Condominio e certificazione energetica unica

Una pioggia di comunicazioni degli amministratori sta sommergendo i condomini. Vi si afferma che dall’1 luglio i proprietari di casa, in caso di compravendite, sono costretti a redigere l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica dei loro appartamenti. Dal momento che le norme consentono di predisporre una certificazione energetica unica per tutto l’edificio, è meglio darsi da fare subito, per risparmiare. Una sola certificazione costa meno di venti o trenta singole.

In effetti, le cose stanno (quasi) così. Il dlgs n. 192/2005 afferma che, in caso di condominii dotati di caldaia centralizzata, è possibile redigere un’unica certificazione energetica per tutto l’edificio. Quando invece le caldaie sono singole, resta possibile certificare unitariamente gli appartamenti della stessa tipologia (grandezza e caldaiette simili).

Con questa “scorciatoia” concessa dalle norme, si sacrifica sull’altare della semplificazione alcune considerazioni tecniche. Infatti, in un condominio può ben capitare che alcuni appartamenti siano più esposti al freddo di altri (quelli affacciati a nord, quelli all’ultimo piano in posizione angolare o quelli sopra l’androne).

Chi ci guadagna. Restano in campo alcune domande. La prima è: a chi conviene la certificazione energetica comune? Ovviamente, a chi intende vendere il proprio appartamento entro alcuni anni. Viceversa sarà poco disponibile ad affrontare la spesa chi è sicuro di continuare ad abitare la casa ancora per molto tempo o non si intende affittarla a breve. Infatti la validità di un attestato è di dieci anni:all’undicesimo questo documento diviene carta straccia.

Risparmi. Una seconda domanda è: che risparmi permette?. Secondo l’Ace (associazione certificatori energetici), bisogna distinguere tra documenti seri e non. Sarebbe in atto una vera propria corsa al ribasso delle tariffe, con offerte che vanno da 70-80 euro a certificazione di appartamento nei supercondomini, a 100 euro in media nei condomini di medie dimensioni, contro i 400 euro che sarebbero dovuti in media per una certificazione singola (cifre che confermiamo, dopo un giro di telefonate agli amministratori). Una certificazione condominiale seria dovrebbe invece “quotare” sui 250 euro ad appartamento, se la caldaia è centralizzata, e almeno 50 euro in più se è singola.

A sostenere la “svendita” sarebbero soprattutto quei tecnici qualificati secondo la vecchia legge n. 10/1991 che sono assurti a certificatori senza nemmeno seguire un corso e spesso compilano certificazione energetiche di dubbia qualità con l’aiuto dei programmini informatici imposti dalle regione o forniti da aziende di software. Alla regione Lombardia confermano che una verifica a campione di una quarantina di certificazioni, pur fatta con una certa tolleranza per le sviste più superficiali, ne ha identificato una buona fetta di inaccettabili e sottoponibili alle sanzioni di legge (che colpiscono i certificatori, non i loro clienti). I migliori tecnici sono risultati quelli che lo sono divenuti di recente, e quindi sono stati costretti a seguire i corsi di formazione.

Delibera condominiale. E’ valida una delibera che dia l’incarico a un tecnico di redigere l’attestato? Difficile rispondere. Da una parte si potrebbe dire che la certificazione energetica condominiale riguarda i singoli appartamenti e non le parti comuni, come scale, androni e corridoi (che non sono riscaldate). Perciò una delibera potrebbe essere radicalmente nulla, perché il suo oggetto (l’appartamento, appunto), è fuori dall’ambito delle decisioni condominiali. Quindi l’amministratore può solo proporre la certificazione comune, lasciando a ciascuno libera scelta. D’altronde è anche vero che la caldaia centralizzata è senz’altro un impianto di proprietà condominiale e che i muri esterni del palazzo, che fanno da cappotto all’edificio, sono anch’essi comuni.

Una buona soluzione, per tagliare la testa al toro, è deliberare in assemblea il calcolo delle prestazioni energetiche di caldaia centralizzata, muri e tetto, a spesa comune (cosa possibile). Viceversa resterà facoltà di ciascuno, a spese aggiuntive proprie, chiedere o meno la certificazione energetica, completando l’analisi con eventuali valutazioni del proprio appartamento..

Norme particolari regionali

La certificazione energetica condominiale,così come definita dal Dlgs 192, e’ valida per tutt’Italia a patto però che le singole regioni non dettino prescrizioni diverse. In effetti il Piemonte (legge n. 13/2007) e l’Emilia Romagna (delibera assemblea legislativa n. 156/2008) riproducono pari pari la norma nazionale. Lo stesso poteva dirsi, fino a poco tempo fa, anche per la Lombardia. Dal 7 di settembre entra però in vigore il decreto dirigenziale n. 5376/2009, che prevede che il calcolo delle prestazioni energetiche sia fatto per singolo appartamento, anche se l’impianto è centralizzato.

