.agenziaentrate.it <http://www.agenziaentrate.it> e www.finanze.it, ai sensi e per gli effetti degli articoli 10, comma 2 della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 3, comma 5 del Decreto 26 aprile 2001, n. 209.

1 oneri detraibili

D: Nel caso in cui durante il 2002 sia dato inizio ai lavori di costruzione di boxes da parte di un'impresa costruttrice e proprietaria dell'area, e durante lo stesso anno si stipuli il compromesso di vendita e si versino acconti secondo lo stato di avanzamento lavori, la detrazione del 36% compete anche se l'atto definitivo di acquisto verrà effettuato dopo il 31 dicembre 2002 (al termine dei lavori di costruzione)? In caso di risposta affermativa, la detrazione si calcola in ogni caso sui pagamenti con bonifico effettuati entro il 31 dicembre 2002 (fino alla concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall'impresa) ovvero anche su quelli successivi?

R: La detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico nel corso del 2002 e fino a concorrenza del costo di costruzione del box dichiarato dall'impresa, a condizione che:

- il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato;

- - da tale compromesso risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra edificio abitativo e box.

D: In un condominio munito di codice fiscale e di amministratore,si vorrebbe presentare il modulo per le agevolazioni "del 36%" con il codice fiscale del condominio e di uno dei condomini, come consentito dall'art. 2, c. 2 del decreto 6.3.1998 (i condomini sono infatti solo 4 e darebbero mandato ad uno solo di essi di firmare il contratto di appalto e di seguire la pratica fiscale). Si domanda se nel caso descritto i bonifici devono essere effettuati dal solo condomino delegato al posto dell'amministratore (che indicherà il proprio C.F. e anche quello del condominio) oppure se i bonifici possono essere effettuati da ciascun condomino con il proprio C.F. e quello del condominio.

R: Si ritiene che il bonifico debba essere effettuato dall'amministratore o dal condomino delegato ad effettuare il pagamento in luogo dell'amministratore. Al fine di una corretta imputazione delle spese che danno diritto alla detrazione da parte dei singoli condomini è opportuno che anche i pagamenti vengano gestiti unitariamente dal condominio.

Diversamente non sarebbe infatti possibile trovare una corrispondenza tra l'importo pagato singolarmente dal condomino e la spesa complessiva riferibile ai lavori eseguiti in base al contratto stipulato dal condominio. In ogni caso anche nell'ipotesi in cui il modulo venga presentato da un condomino delegato l'amministratore è comunque tenuto ad indicare nel quadro AC i dati relativi ai fornitori dei servizi.

D: Il soggetto A compra al 100% la casa 1ª abitazione con mutuo ipotecario nel 1998. Nel 2000 si sposa e va ad abitare in altra casa perdendo possibilità di detrarre interessi passivi. Nel 2001 nella sua abitazione va ad abitare la madre. Può detrarre il mutuo ?

R: Per effetto delle modifiche apportate dall'art. 2, c. 1, lett. f) della L. 388/2000 all'art 13 bis del T.U.I.R., ai fini della detraibilità degli interessi passivi per mutui ipotecari, si intende per abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La Cir. del 14/06/2001 n. 55, al punto 1.3.1, afferma che, relativamente agli interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'immobile da adibire ad abitazione principale, la continuità non è un requisito richiesto per usufruire della detrazione. Pertanto, dalla lettura combinata delle disposizioni suindicate, si ritiene che il contribuente possa tornare a detrarre gli interessi passivi dal momento in cui l'immobile viene ad essere utilizzato come abitazione principale dalla madre.

2 immobile posseduto all'estero

D: Si chiede di conoscere se un immobile situato in Francia ed acquistato nel 2001, che. non è locato e non produce reddito, deve essere inserito nella dichiarazione dei redditi?

R: Gli immobili non locati e tenuti a disposizione del contribuente in un Paese che non li assoggetta a tassazione ai fini delle imposte sui redditi non determinano reddito imponibile neppure in Italia ai sensi dell'articolo 84, comma 2, del TUIR.

6 proventi derivanti da sublocazione.

