Giardini pensili in condominio

In assenza di diverse disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, le spese di manutenzione dei muri di contenimento dei giardini pensili in uso esclusivo - che abbiano anche la funzione di delimitare le parti comuni condominiali - devono essere ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini, a norma dell’art. 1123, comma 1, del codice civile. Solo le spese per l’impermeabilizzazione della soletta che separa tali giardini dal piano sottostante – attraverso un porticato utilizzato da tutti i condomini - devono essere ripartite per 1/3 a carico dei condomini titolari del diritto d’uso dei giardini (che li usano come piano di calpestio) e per 2/3 a carico di tutti i condomini che usufruiscono del porticato sottostante (art. 1126 del Codice Civile). E’ questa, in ordine di tempo, l’ultima decisione della Cassazione (6 marzo 2007, n. 4.978), in tema di giardini pensili.

Il processo, giunto all’esame della Suprema Corte, era nato da una delibera assembleare che aveva ripartito in base ai millesimi di proprietà, tra tutti i condomini, le spese di alcuni interventi urgenti di manutenzione sui muri perimetrali di un complesso condominiale, che sostenevano dei giardini pensili in uso privato ad alcuni condomini. Al contempo, l’assemblea aveva deciso di ripartire le spese di impermeabilizzazione della soletta posta tra i giardini pensili - che formavano un porticato di copertura del piano sottostante ad uso comune - per 1/3 a carico dei condomini titolari del diritto d’uso dei giardini e per 2/3 a carico di tutti i condomini, che usufruivano del piano coperto.

In particolare, i muri perimetrali del complesso, in pietrame a vista, erano posti a valle del fabbricato e avevano – oltre alla funzione di recingere l’area condominiale - quella di contenere il terreno dei giardini annessi agli appartamenti del piano rialzato, nonché quella di sostenere i solettoni, sagomati a forma di vasca, per contenere la terra dei giardini pensili esistenti, in corrispondenza di tre varchi di accesso al piano interrato dei garages.

Si noti che i muri di contenimento erano stati costruiti successivamente alla realizzazione del fabbricato – e, dunque, non potevano figurare come parti comuni nel regolamento condominiale - e che l’unico collegamento tra muri e giardini pensili era costituito da alcuni ferri agganciati all’armatura principale del solaio, che copriva la sottostante intercapedine che formava il porticato. La funzione dei muri in pietrame a vista era dunque quella di delimitare il comparto condominiale sui tre lati, e per tal verso, era assimilabile a quella dei muri perimetrali dell’edificio condominiale. Oltretutto, nei muri di questione erano presenti tre varchi di accesso ai garages, alle cantine e ad un appartamento di proprietà esclusiva.

Inoltre la presenza dei muri, in pietra a vista, coinvolgeva anche il decoro architettonico del complesso condominiale.

Secondo la tesi del condomino che aveva impugnato la delibera assembleare, i muri non potevano essere considerati parti comuni, ma dovevano essere considerati manufatti di uso esclusivo dei singoli condomini, cui erano annessi i giardini pensili. Conseguentemente, le spese relative alla loro ristrutturazione avrebbero dovuto essere accollate ai soli condomini aventi diritto all’uso dei giardini pensili e dei proprietari dei boxes, a norma dell’art. 1123, comma 3, CC, trattandosi di opere destinate a servire esclusivamente quei condomini che avevano in uso i giardini nonché i condomini dei boxes sottostanti, a cui avevano accesso attraverso i varchi aperti nei muri di contenimento.

Il condominio aveva contrastato la tesi del proprietario che aveva impugnato la delibera, osservando che i muri perimetrali di contenimento dell’area condominiale erano comuni a tutti. Quei condomini che utilizzavano i giardini pensili avevano solo l’uso e non anche la proprietà di questi ultimi, sicché il riparto delle spese doveva essere fatto, a norma dell’art. 1123, comma 1, CC, tra tutti i condomini.

Nei precedenti gradi di giudizio, il Tribunale, accogliendo la tesi dei condomini impugnanti, aveva dichiarato la nullità della delibera assembleare, ritenendo che i muri di contenimento non fossero di proprietà condominiale ma - per la particolare destinazione all’uso e al godimento di una parte dei condomini – fossero di uso esclusivo di questi ultimi. La Corte di appello era stata però di parere contrario e aveva dichiarato legittima la delibera assembleare, in considerazione della natura e funzione comune dei muri.

Confermando la sentenza della Corte di Appello, la Cassazione ha puntualizzato che “i muri perimetrali dell’edificio in condominio, anche se non hanno natura e funzione di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica. Sono perciò da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici”.

Matteo Rezzonico