Capitolato lavori e contratto di appalto

La prima, fondamentale, scelta di un committente è quella del direttore dei lavori, che quasi sempre si identifica con il progettista dell’opera. E’ bene che sia un professionista del tutto estraneo agli interessi delle ditta coinvolte, per essere certi della sua imparzialità. Sarà il direttore dei lavori che predisporrà il cosiddetto “capitolato”, da presentare a imprese ed artigiani per ottenere i preventivi. Si tratta di un elenco di lavori in cui viene specificato, per ciascuno, il prezzo unitario, eventualmente al metro quadrato o cubo, e l’importo totale. Ogni opera complessa va spezzettato il più possibile in più voci relative alle varie fasi di realizzazione. Quanto più il capitolato sarà dettagliato e corposo, tanto più il confronto tra vari preventivi sarà efficace e tanto meno si avranno sorprese nel corso dei lavori e anche dopo il loro termine. Oltre al capitolato delle opere, occorrerà predisporre anche uno dei materiali utilizzati, con relative marche, codici di riferimento e,quando è il caso, anche campioni (per esempio una piastrella, un listone di parquet, una presa elettrica).

Non meno importante del capitolato è il contratto di appalto. Spesso esso include due documenti: il primo è quello relativo alle condizioni generali del contratto stesso (ed è un prestampato che l’impresa edile cerca di proporre) e il secondo è il contratto vero e proprio, che è bene sia stilato dal direttore dei lavori. Nelle condizioni generali si tratta delle responsabilità reciproche che intercorrono tra committente ed esecutore dell'opera. Possono essere in linea, in deroga o in aggiunta a quelle previste nel codice civile e in genere riguardano anche le garanzie per vizi dell’opera eseguita e la possibilità o meno di subappalto (può essere prudente escluderla).Vanno identificate le voci estranee al prezzo dell'appalto. Per esempio il committente si accollerà l'Iva, le spese di registrazione del contratto, gli eventuali contributi di costruzione e oneri di urbanizzazione per ottenere il permesso di costruire, le spese e/o la burocrazia per ottenere i permessi dalla pubblica amministrazione, quelle necessarie per le autorizzazioni dei Vigili del Fuoco oltre alle competenze del Direttore dei lavori da lui nominato. Viceversa la ditta appaltatrice si prenderà per esempio sul groppo, quelle per i noleggi e l'occupazione del suolo pubblico con le impalcature, la rimozione dei detriti, gli eventuali allacciamenti in rete necessari, l'affitto di attrezzature e macchinari, gli oneri per il certificato anti-mafia, quelli per il Durc (il documento di regolarità contributiva)

Il contratto vero e proprio fissa innanzitutto i corrispettivi economici, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento (anticipo e rateizzazione ad avanzamento lavori), le eventuali penali. Inoltre si decidono patti specifici, adatti al singolo contratto. Verranno stabilite le date di inizio di consegna e di collaudo dell'opera. Tali termini dovranno essere considerati "imperativi ed essenziali", con esclusione di deroghe tacite. Eventuali proroghe dovranno essere concordate per iscritto fra le parti, le quali si metteranno d'accordo sulla nuova data di consegna dell'opera. Il prezzo deve essere blindato (salvo varianti richieste in corso d'opera). E’ bene però che esista una voce imprevisti, in percentuale al costo totale dell'appalto: essi andranno puntualmente giustificati per iscritto.