Quanto vale l'abitazione, che intendo comprare? L'acquirente è inevitabilmente a caccia di una risposta a questa domanda, che è meno scontata di quel che si potrebbe supporre. Non basta, infatti, dire che il prezzo dipende dai metri quadrati e dalla zona in cui l'appartamento è situato. Sono infatti in ballo un'infinità di variabili che riguardano non solo l'appartamento in sé stesso, ma anche il palazzo e il quartiere lo ospitano.

Misurare la casa. Il metro non è certo un'astrazione, corrisponde esattamente alla lunghezza del meridiano terrestre diviso per 40 milioni. Tuttavia lo diventa , nel mercato immobiliare, grazie a uno stratagemma: in Italia, infatti, gli immobili si vendono e comprano in base alla loro "superficie commerciale", i cui criteri di calcolo variano da località a località e, peggio ancora, vengono reinventati da ogni venditore per giustificare un prezzo al metro quadrato che è spesso meno elevato di quello reale, "gonfiando" la superficie dell'appartamento. Il trucco regge anche al rogito, quando si acquista sempre l'appartamento "a corpo", cioè come oggetto in sé, e non "a misura", cioè in base ai metri quadrati.

Per sapere quindi non solo cosa" ma "quanto" si compra, diviene necessario verificare i metri quadrati. Per conoscere quelli "calpestabili", cioè effettivamente vivibili, non c'è che da farsi consegnare una cartina dell'appartamento dal venditore. Per verificarne la scala o l'esattezza delle misure riportate, basterà misurare direttamente anche una sola di esse: le altre saranno in proporzione. Per valutare la superficie commerciale, ci si potrà riferire alla tabella qui a fianco, che non ha valore assoluto, ma corrisponde a una media tra i criteri adottati in diverse località dagli agenti immobiliari (attenti, la superficie di scale, atri comuni, cortili fa parte della valutazione del palazzo ma non entra nel calcolo della superficie commerciale).

Correttivi di superficie Va tenuto conto che, a parità di caratteristiche intrinseche, le case di piccole dimensione (fino a 50 mq) valgono proporzionalmente di più. Va inoltre va valutata quanta parte della superficie si possa effettivamente utilizzare. Una casa di cento metri con 30 buttati via in atri e corridoi non si può stimare "valore pieno" per tutti i 100 metri.

Esposizione e luminosità Lo standard è l’esposizione su due lati, uno dei quali il Sud. Tre o quattro lati costituiscono un plus importante, un lato solo, soprattutto se volto a Nord, rappresenta invece un motivo di deprezzamento dell’immobile (a meno che non si tratti di un miniappartamento). Anche la luminosità è un fattore importante per la qualità della vita all’interno della casa. Inoltre, se c'è il riscaldamento autonomo, la casa luminosa e ben esposta fa consumare molto meno combustibile.

Affaccio. Appartamenti identici, allo stesso piano di un edificio, possono avere valutazioni completamente diverse: due casi limite sono quei palazzi a Genova che da una parte hanno vista sul mare e dall'altra sul traffico della sopraelevata, o le case di Venezia affacciate in parte su un tranquillo campiello (la piazzetta) e in parte su un'oscura calle (un vicolo). La vista su un giardino o la possibilità di spaziare su i tetti delle altre case sono infatti aspetti che hanno il loro valore nelle case in condominio; nelle case indipendenti, inoltre, la possibilità di godere di una vista panoramica può determinare da sola (quando il panorama è veramente bello) per il 50% il valore della casa.

Condizioni di manutenzione. L'acquisto di una casa da ristrutturare deve tener conto di quali, esattamente, sono i suoi "punti deboli", spesso valutabili solo da un esperto, che vale la pena incaricare per questo compito, anche perché non sempre l'acquirente si rende conto del calcolo costi-benefici.

La sostituzione dei serramenti (e, in particolare, quella delle finestre) prevede per esempio investimenti ben più elevati di quella dei pavimenti. A meno che qualche salto sul pavimento per verificarne l'elasticità e la resistenza riveli, in una casa vecchia, l'esistenza di travature in legno che vanno rinforzate. Il rifacimento del bagno può indubbiamente essere un investimento importante, ma anche sanitari e piastrelle nuove possono celare tubature e scarichi ammalorati. Da controllare le canaline sui balconi e le loro condizioni statiche: la riparazione è costosa , perché prevede spesso l'uso di impalcature. Ovviamente le macchie da infiltrazioni sul soffitto sono una spia preoccupante di problemi che possono coinvolgere il tetto o le canne fumarie.

Certificazioni sugli impianti. Tutti gli impianti dovrebbero essere stati messi da tempo in regola con le norme di sicurezza e, per quanto attiene a quello di riscaldamento, anche con quelle di risparmio energetico. Inoltre la legge impone a chi aliena l'immobile di allegare al rogito la dichiarazione di conformità degli impianti alle norme di sicurezza e la certificazione energetica. Corresponsabili per danni sarebbero anche gli amministratori condominiali.

Tutto ciò in teoria. Purtroppo, invece, molti impianti non sono stati ancora adeguati, anche se le norme sulla detrazione fiscale del 36% sulle opere di recupero hanno dato una mano alla regolarizzazione. Quanto all'obbligo di allegare al rogito la documentazione sugli impianti, parrebbe finora essere restato lettera morta: c’è da chiedersi quanti notai insistano con i loro clienti perché sia applicato.

Rischio amianto. Tetti o tubature in Eternit, mattonelle in vinil-amianto, intonaci a spruzzo: ecco i più comuni usi dell'amianto in edilizia, soprattutto a cavallo degli anni '60 e '70. Se un tecnico può sospettare la presenza di questo materiale cancerogeno, è prudente eseguire presso le Asl analisi a campione.

* oltre al valore del terrazzo o del box

Fonte: Elaborazione Confappi su dati vari

La valutazione di base (che è quella che dovrebbe essere tipica dei borsini immobiliari), è per una casa in condominio di 5 piani o più, al piano medio, con doppia esposizione, mediamente tranquilla, con discreta possibilità di parcheggio.

I parametri sono del tutto indicativi, e da prendere con cautela. Per esempio, in una zona con furti d'appartamento, essere all'ultimo piano o al primo è un particolare svantaggio. Il terrazzo vale molto al Nord, particolarmente in città come Milano o Venezia, e meno al Sud. L'età dell'immobile può essere un vantaggio, se il palazzo è di pregio.

Come si misura la superficie commerciale

(1) percentuale in calo con l'incremento della superficie. (2) Valgono più le terrazze sulla zona giorno e meno quelle sulla zona notte o raggiungibili solo con scala. (3) I giardini condominiali si calcolano, a Milano e Roma, in rapporto ai millesimi condominiali di proprietà. Per esempio un condomino con 50 millesimi di un giardino comune di 800 mq, sarà come se possedesse 40 mq di giardinetto privato.

Nota: Box e posti auto in cortile e garage hanno una valutazione autonoma.

Fonte: Ufficio studi Confappi