D: Il reddito proveniente da sublocazione deve essere dichiarato ai sensi dell'art. 81 lett. h) al rigo RL6 del quadro RL. Le istruzioni al modulo prevedono l'indicazione dei "proventi derivanti dalla sublocazione di immobili", mentre la norma citata parla di " redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili". Il reddito non può essere altro che la differenza tra il canone di locazione pagato ed il canone della sublocazione percepito, mentre il provento potrebbe essere inteso come il canone di sublocazione percepito. Applicando la legge dovrebbe essere indicato al rigo RL6 il reddito e quindi la differenza tra i due canoni. Si chiede conferma.

R: Ai sensi dell'art. 85, comma 2, del TUIR, i redditi di cui all'art. 81, comma 1, lett. h) dello stesso TUIR sono costituiti dalla differenza tra l'ammontare percepito nel periodo d'imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito. Di conseguenza si ritiene che il contribuente dovrà indicare in dichiarazione al rigo RL6 i proventi percepiti ed al rigo RL18 le spese sostenute, corrispondenti, nel caso specifico, ai canoni di locazione pagati.

8 assegnazione di beni ai soci

D: In caso di assegnazione agevolata di immobili ad un socio di società per azioni, è consentito assegnare all'altro socio un uguale importo prelevato da riserve di rivalutazione: si chiede a quale tassazione è soggetta l'operazione e quale delibera occorre assumere. Inoltre si chiede di conoscere le corrette modalità per il computo del quinquennio di cui all'art. 81, comma 1, lettera b del TUIR nei confronti del socio che riceve l'immobile.

R: In relazione alla situazione descritta nel quesito si ritiene che:

a) l'operazione è soggetta alle regole che presiedono al trattamento fiscale della specifica riserva di rivalutazione che si intende assegnare non essendo prevista una specifica deroga;

b) la delibera deve essere assunta dalla assemblea ordinaria a meno che non sia diversamente previsto dallo statuto della società;

c) come già chiarito nella circolare n. 112/E del 1999, ai fini dell'applicazione della disposizione di cui all'art. 81, comma 1, lett. b) del TUIR, che prevede l'imponibilità delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti da non più di cinque anni, l'assegnazione in esame interrompe il termine di decorrenza del quinquennio poichè si realizza un negozio giuridico di trasferimento della proprietà dalla società al socio. Di conseguenza il calcolo del quinquennio per il socio assegnatario decorrerà dalla data di acquisto della titolarità del diritto di proprietà come sopra indicata.

11 immobili di interesse storico

D: Un contribuente ha in corso un accertamento per canoni di locazione percepiti su immobili riconosciuti di interesse storico artistico, ma non dichiarati perchè l'art. 11 della legge 413/91 è stato interpretato che "in ogni caso" debba essere indicato il minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Su questa locuzione "in ogni caso", vi è una lunga disputa, in quanto il Ministero dell'Economia e Finanze non ha ancora voluto recepire le pronunce giurisdizionali secondo cui, anche in caso di locazione, il contribuente dovrebbe dichiarare la rendita catastale in luogo del canone di affitto. Quest'anno le istruzioni al Modello Unico 2002, affermano che per gli immobili storici artistici concessi in locazione si debba indicare il canone di locazione, ma per la prima volta affermano che coloro che ritengano di adeguarsi all'orientamento giurisdizionale che fissa come reddito imponibile solo quello derivante dalle tariffe d'estimo, possano escludere il canone di locazione. Il contribuente che seguirà tale orientamento, non subirà sanzioni e se tale orientamento del Ministero dell'Economia e Finanze risultasse fondato, verrà recuperata solo l'imposta. Si chiede di conoscere se il contribuente che ha già in corso un contenzioso relativamente a questa fattispecie possa pagare l'imposta e chiedere immediatamente il rimborso in attesa della definizione di questo problema.

