Varate in 9 regioni e in una provincia autonoma le norme che consentono ai privati di affittare camere con prima colazione

"Bed & breakfast", ovverosia "camera a prima colazione". Finalmente la tradizionale insegna che spunta da decenni dagli angoli delle case di tutt'Europa può iniziare a mostrarsi anche sui muri e sui portoni di villette e palazzi italiani. E 'prevedibile la gioia dei turisti risparmiosi e in cerca del calore di una famiglia piuttosto che delle anonime stanze di un albergo o di una pensione.

A incrementare con questa nuova offerta il ventaglio degli esercizi turistici sono state molte Regioni che, da pochissimo tempo a questa parte, sembrano essersi precipitate a disporre strumenti e normative perché il cosiddetto "B & B", fin ora letteralmente vietato dalle leggi, diventi normalità. Infatti l'offerta di una qualsiasi ristorazione, o anche solo di un servizio come il regolare cambio delle lenzuola, era fino ad ieri concepita come un'attività imprenditoriale, tipica degli affittacamere o dei residence, con tutto quello che ne consegue (partita Iva, iscrizione alla Camera di Commercio, eccetera).

Se si esclude la provincia autonoma di Bolzano, in cui da anni il privato cittadino può affittare camere non solo bed & breakfast ma perfino somministrando pranzo e cena ai turisti, quasi tutte le otto regioni hanno varato leggi sul B&B lo hanno fatto nel corso di quest'anno o di quello passato. E, probabilmente, non è finita qui.

Condizioni per l'offerta

Il B & B è strettamente legato da tutte le leggi alla gestione di tipo familiare, senza intervento di dipendenti. A questa condizione, non è sempre necessario che le camere siano offerte nello stesso appartamento in cui vive la famiglia-gestore: si deve però trattare dello stesso edificio o (nel caso delle Marche) di uno distante al massimo 50 metri.

Le norme regionali chiariscono poi spesso che non sono necessari cambi d'uso dell'immobile, ma tuttalpiù, come è logico, i locali siano adeguati agli standard igienico-edilizi.

Altre locazioni extralberghiere

Sull'argomento "bed & brealfast" l'Ufficio Studi della Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) ha pubblicato un'interessante indagine (vedi tabella 1). Ma l'inchiesta della Confappi si volge anche verso altre locazioni extralberghiere, con uno scopo preciso identificare le incerte linee di demarcazione che esistono tra la fornitura di servizi "imprenditoriali" e la locazione turistica tradizionale di appartamenti. E verificare quali sanzioni sono previste (tabella 2), spesso in misura totalmente scompensata, da regione a regione.

A questo scopo l'attenzione si è rivolta a due formule, quella dell' <affittacamere> e quella delle <case per vacanze> che prevedono, per le leggi regionali, l'attività d'impresa, tralasciando gli altri numerosi tipi di locazione extralberghiera, quali per esempio gli ostelli, i convitti o le case per ferie dei dipendenti che non erano nello spirito dell'indagine.

E' utile però ricordare che dallo studio sono stati escluse anche alcuni tipi di locazioni, gestibili da privati. La più importante è quella agrituristica, regolata da tutte le leggi regionali, attraverso complesse norme. Vi sono però anche due particolari categorie di affitto, anch'esse copiate da formule tipicamente europee come il bed and breakfast, che potrebbero stuzzicare l'interesse di molti.. La prima è quella delle cosiddette "country house" o "residenze rurali", che hanno una regolamentazione propria in Abruzzo, Calabria, Liguria, Marche, Sardegna, Umbria e Veneto. La seconda e quella delle "residenze d'epoca", in immobili con vincolo storico-artistico, di cui si tratta nelle leggi di Toscana e Puglia.

Tabella 1. Bed & Breakfast: le condizioni

* Gli obblighi comprendono naturalmente la denuncia presenze alle autorità di pubblica sicurezza, prevista da legge statale per qualsiasi locazione.

