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Mini-alloggi privilegiati dagli accordi territoriali sugli affitti

Pro e contro del nuovo "Equo Canone"

La legge di riforma degli affitti dà la possibilità a proprietari e inquilini di concludere due tipi di contratto:

• a canone libero, della durata minima di 8 anni;
• a canone controllato, più basso di quello libero, della durata minima di 5 anni.

La scelta tra i due è del tutto libera, se si escludono le locazioni di breve durata (da 1 mese a 18 mesi) per cui è obbligatorio scegliere il canone controllato. Particolari regole sono infine stabilite per le locazioni a studenti universitari. La scelta tra canone di mercato o concordato non è obbligata: tuttavia, se si opta per il secondo la durata del contratto non è di 8 anni: quella minima è di soli sei mesi, e quella massima di 3 anni.

Per convincere i proprietari di casa a scegliere il cosiddetto "secondo canale" , quello a canone predeterminato, il Parlamento ha dato loro alcuni vantaggi: non solo la durata contrattuale più corta, ma anche imposte più ridotte sui canoni e sulla registrazione del contratto. Anche i Comuni, riducendo le aliquote Ici, hanno la possibilità, ma non l'obbligo, di facilitare il nuovo "equo canone".

Allora, il secondo canale è vantaggioso o no? La risposta è: dipende. Infatti i sindacati degli inquilini e dei proprietari in ogni comune di una certa importanza hanno avuto la possibilità di concludere dei "patti territoriali" in cui stabilivano i livelli dei canoni, a seconda del tipo di immobile e della zona in cui è situato. Risultato: a seconda del comune, ci sono accordi più sbilanciati a favore dei proprietari ed altri più favorevoli agli inquilini.

La Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) ha condotto un'indagine in cui sono messi a confronto i canoni di mercato di alcune città con quelli previsti per il "secondo canale", da cui risulta una classifica di convenienza per i proprietari. "Sono infatti i proprietari a decidere il successo o il fallimento del secondo canale.", afferma Silvio Rezzonico, presidente della Confappi, "Laddove gli affitti concordati sono troppo bassi, si rifiutano di concludere questi tipi di contratti".

Dalla classifica emerge che esistono alcune città (Bologna, Firenze e Genova) in cui i canoni concordati sono un'interessante possibilità. Viceversa in altre città (come Milano, Napoli e Pisa) la scelta sembra davvero poco conveniente. A Torino e a Venezia i pro e i contro si equilibrano, almeno dal punto di vista degli incassi.

"Attenzione, però", avverte Rezzonico, "lo studio della Confappi si serve di medie statistiche che vanno prese con una certa cautela. Solo un esperto può valutare se, nel caso concreto, vale la pena optare per l'affitto libero o per quello agevolato".

Lo studio della Confappi include anche altri capoluoghi oltre quelli inclusi nella tabella qui sotto. Per esempio Alessandria e Grosseto, dove il secondo canale è una reale opportunità, Pistoia, dove no sembra convenire e Lodi, Mantova e Prato dove la scelta dipende strettamente dalla zona e dal tipo di immobile.

Piccolo è bello

Gli accordi sull'affitto privilegiano, molto spesso, gli appartamenti piccoli o arredati, concedendo loro un incremento del canone (che, a dire il vero, è previsto anche nel libero mercato). Per esempio a Firenze gli appartamenti di dimensione ridotta spuntano il 15% in più, a Roma e Venezia il 20% in più, a Milano il 10%, a Napoli il 30%. E gli alloggi arredati hanno un ulteriore incremento a Bologna (+10%), a Firenze, Torino e Roma (+15%), e a Milano (+5%). Se si è proprietari di un minialloggio, quindi, la bilancia può pendere più facilmente a favore del canone concordato: occorre comunque farsi bene i conti in tasca, per valutare quando ciò sia vero.

Affitti a canone controllato: vantaggi e svantaggi per i proprietari di casa

Ecco i vantaggi gli svantaggi previsti, per i proprietari di casa, degli affitti a canone concordato: si è scelto il loro punto di vista perché, in pratica, sono loro a decidere se scegliere il canone libero o quello "calmierato"

Pro:

• Riduzione del canone imponibile sui redditi del 30% in più, rispetto agli affitti a canone libero
• Aliquota Ici ridotta, dove comuni che l'hanno decisa
• Riduzione a metà delle imposte sulla registrazione del contratto
• Durata dell'affitto di 5 anni (3 più 2 di rinnovo automatico) anziché 8 anni (4+4 di rinnovo automatico)
• Contributi per gli inquilini a basso reddito che rendono più semplice pagare il canone.

Contro

• Non si può determinare il canone voluto: si è costretti ad attenersi a quello deciso dagli accordi territoriali
• Sia nella suddivisione delle spese, sia nelle altre clausole, si è legati rigidamente al contenuto dei contratti previsti dai sindacati.
• Si è costretti, nove volte su dieci, a rivolgersi ai sindacati dei proprietari e degli inquilini, perché la determinazione del canone e delle altre condizioni è davvero difficile da fare senza l'aiuto di un esperto
• L'aggiornamento annuale del canone è sempre al 75% del costo della vita (mentre nei contratti liberi è normalmente al 100%).

AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO

(Per appartamento di 80 metri quadrati, nel semicentro della città)

• Il calcolo di convenienza è stato fatto confrontando i canoni mensili riportati in tabella, ma al netto delle imposte (che sono più alte per gli affitti a mercato libero). Tuttavia bisogna anche tener conto che tutti i comuni elencati (tranne Napoli e Padova) hanno anche previsto un'aliquota agevolata Ici per chi affitta con il secondo canale: ciò aumenta la convenienza

Fonte: Ufficio Studi Confappi, su dati accordi territoriali, Fiaip e Nomisma

AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO

(Per appartamento di 80 metri quadrati, nel semicentro della città)

Fonte: Ufficio studi Confappi