Bed and Breakfast: come arrotondare il bilancio familiare

Per i turisti, l'occasione di spender poco, ospitati direttamente in famiglia. Per chi ha una casa in una località di villeggiatura o in una città storica, un simpatico modo di arrotondare il bilancio, senza tanta burocrazia, anche per chi è del tutto privo di esperienze alberghiere. Stiamo parlando del cosiddetto B&B (Bed and breakfast), cioè dell'offerta nella propria abitazione di camera e prima colazione, per brevi periodi (da un giorno a un mese). E tutto ciò con una burocrazia ridotta al minimo: niente apertura di partita Iva, niente iscrizione alle camere di Commercio, nessun bisogno di cambio d’uso dei locali utilizzati per l’ospitalità.

Se si esclude la provincia autonoma di Bolzano, quasi tutte le regioni hanno varato leggi nel corso del quadriennio 1999-2003, magari per poi modificarle e affinarle:ormai il cosiddetto B.& B è una realtà in tutta la Penisola. La diffusione dei punti di ospitalità non si è fatta attendere, diventando un importante punto di riferimento non solo per il turista itinerante, ma anche per l’uomo di affari in visita alla città, per gli agenti e i rappresentanti, per chi partecipa a un convegno o a una riunione, in concorrenza più stretta rispetto all’offerta alberghiera, soprattutto in città, di quella che potevano tentare agriturismi e residence.

La formula. Consiste in ospitalità e prima colazione nell’immobile di domicilio della famiglia: si deve trattare di un’attività non continuativa e non esercitata in modo imprenditoriale. Non a caso è vietato assumere dipendenti per curarla (anche se uno strappo si fa in genere per la domestica che già assiste la famiglia). Alcune regioni fissano sia un numero massimo di giorni all’anno in cui si accoglie la gente, sia un periodo massimo per la singola locazione (magari stabilendo anche quanto tempo deve passare prima di riaffittare alla stessa persona). Altre regioni sono piuttosto vaghe a proposito.

Evoluzioni della formula. Lo dice il nome, il B & B è offerta di letto e prima colazione. Tuttavia in due zone dove da tempo il turismo itinerante e alternativo era già da decenni in pista, la formula è stata giudicata troppo “stretta” tanto che anche le norme hanno abbandonato questa dizione. Si tratta in primis dell’Alto Adige, poi della Toscana, dove l’ospitalità familiare è inquadrata nella categoria degli “affittacamere”. In entrambe non è certo vietato limitarsi alla prima colazione, ma resta possibile che la famiglia offra anche gli altri pasti.

Si inizia poi ad infrangere un altro limite: quello che prevede che l’ospitalità possa essere data solo nell’edificio dove la famiglia ha la sua dimora abituale. Sempre in Alto Adige conta solo che l’offerta sia concentrata in u edificio qualsiasi (anche esterno). Stesso discorso nelle Marche dove però i locali non devono distare più di 200 metri dall’abitazione e in Val d’Aosta (dove la distanza scende a 50 metri). In Basilicata l’immobile separato è ammesso solo nei comuni con popolazione residente non superiore a 5.000 abitanti In Sardegna si spezza invece il tabù del domicilio: il proprietario può non risiedere nei locali, tranne nei periodi in cui ci sono ospiti.

Nato come turismo low cost, il B & B si è evoluto anche nel settore del lusso (ville aristocratiche, castelli, palazzi d’epoca), che di fatto è divenuto un segmento specifico del mercato..

Profili fiscali. E' ormai accertato, anche grazie a circolari delle Entrate (n. 180/1998 e risoluzione n. 155/2000) che non occorre versare l’Iva e che il reddito ricavato va compreso tra quelli "diversi", nel 730 e nell'Unico (art. 67, comma 1, lettera i), “attività commerciali non esercitate abitualmente”. Si possono costi sostenuti (scontrini del pane, bibite, ecc.). Quindi i canoni di locazione riscossi non vanno riportati nella sezione "fabbricati" e non si perde in alcun modo la possibilità dell’esenzione di fatto dall’Irpef e dall’Ici. Il tutto purché l’attività sia veramente saltuaria e stagionale, con interruzioni, altrimenti l’Iva torna a colpire.

Per certificare il pagamento basta una ricevuta semplice non fiscale. Sulle ricevute emesse di importo superiore ad Euro 77,47 va posta una marca da bollo da Euro 1,29 ed anche sulle ricevute emesse di importo minore se l’ospite se la deve scaricare. la ricevuta sarà del tipo madre-figlia, numerata progressivamente, con la data del pagamento.

Limiti alle camere. Poiché si tratta di un’attività non imprenditoriale è ovvio che si cerchi di circoscriverla: perciò è sempre fissato un limite massimo di camere e, quasi sempre, anche di letti. Ci sono regioni (la maggioranza) che fissano il tetto a 3 camere e sei letti ed altre molto più di manica larga, cioè Toscana, Sicilia, Calabria e Alto Adige. In quest’ultima provincia, anzi, sono concessi anche 4 appartamenti autonomi.

Conformità dei locali. Trattandosi di abitazioni, occorre sempre che esse siano adeguate ai requisiti igienico-sanitari previsti dal singolo comune per le residenze. Talora però è previsto specificatamente che insieme alla dichiarazione o denuncia di inizio attività sia presentata anche la documentazione sull’agibilità dei locali o un’autocertificazione sull’adeguatezza degli impianti alle norme di sicurezza. Comune è invece che si debba allegare alla denuncia una planimetria dell’immobile. In sei regioni sono dettate anche le dimensioni minime delle stanze, a seconda del numero dei letti (vedi tabella). Un capitolo a parte sono i locali da bagno. In Campania, Liguria, provincia di Trento e Veneto è ammesso che un solo bagno serva sia i proprietari di casa che gli ospiti. Altrove il bagno autonomo può essere imposto, almeno quando le stanze affittate sono più di una. Spesso è previsto che le camere abbiano un accesso indipendente, attraverso corridoio o disimpegno.

Dotazioni e servizi. Alcune regioni che descrivono in modo estremamente dettagliato la dotazione delle stanze: si tratta comunque di arredi essenziali. La pulizia dei locali è in genere imposta giorno per giorno. Il cambio di lenzuola ed asciugamani è sempre previsto ad ogni cambio ospite e, in più, una, duo o tre volte alla settimana (in provincia di Trento, però, no).

Limiti condominiali. In Lombardia e in Val d’Aosta per aprire un bed and breakfast in un palazzo condominiale occorre l’assenso dell’assemblea: è un grave limite perché se esistono vicini di casa rognosi, che del resto non hanno nulla da guadagnare dal loro assenso, gli ostacoli possono essere forti. Più ragionevolmente, in Basilicata è sufficiente che si autocertifichi che non esistono divieti nel regolamento condominiale contrattuale. Altrove c’è piena libertà.

Prima colazione. In buna parte delle regioni si impone una colazione con cibi e bevande preconfezionate. Per cibi confezionati si intendono quegli alimenti posti in confezioni chiuse e con data di scadenza fissata dal produttore, (prodotti industriali, di pasticceria ecc.). Devono essere monouso, ossia una volta aperta la confezione devono essere consumati in giornata e le parti rimanenti dellaconfezione non possono essere più offerti agli ospiti nei giorni successivi.

Si tratta senz’altro di un forte handicap che fa precipitare i bed & breakfast di certe località un gradino in sotto a quelli di altri Paesi (si pensi, per esempio, alla Francia, alla Germania o all’Austria in cui la prima colazione è talora un’occasione di festa per l’ospite, quanto a cibi freschi, locali ed appetitosi). Un motivo formale c’è: le norme nazionali igienico-sanitarie prevedevano che chi somministrava alimenti fosse dotato di tessera sanitaria, ora in sostituzione con la frquenza a un apposito corso. Qualche ente locale ha ormai fatto come se il problema non esistesse o ha addirittura insistito (Calabria e Marche) sull’uso di prodotti tipici della zona. Del resto, nel segreto di molte cucine, le norme sul preconfezionato sono talora disattese, per la gioia dei turisti.

Burocrazia. Gli adempimenti comprendono una denuncia o dichiarazione di inizio attività su modulo già predisposto e con diversi allegati (planimetria, autocertificazione o certificazione di conformità degli impianti, talora l'autocertificazione di non aver subito condanne penali, la dichiarazione di presenza di requisiti dell'immobile, i periodi di apertura previsti, prezzi che si intende praticare). Destinatario è in genere il Comune ma possono entrare in gioco anche la Provincia o l’Associazione turistica territoriale, soprattutto per quanto attiene ai prezzi. Le presenze devono essere dichiarate all’ufficio di pubblica sicurezza (norma statale) e agli uffici provinciali, ai fini dei rilevamenti Istat. Per il pagamento non occorre emettere fattura a una semplice notula. Non è un segreto che esiste una certa area di evasione a queste norme: il loro controllo è affidato al Comune e, talora, alla Provincia e sono sempre previste sanzioni a cui si può sommare anche la chiusura temporanea e poi definitiva dell’attività, in caso di violazioni reiterate. In Basilicata e Lombardia si pretende anche un’apposita polizza assicurativa, a copertura dei danni ai clienti. I prezzi sono autodeterminabili, vanno affissi in casa e ogni loro variazione va dichiarata annualmente, per l’anno dopo: in mancanza, restano validi quelli previgenti.

Contributi. Le leggi istitutive del B&B, in cinque regioni prevedono espressamente l'erogazione di contributi a favore dei privati gestori. Si tratta di Calabria, Basilicata, Piemonte, Sicilia e Umbria). Talora requisito è coordinarsi un un’associazione. In Piemonte bisogna impegnarsi a continuare l’attività almeno per 10 anni. In Sicilia per 5 anni (con almeno 50 presenze annue), e prestare apposita fideiussione: i finanziamenti una tantum sono da circa 2.000 a 3.100 euro a posto letto, a seconda delle “stelle” di categoria. Priorità ai piccoli centri delle aree interne in Calabria e contributi a fondo perduto del 50% della spesa nel limite di 25 mila euro (5 mila a posto letto). In Umbria la formula è quella del mutuo a tasso agevolato.

Principali condizioni per l’apertura nelle regioni

Regione (legge di riferimento)	N. max camere	Periodi consentiti	Dimensioni minime stanze	Bagni	Cambi biancheria	1a colazione	Classificazione in categorie?
Abruzzo L 78/2000	4 (10 letti)	Max 30 giorni a cliente.	8mq (1 letto), 14 mq (2 letti), + 4 mq (ogni letto in più)	1 solo per ospiti	2 volte settimana	Cibi e bevande preconfezionati	NO
Basilicata L8/2008	4 (8 letti)	Min 90 giorni, max 270 giorni	Previste per civili abitazioni	1 solo per ospiti e ogni 2 camere	2 volte settimana	Cibi e bevande preconfezionati	2 (Normale e comfort)
Bolzano (prov) L 12/1995. Dpgp 27/8/96, n. 32	6 (o 4 appartamenti)	Non specificato	9mq (1 letto), 12 mq (2 letti), + 4 mq (ogni letto in più). Appartamenti 23 mq (1 persona), + 5 mq (ogni ulteriore persona)	A seconda categorie	1 volta settimana	Libera. Anche altri pasti consentiti	3
Calabria L 2/2003 Regolamento 1/2004.	4 (8 letti)	Max 60 giorni a cliente	B&B 1a categoria: mq 12 (1 letto), mq 16(2 letti), mq 20 (3-4 letti)	1 autonomo ogni 4 ospiti	2 volte settimana	Prevalentemente con cibi e bevande calabresi	2
Campania L 5/2001	3 (6 letti)	Max 30 giorni a cliente	9mq (1 letto), 12 mq (2 letti), 18 mq (3 letti), 24 me (4 letti).	Anche in comune con abitazione	2 volte settimana	Cibi e bevande preconfezionati	No
Emilia Romagna L 16/2004, art. 13 Dgr 2/11/04, n. 2149	3 (6 letti) ^(1)	Max 120 giorni o 500 pernottamenti. Permanenza singola massima 60 giorni consecutivi	Previste per civili abitazioni	1 bagno autonomo se 2 o più stanze	2 volte settimana	Non specificato	3
Friuli L 2/2002,artt. 81-82, 92-100	3 (6 letti)	Saltuari/stagionali	Previste per civili abitazioni	Non specificato	Non specificato	Cibi e bevande preconfezionati	No
Lazio L 18/1997, art. 8	3 (6 letti)	Saltuari/stagionali	8mq (1 letto), 14 mq (2 letti), 20mq (3 letti)	Non specificato	Non specificato	Cibi e bevande preconfezionati	No
Liguria L 2/2008, art. 23, 40, 48, 64, 68 ^(2)	3	Saltuari/stagionali	Previste per civili abitazioni	Anche in comune con abitazione ^(2)	2 volte settimana ^(2)	Cibi e bevande preconfezionati ^(2)	3
Lombardia L. n. 15/2007, art. 45	3 (6 letti)	Saltuari/stagionali	Previste per civili abitazioni	Autonomo se più di una stanza	3 volte settimana	Non specificato	No
Marche L. 9/2006, art. 34 Dgr 19/4/2007, n. 378, Dgr n. 100/2005 (contributi)	3 (6 letti)	Saltuari/stagionali. Non più di 30 giorni consecutivi per ospite	7mq (1 letto), 11 mq (2 letti), + 4 mq (ogni letto in più)	1 ogni 6 posti letto	Non specificato	Prodotti tipici della zona,almeno al 70%	No
Molise 13/2002	3 (6 letti)	Max 30 giorni consecutivi	Previste per civili abitazioni	2 bagni se più di 1 stanza	2 volte settimana	Cibi e bevande preconfezionati. In caso contrario, indicazione ingredienti	No
Piemonte L. 31/1985, art. 14, 15-bis; L. 3/2006	3 (6 letti)	Max 270 giorni, min 45 giorni continuativi	Previste per civili abitazioni	2 bagni se più di 1 stanza	2 volte settimana	Non specificato	No
Puglia L. 17/2001	6 (10 letti)	Saltuari/stagionali	Previste per civili abitazioni	2 bagni se più di 1 stanza	Ad ogni cambio cliente o a richiesta	Non specificato	No
Sardegna L 27/1998, art. 6; parere legislativo 4/8/1999	3 (6 letti)	Saltuari/stagionali (di competenza comunale fissarli)	Previste per civili abitazioni	Non specificato	Non specificato	Cibi e bevande preconfezionati	No
Sicilia L 32/2000 art. 88; Decreto ass. turismo 8/2/2000	5 (20 letti)	Non specificato	Previste per civili abitazioni	A seconda categorie	A seconda categoria (ma almeno 1 volta settimana)	Non specificato	3
Toscana L. 42/2000, artt. 50; 60-61 Dpgr 18/01, art. 39	6 (12 letti)	Non specificato	Previste per civili abitazioni	Uno ogni 10 persone o frazione di 10 superiore a 2 (compresa famiglia proprietaria)	1 volta settimana	Libera. Anche altri pasti consentiti	No
Trento (prov) L. 7/2002, artt 33;38-43; Dpp n. 28/2003, art. 25, 29-34	3	Saltuari/stagionali	Previste per civili abitazioni	Non specificato	Ad ogni cambio cliente	Non specificato	No
Umbria L 18/2006, art. 47, Tabella M	3 (8 letti)^(3)	Massimo 30 giorni consecutivi. Inattività obbligatoria: 60 giorni (30 per le località non turistiche)	Previste per civili abitazioni	Autonomo ogni 3 camere	1 volta alla settimana	Non specificato	No
Val d'Aosta L 11/1996, artt. 16bis-quinquies, art. 23-29	3 (6 letti)	Non specificato	Previste per civili abitazioni	2 bagni se più di 1 stanza	2 volte alla settimana	Non specificato	No
Veneto L. 33/2002, artt. 25-27	3	Non specificato	Previste per civili abitazioni	Anche in comune con abitazione	2 volte alla settimana	Cibi e bevande preconfezionati	No

(1) più 1 posto letto per minori 12 anni

(2) in attesa di regolamento di attuazione, i requisiti sono quelli della legge antecedente

(3) compresi 2 letti per minori 12 anni

Legenda: L. = Legge, Dgr. = Deliberazione giunta regionale; Dpgp= Decreto presidente giunta provinciale; Dpgr.= Decreto presidente giunta regionale; Dpp. = Decreto presidente provincia;

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Ma quanto si guadagna?

Tenere un bed and breakfast va prudenzialmente considerata un’attività che permette di arrotondare il bilancio familiare. Gli inizi possono essere duri, anche perché la concorrenza è in forte crescita. Il guadagno effettivo dipende evidentemente dalla zona e dalla capacità del gestore, non ultima quella di farsi adeguata pubblicità (il sito web è quasi indispensabile, ma anche l’adesione a un’associazione è una spesa assai utile). Secondo un associazione Romana “per un appartamento in zone centrale di una città si può arrivare a percepire tranquillamente 60-65 euro al giorno che per una media di 20 giorni al mese è pari ad un guadagno di 1.200-1.300 euro mensili”. Un’altra fonte, un indagine Touring Club Italiano, abbassa molto la stima, a un fatturato medio di 4.000 euro annui (ma è datata, risale a giugno 2003) . Secondo il Touring circa 2/3 dei gestori sono donne, la permanenza media è di 2 notti (circa la metà dei casi). Le professioni più diffuse sono impiegati e insegnanti (20%), pensionati (18%) e casalinghe (15%), mentre commercianti e liberi professionisti sono in minor numero (9%), gli studenti una significativa minoranza (4%) e gli operai quasi inesistenti (2%) : il che se non altro dimostra che è possibile comunque svolgere un’altra attività lavorativa regolare.

Comunque sia, è bene che esista una forte curiosità verso nuove persone e nuove culture: così ci si garantirà comunque un discreto divertimento. Un atteggiamento di questo tipo porterà inoltre, sempre secondo l’indagine Touring, a introiti superiori alla media (il lavoro che si svolge volentieri si fa meglio).

Quanti sono

L’ultima stima ufficiale, di fonte Istat, risale al 2005 e dà 10.176 B & B (affermando comunque che si tratta dati provvisori). In base ad essa, e al trend di crescita delle registrazioni di nuove strutture, il sito www.bed-and-breakfast.it ha stimato in circa 20 mila le strutture esistenti a marzo 2008.