Bonus sul riacquisto e rivendita nel quinquennio

Ho comprato nel 09/04 un appartamento in comunione con mio marito. Per Lui era 1° casa mentre per me 2°.

Ora vorremmo venderla per comprarne un'altra.

Le chiedo l'imposta pagata prima sia da me che da lui viene "persa" o funge da credito per il nuovo acquisto?

es. la casa precedente valore 10 ora ne compriamo una valore 15. L'imposta sia al 4% che al 10% la paghiamo solo sulla differenza?

Grazie anticipatamente e buon anno!!!

Loredana Monti

Il cosiddetto “bonus sul riacquisto della prima casa” ha due condizioni di base: che si sia acquistato dopo il 24 aprile 1982 una prima casa con le agevolazioni fiscali, che ora si vende; e che si acquisti ora una prima casa, con le agevolazioni fiscali. Pertanto suo marito rientra a pieno titolo nell’agevolazione, mentre Lei non ne gode. Ne consegue che il bonus si applicherà solo sulle imposte pagate da suo marito, in base al 50% della cifra. Il meccanismo non è quello da Lei citato. L'agevolazione consiste nel poter sottrarre da certi tributi quanto pagato a suo tempo, solo a titolo di imposta di registro o di Iva. Basiamoci sul suo esempio. Supponiamo che la casa che vendete aveva a suo tempo un valore 10. Al momento dell’acquisto l’imposta di registro agevolata era il 3% (se l’immobile era stato acquistato da un privato). Suo marito avrà pagato a suo tempo il 3% del valore 5 (la metà). Cioè un imposta pari a 0,15 (più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa). Le avrà pagato a suo tempo il 7% del valore 5 (più il 3% di imposte ipotecarie e catastali) . Cioè in totale un imposta pari a 0,5. Ora suo marito dovrebbe pagare di registro il 3% del valore 7,5 (la metà di 15). E cioè 0,225. Da questo valore il notaio, direttamente, sottrarrà lo 0,15 precedente. Perciò suo marito pagherà in realtà solo 0,075 (più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa). Lei invece pagherà tutto per intero, quindi il 10% di 7,5 (cioè 0,75).

Calcoli più precisi le saranno fatti dal notaio: infatti oltre alle imposte principali e agli onorari notarili bisogna versare anche numerosi piccoli tributi (bollo, tassa d’archivio, voltura catastale eccetera).

Ma attenzione: se avete comprato la casa nel 2004 e la rivendete nel 2006 non è ancora trascorso un quinquennio. Per suo marito ciò non è un problema. Per Lei sì: dovrà scegliere se farsi tassare in capital gain (teorico) conseguito nella dichiarazione dei redditi, sezione redditi diversi, oppure versare un’imposta sostitutiva del 12,5% sul 50% del capital gain ottenuto nella rivendita della precedente casa (una novità inserita nella Finanziaria 2006, legge n. 262 del 2005, commi dal 496 al 498 dell’articolo 1).