** Le stesse condizioni concesse anche fino a 4 appartamenti ammobiliati.

Quando scatta la gestione imprenditoriale per l'affitto

Condizioni poste dalle regioni perché il privato che affitta appartamenti si debba iscrivere al ruolo speciale degli esercenti del commercio e richiedere autorizzazione al Comune per la sua attività

* L'identificazione dei servizi tipici resi in caso di gestione imprenditoriale e dei periodi minimi e massimi del relativo contratto di affitto permette di capire quando "scatta il pericolo" che la normale locazione di più appartamenti debba obbligatoriamente avvenire in forma imprenditoriale

** Anche meno appartamenti, se l'affitto è promosso a livello pubblicitario oppure c'è cambio biancheria

Locazioni turistiche: quando divengono impresa

Chi ha acquistato più di due appartamenti da dare in locazione turistica rischia, nella maggior parte delle regioni italiane, di essere considerato un imprenditore (vedi tabella 2). La sua attività può infatti essere inquadrata nella categoria di "gestione di case ed appartamenti per le vacanze", che compare, più o meno con le stesse definizioni, in varie leggi locali.

Risultato: non solo è costretto a chiedere apposite autorizzazioni al Comune e/o all'Ente turistico, ma deve iscriversi nella sezione speciale del Registro degli esercenti presso la camera di Commercio, fare fattura con Iva e tirarsi addosso una serie di complessi adempimenti (per esempio comunicazione dei prezzi praticati, classificazione dell'esercizio, comunicazione su modulo Istat dei turisti ospitati e via elencando).

La linea di demarcazione tra semplice locazione di più case e la conduzione di impresa è in buona sostanza sottilissima: si tratta di interpretare se la gestione è da considerarsi o meno "unitaria, imprenditoriale, organizzata". Il più delle volte, per considerarla tale, basta che i turisti siano accolti e indirizzati da un locale di ricevimento. E' chiaro, perciò, che affidare la locazione dei propri appartamenti a un'agenzia immobiliare o a una di viaggi può essere rischioso, anche perché pubblicizzare la proposta di locazione può essere considerato di per sé prova di imprenditorialità. Per il resto, i servizi "tipici" resi dalle cosiddette "case per vacanze" sono praticamente gli stessi di quelli previsti nelle usuali locazioni di appartamenti ammobiliati: piccole riparazioni, fornitura di cucina e frigorifero, talvolta di biancheria e asciugamani, e quindi non è un elemento discriminante per capire l'imprenditorialità.. Come non lo è la somministrazione di cibi e bevande che è comunque categoricamente esclusa, per le case vacanze. Ed è grave che regioni, come la Puglia, che prevedono sanzioni a dir poco draconiane contro chi non denuncia l'attività, siano anche quelle che definiscono più vagamente cosa si intenda per "gestione imprenditoriale".

Affitto di camere

Locare semplici stanze, anche per periodi brevi nella stagione turistica, è in Italia un vero e proprio terno al lotto con la burocrazia. Si rischia infatti di essere considerati, tout court, come "affittacamere" e quindi, in sostanza, come vere e proprie imprese famigliari, con tutti gli adempimenti burocratici e fiscali del caso. Per quasi tutte le leggi locali è affittacamere chi loca "non più di 6 stanze con 12 letti in un massimo di due appartamenti nello stesso stabile": altrimenti si passa all'attività alberghiera. In Provincia di Trento si sale a 8 camere. Gli affittacamere possono, con apposita licenza supplementare, fornire anche pranzo e cena ai loro ospiti: non trattandosi però di un servizio obbligatorio, non è nemmeno un criterio per stabilire l'eventuale imprenditorialità. E non lo sono nemmeno il un numero di stanze o il periodo di locazione praticato, se non in pochissime regioni. Solo la recente introduzione dei bed & breakfast è divenuta una scappatoia: occorre comunque fare attenzione nel non superare il numero di stanze massimo consentito (in genere 3), per non scivolare nella categoria degli imprenditori.

