Contribuenti, attenti a non perdere una redditizia agevolazione. Chi ha venduto la prima casa e ne ha riacquistata un'altra nel corso del 2000, versando a titolo di tributo l'Iva (e non l'imposta di registro), deve assolutamente ricordarsi quest'anno di compilare il rigo RB12 del Modello Unico. In caso contrario, non potrà più scontare dai tributi una somma consistente, pari in genere a diversi milioni di lire, e cioè al 2% o al 4% del valore dell'immobile a suo tempo comprato.

Alla detrazione dall'Irpef del cosiddetto "bonus" (chiamato nelle istruzioni "credito d'imposta per il riacquisto della prima casa") sono soprattutto interessati coloro che lo scorso anno hanno comprato un'abitazione nuova da un'impresa costruttrice, nonché gli assegnatari in cooperativa (divisa o indivisa) e infine anche coloro che si sono costruiti direttamente abitazione, incaricando un azienda edile.

Viceversa è probabile che chi aveva acquistato nel 2000 un'abitazione "usata", versando allo scopo l'imposta di registro, si sia limitato a scontare la vecchia imposta dalla nuova (ed, eventualmente anche dai tributi ipotecari e catastali). Per lui è stato difficile scordarsi: è in genere lo stesso notaio che ha compilato il rogito, e che è incaricato di saldare i relativi tributi, a prendersi l'onere di applicare l'agevolazione. Del resto anche in caso di sbadataggine non si rischiava niente: infatti il diritto al credito in diminuzione all'imposta di registro ha un periodo di prescrizione assai lungo: dieci anni.

Cosa è il "bonus". Si tratta di una detrazione concessa a chi acquista, per due volte di seguito, una prima casa. Lo sconto è valido a due condizioni di base: che il primo acquisto sia stato successivo al 24 aprile 1982 e che il secondo acquisto sia avvenuto dopo l'1 gennaio 1999.

L'agevolazione consiste nel poter sottrarre da certi tributi quanto pagato a suo tempo a titolo di imposta di registro o di Iva per comprare una prima casa. I tributi coinvolti in tale detrazione sono:

1. l'imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato
2. le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero le imposte sulle successioni e donazioni dovute dopo la data di acquisizione del credito
3. imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef);
4. in compensazione alle somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali, ai sensi del Dlgs 9 luglio 1997, n. 241.

Attenzione: non è possibile detrarre parte dell'importo dall'imposta di registro e parte, invece, dall'Irpef. Del resto si tratterebbe di un'inutile complicazione, in quanto l'importo massimo detraibile non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto agevolato. Viceversa è permesso scontare la detrazione in parte sull'Irpef e in parte in compensazione alle somme dovute ai sensi del Dlgs 241/97.. Basta, a questo scopo, compilare sia la colonna 1 che la colonna 2 del rigo RB 12 dell'Unico. Occorrerà anche utilizzare il modello F24, riportando sulla colonna "importi a credito compensati" il codice - tributo 6602.

Come si può notare, resta impossibile detrarre i tributi per il primo acquisto dall'Iva pagata per il riacquisto. Questo perché lo vietano le norme comunitarie. In tal caso restano praticabili solo le ipotesi elencate nei punti 3 e 4 (Irpef o compensazione, ai sensi del decreto legislativo 241/97).

Chi può godere del bonus Vi sono grosse novità. Il campo d'azione del "bonus" è stato infatti ampliato da interpretazioni nettamente più favorevoli al contribuente, rispetto a quelle in voga nel passato, date dall'Agenzia delle entrate e contenute sia nella circolare n. 19/E del 1° marzo , sia nelle istruzioni dell'Unico (quelle del modello 730/2001 sono infatti "rimaste indietro").