Resta la possibilità di redigere un attestato riferito a più unità immobiliari poste in un medesimo edificio, ma specificando comunque in questo documento le prestazioni delle singole unità. Esse saranno identiche tra loro per quanto riguarda la caldaia centralizzata e i muri esterni, ma potranno differire l’una dall’altra se un appartamento è all’ultimo piano ed è sovrastato da un sottotetto non coibentato, se un altro ha i tripli vetri, se un terzo ha il pavimento sopra cantine non riscaldate, e così via. Comunque gli uffici regionali continueranno a poter ricevere un solo documento per stabile, senza che si per forza necessario riceverne uno per appartamento. Restano comunque sottratti dalla certificazione condominiale i locali ad uso diverso (per esempio i negozi). Anche in caso di appartamento termoautonomo, l’attestato deve essere comunque individuale.

Più articolate le soluzioni prospettate in Liguria. La certificazione comune è possibile per appartamenti condominiali sia con impianto centralizzato che con impianto autonomo. Tuttavia gli alloggi debbono avere caratteristiche di “ripetibilità logistica e di esposizione” e gli impianti autonomi devono avere la stessa tipologia e potenza. Per gli impianti centralizzati privi di regolazione locale e contabilizzazione. l’indice di prestazione energetica individuale si ha proporzionando il fabbisogno di energia primaria dell’edificio alle tabelle millesimali relative al servizio di riscaldamento (una regola opinabile, dato che non è detto che i cosiddetti “millesimi calore” corrispondano davvero al consumo di ogni appartamento).In definitiva, la certificazione comune in Liguria pare una chimera, perché prevede condizioni che si verificano raramente. In Val d’Aosta si riproducono le regole nazionale salvo per il fatto che la certificazione condominiale non è possibile se l’impianto centralizzato è dotato di contabilizzazione del calore.

In Toscana si afferma che l’attestazione tecnica di rendimento energetico può essere rilasciata anche per interi edifici o addirittura per aree residenziali di nuova edificazione o in ristrutturazione complessiva. In questi casi la progettazione deve prevedere, se possibile, impianti innovativi e centralizzati che servano l’edificio o l’area. Il documento ha validità anche per le singole unità immobiliari.

Interessante è anche ricordare alcune disposizioni particolari locali in campo energetico. In Lombardia una legge di fine giugno stabilisce che, dove esiste caldaia centralizzata, l’amministratore deve comunicare nei municipi sopra i 40 mila abitanti al Comune, e in quelli sotto, alla Provincia, la propria nomina ai fini dell’istituzione e gestione del catasto degli impianti termici, pena una sanzione da 100 a 600 euro. La stessa norma ha stabilito che l’azienda che conclude un contratto di servizio energia deve consegnare la certificazione energetica entro sei mesi dalla stipula al proprietario dell’immobile, con sanzione tra 500 e 2 mila euro. Tuttavia se vende o affitta l’immobile il proprietario deve farsela rilasciare prima, al momento dell’atto. E’ infine stato introdotto il divieto di riscaldamento o condizionamento di cantine, ripostigli, scale, box, garage e depositi negli edifici residenziali (con eccezioni possibili solo per gli immobili vincolati).

In Val d’Aosta la certificazione energetica non guarda solo ai consumi da riscaldamento, ma anche a quelli da condizionamento estivo e all’illuminazione artificiale.

Certificazione e rogiti: le leggi regionali
Regione	Norma
Emilia Romagna	Deliberazione dell'assemblea legislativa n. 156 del 4 marzo 2008
Liguria	Legge n. 22 del 29 maggio2007
Lombardia	Legge n. 24 del 11 dicembre 2006, Legge n. 10 del 29 giugno 2009
Piemonte	Legge n. 13 del 28 maggio 2007
Toscana	Legge n. 39 del 24 febbraio2005
Val d'Aosta	Legge n. 21 del 18 febbraio2008

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

L’allegazione ai rogiti e ai contratti di locazione

Una legge di semplificazione, la n. 133/2008, ha cancellato dal decreto sul rendimento energetico l’obbligo della allegazione al rogito di compravendita della certificazione energetica e le sanzioni relative (nullità dell’atto). Resta però obbligatorio dall’1 luglio 2009 che il venditore disponga della certificazione, ma nulla si dice della sua consegna all’acquirente. Scomparsa del tutto, invece, l’imposizione a fare la certificazione energetica in caso di locazione e ad allegarla al contratto.

E’ chiaro che laddove le norme regionali non dicono diversamente, la mancanza di controlli da parte dei notai (che possono comunque rogitare) e l’inesistenza di sanzioni porterà molti cittadini ad aggirare le leggi tranquillamente, senza rischiare nulla. Quindi, in questi casi, anche la certificazione energetica condominiale non attirerà più di tanto.

Tuttavia le norme di alcune regioni continuano a pretendere che la certificazione sia allegata ai rogiti di compravendita sin dall’1 luglio 2009 nonché ai contratti di locazione, a scadenze diverse.

