Box sottostanti il cortile di un altro condominio

Vorrei sapere come si dividono le spese di impermeabilizzazione e rifacimento del manto di un cortile che copre dei box auto (il garage è un condominio autonomo). In particolare, se sul cortile esistono anche dei box esterni, in che percentuale partecipano alla spesa? In due articoli pubblicati sulla “Stampa”, riportate altrettante tesi diverse della Cassazione. La prima parla di due terzi a carico dei proprietari dei box e un terzo di quelli del cortile (sentenza n. 453/2006) e la seconda di spartizione a metà (sentenza n. 18191/2005). Vladimiro Rambaldi, Torino

La Cassazione, purtroppo, spesso si contraddice.

Il punto nodale del suo caso è però un altro, non trattato dalle due sentenze a cui lei si riferisce: il condominio del palazzo e quello dei box sono entità autonome e quindi la pavimentazione del cortile che fa copertura ai box è in comunione. Bisogna innanzitutto essere certi che non esistano regolamenti contrattuali di condominio o di comunione, che potrebbero regolare efficacemente la materia. In mancanza, propendiamo per la divisione a metà della spesa, tipica della comunione senza un regolamento apposito: non tanto quindi perché ci rifacciamo all’ articolo 1125 c.c., (sentenza 118191/05). Se invece ci fosse unico condominio è la ripartizione secondo i criteri dettati per i lastrici solari (articolo 1126 del codice civile, sentenza n. 453/06) che ci pare che l’indirizzo prevalente negli ultimi anni in Cassazione, come del resto facevano notare entrambi i commentatori delle due sentenze.

Ai fini della spartizione della metà che competerebbe ai proprietari del cortile, la parte utilizzata dai proprietari dei posti auto scoperti competerebbe solo a loro, mentre quella restante andrebbe spartita tra tutti i condomini del palazzo, in proporzione ai millesimi di proprietà.