Locazioni tradizionali: gli obblighi

Le leggi nazionali impongono un solo obbligo a chi loca a scopo turistico: quello della denuncia alle autorità di pubblica sicurezza delle persone ospitate. Una norma che è prevista del resto per tutti gli affitti dalla cosiddetta "Legge antiterrorismo" (18 maggio 1978, n. 191). Si parla da anni di abrogarla, perché è nata sull'onda del fenomeno Brigate Rosse per controllare spostamenti sospetti: del resto le statistiche del ministero dell'Interno ci dimostrano che, soprattutto al Sud, sono in pochi a essere spaventati delle eventuali sanzioni previste, che variano da 200 mila lire a 3 milioni. Per il resto, la riforma delle locazioni (legge 431/98) ha totalmente liberalizzato gli affitti turistici, sia per quel che riguarda l'entità del canone che per la durata.

Tuttavia, le leggi regionali sull'extralberghiero non si limitano alle attività imprenditoriali: possono imporre obblighi anche a chi affitta con privata locazione. Non è dato di sapere se é credibile che i piccoli proprietari adempiano a tali imposizioni, di cui spesso sono totalmente all'oscuro. Certo è che le norme pongono sul loro capo una spada di Damocle, prevedendo anche salate multe.

Le regioni che prevedono adempimenti particolarmente pesanti sono due: Veneto ed Emilia Romagna. Nella prima, la legge 49/99 impone ai privati locatori una dichiarazione sostitutiva di atto notorio al Comune di inizio attività, una comunicazione all'Azienda di promozione turistica (che dovrà eseguire entro un mese un sopralluogo) e la comunicazione, sempre all'Apt, del movimento degli ospiti. I proprietari "possono" (ma, bontà loro, non debbono) comunicare anche i prezzi minimi massimi praticati nella stagione.

Anche in Emilia non si scherza. E' prevista la denuncia di inizio attività, per quanto solo nello località turistiche e termali, pena da 250 mila a 1,5 milioni di multa. Ma non è finita: occorre anche procedere alla "classificazione" dell'alloggio locato in una delle 4 categorie previste, come si trattasse di un albergo da una a quattro stelle.

Dichiarazioni da parte di chi inizia ad affittare sono imposte anche dalla legge Sarda (n. 27 del 1997), che dà una scadenza di 5 giorni di tempo, e da quella friulana (n. 17/97), che elenca anche cosa va denunciato (letti, bagni e arredi) se non si vuole incorrere in sanzioni variabili da 300 mila a 3 milioni di lire. Stesse regole nelle Marche, con due soli giorni di tempo ma multe più lievi (150-300 mila lire).

Il movimento dei turisti deve essere denunciato, ai fini statistici, alle aziende di promozione turistica in Abruzzo, pena 500 mila-3 milioni di lire. La classificazione in categorie è infine prevista anche dal Piemonte e dall'Umbria, ma secondo criteri che sono ancora da definire.

Norme a tutela del locatore privato

In qualche raro caso le leggi locali si preoccupano di liberalizzare, anziché burocratizzare, le locazioni tradizionali. La più permissiva è senz'altro quella della provincia di Bolzano, che non né impone adempimenti né, soprattutto, la qualifica imprenditoriale, alle locazioni di un massimo di 4 appartamenti e di un massimo di 6 camere, a patto che non si somministrino pasti o bevande. In Friuli se a gestire una "casa vacanze" è un'agenzia immobiliare iscritta all'apposito ruolo, non è necessario per il proprietario di appartamenti l'iscrizione alla Camera di Commercio Non solo: non costituisce attività d'affittacamere la locazione saltuaria fino a 2 camere ( che salgono a 3 in Liguria).

Le principali sanzioni

(1) La mancata comunicazione delle nuove tariffe prevede sempre l'applicazione di quelle dell'anno precedente

(2) Non esiste l'obbligo per il Bed & Breakfast

(3) Sanzioni raddoppiate in caso recidiva

(4) Sanzioni decise da Apt locale

(5)Sanzioni previste per gli affittacamere

(6) Sanzione ridotta a metà in caso pubblicazione incompleta

(7) Chiusura dell'esercizio immediata

(8) Chiusura dell'esercizio immediata e pagamento 200-900 mila lire per ogni persona ospitata durante tutto il periodo di funzionamento

(9) Pagamento 100-300 mila lire per ogni persona in esubero. In caso recidiva sospensione licenza per 3 mesi