Cassazione: il giardino conta nel calcolo dei millesimi

Nei calcoli per redigere la tabella millesimali, va tenuto conto di giardini privati, autorimesse e cantine dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti. Pertanto chi possiede pertinenze di proprietà esclusiva, vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi di proprietà.

Questo il senso della sentenza della Cassazione 27 luglio 2007, numero 16.644, che ha come principale elemento di novità il fatto che anche i giardini privati, pur non facendo parte del fabbricato, “pesano” nel far crescere la quota di spese che il loro proprietario deve sopportare.

Naturalmente questo principio ha un senso laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale (cioè accettato da tutti). Resta evidente però che, al momento di redigere le tabelle, anche le imprese edili costruttrici del palazzo dovrebbero tenerne conto, ai fini di una giusta spartizione.

Il giudizio della Cassazione non è scontato, anche perché una parte delle dottrina e la Cassazione stessa, in una vecchia sentenza (18 settembre 1948, numero 1615 ) avevano valutato in modo opposto. Si riconferma, invece, una sentenza più recente (1 luglio 2004, numero 12.108).

Il caso riguardava un complesso immobiliare, costituito da due fabbricati (di cui uno solo dotato di regolamento condominiale), edificati in epoche diverse e da diversi costruttori. Essi avevano in comune alcuni servizi, oltre all’area circostante agli edifici. Terminata la vendita delle unità immobiliari, i condomini avevano deciso di redigere un nuovo regolamento condominiale e una nuova tabella millesimale, che veniva approvata dalla assemblea a maggioranza. Pertanto la tabella non poteva derogare dalle norme stabilite dal codice civile e dalle sue disposizioni di attuazione e, in particolare, dall’articolo 68 delle Disposizioni stesse (come solo quella approvate all’unanimità possono fare)

Ne nascevano gli immancabili contrasti sui criteri utilizzati, tanto che alcuni condomini citavano in giudizio il condominio e gli altri condomini per far dichiarare l’inefficacia della tabella approvata. In particolare, i condomini proprietari degli appartamenti al piano terra, con annesso giardino, ne contestavano la legittimità, con riferimento ai coefficienti applicati ai giardini, oltrechè alle soffitte, all’ascensore e alle scale. Trattandosi di pertinenze degli appartamenti – a giudizio dei dissenzienti – dei giardini non doveva tenersi conto, in sede di redazione della tabella.

La Cassazione, nel contrastare questa tesi, ha in sostanza affermato che per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre in ogni caso prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci degli immobili in proprietà esclusiva (estensione, ampiezza, numero dei vani, natura degli intonaci etc.) sia gli elementi estrinseci, (ubicazione, esposizione, altezza, numero ed ampiezza di balconi e terrazze), sia infine le eventuali pertinenze, tra le quali ben possono rientrare i giardini in proprietà esclusiva. Questi ultimi consentono infatti un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un aumento del valore patrimoniale delle singole unità immobiliari.

Non aveva rilievo l’affermazione dei condomini secondo cui le pertinenze sono “entità diverse e distinte dal fabbricato condominiale”: al contrario, il vincolo pertinenziale evidenzia la funzione accessoria di un bene nei confronti di un altro bene in modo durevole, non vi e' dubbio che il bene avente natura pertinenziale si configura come un elemento di comodita' o di pregio del bene principale *

Matteo Rezzonico

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