La prima, importante, inclusione, è quella di coloro che avevano acquistato una casa di nuova costruzione con Iva al 2 o al 4% più di sette-otto anni fa. Più precisamente, prima del 22 maggio1993, per gli immobili comprati da un impresa o fatti costruire dietro contratto d'appalto; prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa. In entrambi i casi i contribuenti non avevano in effetti goduto dell'Iva "agevolata per l'acquisto della prima casa", ma semplicemente dell'Iva "in misura ridotta", consentita per gli immobili abitativi non di lusso, a prescindere da chi ne fosse l'acquirente. Le Finanze, per un criterio d'equità, hanno voluto non penalizzare ingiustamente questi contribuenti, applicando anche a loro il bonus. Ma, per non correggere un'ingiustizia con un'altra, quella di riconoscere il bonus anche a chi aveva comprato con Iva una seconda casa, hanno posto delle condizioni. Si tratterà infatti di dimostrare che al momento dell'acquisto antecedente al maggio o al dicembre 1993, l'acquirente fosse stato in possesso dei requisiti previsti per la prima casa dalle norme che riguardavano a quel tempo l'imposta di registro. Non si dovrà quindi far riferimento alla normativa attuale per le agevolazioni, bensì fare una vera e propria "ricostruzione storica" di quella a suo tempo vigente (ricordiamo che i requisiti sono mutati per ben otto volte dal varo delle aliquote ridotte).

Lo sconto si eredita Una seconda inclusione di rilievo è quella degli eredi di chi aveva a suo tempo acquistato una prima casa fruendo delle relative agevolazioni, i quali decidano di non farne la loro prima abitazione ma di rivenderla per comprarne un'altra. Essi ricevono in successione il diritto al credito d'imposta e devono denunciarne il valore nella dichiarazione di successione. Si tratta di un'arma a doppio taglio: può anche darsi che gli eredi non sfruttino mai tale credito perché, per esempio, decidono di restare per sempre in affitto o perché hanno già un'altra prima casa. .

Condizioni. Sin dalle istruzioni alla dichiarazione dei redditi 1999 le Finanze avevano introdotto una sgradevole sorpresa: i contribuenti avrebbero avuto diritto al credito d'imposta Irpef se "nell'atto di acquisto abbiano chiesto di voler usufruire del credito d'imposta, specificando di non utilizzarlo in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sull'atto stesso". Si trattava di una previsione estranea al dettato di legge. La circolare 19/E la ribadisce come condizione "essenziale" per l'agevolazione, per negarla subito dopo, affermando che " tuttavia, qualora in atti di trasferimenti già formati non sia stata espressa alcuna volontà al riguardo, sarà ritenuta valida la scelta già operata dal contribuente."

Allo stesso tempo la circolare introduce una serie di nuove condizioni. In caso di acquisto con Iva prima del 22 maggio1993 i contribuenti dovrebbero dichiarare di essere stati in possesso dei requisiti prescritti per godere dell'agevolazione prima casa in relazione all'immobile alienato, secondo le norme vigenti alla data dell'acquisto. Dovrebbero inoltre poter esibire le relative fatture (anche al di là dei termini del normale obbligo di conservazione dei documenti). In caso di contratto di appalto, infine, .bisognerebbe che il relativo il contratto fosse stipulato in forma scritta e registrato ai sensi dell'art. 5, comma 2, del testo unico dell'imposta di registro (ricordiamo che gli atti Iva non hanno obblighi di registrazione)..

C'è chi ha più volte messo in dubbio la liceità di tali "pretese", non permesse dalla legge (vedi Il Sole del 3 e del 2 marzo 2001): resta il fatto che, per evitare un possibile contenzioso, chi è in grado di rispettare senza grosse difficoltà le prescrizioni delle Entrate è bene che lo faccia.

Punti restati oscuri La circolare n. 19/E non ha affronta una serie di casi particolari, abbastanza frequenti. Per esempio quello di chi compri per intero una piena proprietà e invece in passato abbia comprato solo una quota di comproprietà oppure solo un diritto reale (come un usufrutto o una nuda proprietà). O, all'opposto, di chi oggi compri un diritto o una quota inferiori rispetto a quanto acquistato (e poi rivenduto) in passato.

Lo spirito della Finanziaria 1999, che ha introdotto il bonus, sembra escludere ogni tipo di preclusione verso questi contribuenti, anche se i diritti relativi al primo acquisto non sono dello stesso tipo di quelli relativi al secondo. Infatti dal testo di legge si può desumere solo che si può defalcare oggi i tributi che si pagò in precedenza, senza che siano poste limitazioni.

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Fonte: Ufficio Studi Confappi

* Si paga solo in caso di acquisto con Iva

Fonte: Ufficio Studi Confappi