R: Nella circolare n. 22/E del 6 marzo 2001 sono state impartite istruzioni agli uffici in merito alla controversa questione del reddito derivante dalla locazione dei beni immobili riconosciuti di interesse storico o artistico. In particolare, è stato precisato che: Le sentenze della Corte di Cassazione contrarie all'orientamento dell'Amministrazione finora emesse non hanno affrontato la questione dell'entrata in vigore della disciplina delle locazioni introdotta dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, la quale conferma la determinazione del reddito in base ai canoni di locazione e prevede, con riferimento agli immobili in questione, una ulteriore riduzione del 30% del canone pattuito in base agli accordi ivi contemplati. Di conseguenza, gli Uffici locali sono stati invitati a coltivare il contenzioso, alla luce di tale innovazione. In conformità agli orientamenti espressi dalla giurisprudenza amministrativa, nella circolare 22/E è stata esclusa la possibilità per gli uffici di effettuare qualsiasi recupero a seguito di controllo formale e liquidazione automatica della dichiarazione dei redditi; d'altro canto, si è ribadito che gli uffici possono "procedere al controllo delle posizioni interessate dalla fattispecie in esame... attraverso l'avviso di accertamento". In caso di impugnazione dell'avviso di accertamento, saranno gli organi giurisdizionali a valutare legittimità della pretesa erariale. In presenza di pronuncia favorevole all'amministrazione, si procederà al recupero dell'imposta, mentre le sanzioni saranno applicate solo per le dichiarazioni presentate dopo l'entrata in vigore della citata legge n. 431/1998. Conformemente agli orientamenti espressi nella citata circolare 22/E, nelle istruzioni la modello Unico 2002 è chiarito che "gli uffici non procederanno al recupero di imposte in sede di controllo formale nè all'applicazione di sanzioni" nel caso in cui il titolare di un diritto reale su un immobile riconosciuto di interesse storico o artistico concesso in locazione indichi in dichiarazione la rendita catastale. Si ritiene, in conclusione, che il contribuente che ha in corso un contenzioso e decide di pagare l'imposta, determinata in base ai canoni di locazione, non avrà titolo - dal punto di vista dell'Amministrazione - a chiederne il rimborso.

12 imposta sostitutiva sulla rideterminazione del valore dei terreni

D: Nel caso di proprietà da parte di privato di aree su cui grava un temporaneo diritto di superficie da parte di terzi, si chiede di conoscere se tali aree possono essere soggette a rideterminazione del valore ai sensi dell'art. 7 della L.488/01 da parte del proprietario nei seguenti due casi: - il diritto di superficie non è stato esercitato nel senso che nessuna edificazione è stato posta in essere; - il diritto di superficie è stato esercitato con la costruzione di un fabbricato per la residua durata temporanea del diritto.

R: L'art. 7 della legge n. 448/01, ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all'articolo 81, lettere a) e b), del TUIR, consente di assumere, in luogo del costo di acquisto o del valore dei terreni edificabili e di quelli agricoli posseduti alla data del 1 gennaio 2002, il valore ad essi attribuito a tale data mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un'imposta sostitutiva del 4%. Si ritiene che la norma non precluda al proprietario di procedere alla rideterminazione dei valori d'acquisto dei terreni, ancorchè questi, come sembra dal quesito, siano gravati da un diritto di superficie alla data del 1 gennaio 2002. L'esistenza di tale diritto di superficie, peraltro, influenzerà il valore del terreno alla data del 1 gennaio 2002 e sarà oggetto di valutazione in sede di perizia di stima. Si deve trattare, comunque, di terreni che rientrano tra quelli per i quali la rideterminazione è consentita. Come chiarito nella circolare n. 15/E del 2002 sono interessati dalla norma di rivalutazione, qualora non siano posseduti da imprese commerciali, poichè in tale caso la relativa cessione non genera plusvalenza tassabile ai sensi dell'articolo 81 del TUIR, i seguenti beni:

1. terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili. Come indicato nella voce "lottizzazioni" riportata in appendice al modello di dichiarazione "Unico 2001-Persone Fisiche, fascicolo 2", ai fini della disciplina delle plusvalenze, si considerano lottizzati i terreni sui quali è eseguita qualsiasi operazione obiettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per la edificabilità dei terreni, anche se realizzata al di fuori di strumenti urbanistici;

2. terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Ai sensi dell'articolo 81, lett. a) del TUIR la utilizzabilità del terreno a fini edificatori deve sussistere in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Pertanto, come precisato nelle istruzioni al quadro RM del modello di dichiarazione "Unico 2001-Persone Fisiche, fascicolo 2", tale qualificazione ricorre per i terreni qualificati come edificabili dal piano regolatore generale o in mancanza da altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;

3. terreni agricoli. Questi ultimi, in caso di rivendita possono generare plusvalenza ai sensi della lettera b) dell'articolo 81, se venduti entro cinque anni dall'acquisto, esclusi quelli acquistati mediante successione o donazione la cui cessione non genera plusvalenza imponibile, o, se ceduti oltre tale termine, qualora al momento della rivendita siano suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti.