Azioni a difesa della proprietà e del possesso

Oggetto: problemi sollevati da un condominio in paese di circa 3000 abitanti

Situazione: una villetta è contigua a un condominio di 3 piani. Il condominio non ha giardino o altri spazi, ha l’ingresso agli appartamenti sulla strada comunale. La villetta ha giardino, 2 vialetti d’ingresso muniti di cancello e un terzo accesso secondario. I vialetti sono privati, proprietario il padrone della villetta. Il proprietario si è ammalato, è stato assente per 4-5 anni, infine è deceduto nel settembre 2007. Presumo che durante l’assenza del proprietario i condomini hanno iniziato a stendere i panni lavati dalle loro finestre su un vialetto di accesso della villa.

Oggi i condomini vogliono:

1) continuare a stendere i panni sul vialetto

2) Avere la chiave del cancello che dà su quel vialetto, per entrarvi e raccogliere panni e oggetti che possono cadervi dalle finestre.

I proprietari affermano di aver avuto dal defunto proprietario la chiave di quel cancello, cosa che non mi risulta e a cui non credo.

A me sembra che la serratura del cancello sia stata forzata e rotta, quindi bisogna chiuderlo con catena e lucchetto.

I successori, che completeranno le pratiche di successione in aprile-maggio, non condividono queste richieste perché:

1) la visione dei panni stessi è brutta,

2) la cessione della chiave può creare una servitù,

3) Quanto sopra può ostacolare la vendita della villetta con giardino annesso.

I successori, spesso assenti perché risiedono altrove, potrebbero anche esaminare la possibilità di una vendita del vialetto al condominio per non avere seccature.

Stando così le cose, quali sono diritti e doveri delle due parti, e quale la possibile soluzione? Allegrini

Non ci esprimiamo sulla vendita del vialetto, ovviamente possibile. Va innanzitutto sfatato il timore, in questa situazione, che possa sorgere una servitù di qualunque genere: le servitù possono derivare dalla legge (situazioni particolari, come la necessità di raggiungere un terreno circondato da altre proprietà, con l’unico accesso possibile) oppure da un contratto scritto che va trascritto nei registri immobiliari. Non è questa la situazione. L’unico pericolo concreto è quello dell’usucapione ventennale.

Quanto al modo di difendersi, varia da quanto tempo è passato da quando i vicini hanno cominciato ad accedere nel vialetto. Entro un anno è possibile e consigliabile da parte dei proprietari l’azione di reintegrazione del possesso, che ha il vantaggio di avere tempi più brevi in giudizio (non occorre dimostrare la proprietà, tra l’altro). Passato l’anno, l’azione di reintegrazione diviene un’arma nelle mani degli altri condomini, che teoricamente potrebbero chiedere di essere reintegrati anche in un possesso che detengono senza titolo.

A questo punto in giudizio sono possibili solo le cosiddette “azioni petitorie”, a tutela della proprietà., che sono elencate negli articoli 948-951 del codice civile. In particolare l’azione di rivendicazione della proprietà che conviene sia minacciata da una lettera redatta da un avvocato che minacci anche richieste di risarcimento del danno (per esempio dando prova che un acquirente non ha voluto comprare la casa perché i vicini entravano nel vialetto, vi sgocciolavano i panni, eccetera).

Un consiglio: cerchi di ottenrere dai vicini una dichiarazione scritta in cui affermano di aver avuto la chiave dal defunto proprietario. Ciò, al contrario di quanto si sarebbe portati a pensare, è una freccia all’arco dei proprietari attuali, perché dimostra che era in atto un comodato, una gentile concessione da parte del vecchio proprietario che gli attuali hanno tutto il diritto di non voler protrarre più nel tempo. Il comodato, essendo gratuito, può essere in ogni momento interrotto dal comodante. Una situazione del genere presenta due vantaggi:

a) rende impossibile da parte dei vicini l’eventuale azione di reintegrazione del possesso, perché inquadra la situazione come una semplice concessione gratuita;

b) tarpa le ali a ogni possibile usucapione ventennale, per lo stesso motivo.