In Piemonte l’obbligo per gli affitti scatta dall’1 luglio 2009. In Lombardia e in Emilia Romagna, invece, partirà dall’1 luglio 2010. Date ancora da determinare, invece, per Toscana e Valle d’Aosta. Non è finita: in Piemonte, in Lombardia e in Toscana sono previste anche sanzioni amministrative per i venditori e gli affittuari di immobili. Poiché i notai che lavorano in queste regioni hanno avuto indicazioni dall’Ordine di pretendere le certificazioni, l’obbligo in caso di compravendite è assicurato anche quando mancano sanzioni. Per le locazioni , invece, occorrerebbe un ente addetto ai controlli, che non si sa quale possa essere (non di certo l’ufficio del registro, che ha funzioni solo fiscali). Quindi svicolare è più facile. Il tutto finché non interverrà la commissione Europea a dettare sanzioni a carico dell’Italia per inosservanza della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico nell’edilizia, come pare che stia succedendo.

Sanzioni in caso di mancata allegazione

Regione	Al rogito	Al contratto di locazione
Lombardia	5.000-10.000 euro*	2.500-10.000 euro*
Piemonte	1.000-10.000 euro**	500-5.000 euro**
Toscana	0,5-3 per mille valore venale	0,2-2 per mille valore venale

* ridotte, rispettivamente, a 2.500-5.000 euro e a 1.250-5.000 euro in caso di inosservanza accettata entro 2 anni dall’entrata in vigore della legge n. 10/2009

** graduata sulla superficie utile dell’immobile

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Detrazione 55% e contratto servizio energia

Vi sono altri due casi in cui la certificazione o la qualificazione energetica diviene necessaria in condominio. Il primo è quando si chiede la detrazione fiscale del 55% sul risparmio energetico. Secondo la prassi dell’Enea, il tecnico deve ci compilato online l’attestato di qualificazione, secondo lo schema previsto nell’allegato A del Decreto Economia e Finanze 19 febbraio 2007. L’attestato di certificazione, invece, va redatto solo nelle regioni che hanno legiferato in materia e in cui le norme tecniche siano applicabili (attualmente Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e provincia di Bolzano). Va comunque messo in un cassetto ed esibito solo in caso di controlli. I due attestati vanno redatti solo dopo il loro collaudo dei lavori, e testimoniano il raggiungimento di certi obiettivi previsti dalla legge per ottenere la detrazione.

Un altro caso in cui può scattare la certificazione energetica comune è quando il condominio si affida a un fornitore firmando un “contratto di servizio energia”. In tal caso si tratta di una certificazione comune, che deve però specificare le prestazioni alloggio per alloggio (quella indifferenziata non è ammessa). Secondo l’allegato II al Decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115 tale contratto prevede la fornitura di una determinata quantità di calore a un prezzo periodico prefissato e indipendente dalla quantità di combustibile consumato, salvo adeguamenti al variare dei costi dei carburanti stessi.

Quindi viene venduta la prestazione finale (una certa temperatura negli ambienti) e non il gasolio o il metano che la ditta acquista con denaro suo, correndo un rischio imprenditoriale (meno guadagno negli inverni freddi e più introiti in quelli caldi). All’inizio del contratto è prescritta anche una diagnosi energetica che individui sotto il profilo di costi e benefici appartamento per appartamento, gli interventi da effettuare per ridurre i consumi.

Glossario

Attestato di certificazione energetica. Attestazione da parte di organismi certificatori identificato dalla Regione o dalla Provincia autonoma, della prestazioni energetiche di un’unità immobiliare o di un edificio. Permette di inquadrarli in classi energetiche, decrescenti in genere dalla A (o dalla A+) alla G. In mancanza di norme locali apposite in vigore, è sostituita dall’attestato di qualificazione energetica, anche ai fini della detrazione fiscale del 55%.

Contabilizzazione dell’impianto. Regolazione locale del calore (vedi) accoppiata a contatori che permettono di misurare il consumo di combustibile, appartamento per appartamento.

Diagnosi energetica. Procedura volta a fornire conoscenza dei consumo energetico di un immobile o di un insieme di unità immobiliari, quantificando vari calcoli di costi/benefici volti a migliorare la sua efficienza energetica, perché si possa operare una scelta tra diversi tipi di interventi.

Enea. Ente per le Nuove tecnologie, l'Energia e l'Ambiente, con sede a Roma. La legge gli attribuisce vari compiti, tra cui quello del recepimento della documentazione tecnica per ottenere la detrazione fiscale del 55% sul risparmio energetico.

Indice di energia primaria. Esprime il consumo di energia primaria riferito all'unità di superficie utile o di volume lordo, espressi rispettivamente in kWh/m² anno o kWh/m³anno

Regolazione locale del calore. Insieme di dispositivi (centraline o valvole termostatiche) che permettono di alzare, ridurre o spegnere i caloriferi di un singolo appartamento anche se la caldaia è centralizzata.