Dimensioni del fenomeno. Solo le sofferenze delle banche per i crediti erogati alle famiglie ammontano quest'anno a ben 10.995 milioni di euro, secondo le ultime statistiche dell'Abi (Associazione bancaria italiana). Buona parte di esse provengono dal mancato pagamento di rate di mutui ipotecari. Ma quanti immobili sono coinvolti nelle aste? Impossibile dirlo, perché le statistiche giudiziarie Istat sono sottostimate per la scarsa propensione all'invio di dati di molti tribunali. Gian Luca Montanini, gestore di uno dei più importanti siti Internet sulle aste (www. astegiudiziarie.it) ci offre alcuni spunti: "Al tribunale di Roma le procedure attive sono circa 22 mila, a Napoli 9 mila, , a Bari 8 mila, a Palermo 7,5 mila, a Milano dovremmo essere su 12 mila circa, il tutto dopo consistenti tagli nel numero dovuti al recente obbligo di legge a cancellare le procedure "morte", perchè i legali non se ne occupavano più". E sono solo cinque tribunali, tra i centinaia esistenti.

L'acquisto all'asta giudiziaria non è però, come alcuni ritengono, un enorme affare: i prezzi non sono stracciati ma solo meno elevati di quelli di mercato e vi sono anche contro-indicazioni. Per lo stesso motivo è errato credere che siano per forza appannaggio di "pochi noti": gli operatori specializzati, sia quelli onesti che quelli mafiosi, puntano soprattutto agli affari di una certa importanza, lasciando altrove il campo libero ai cittadini. Aggiunge infatti Montanini: "Ho l'impressione è che ormai gli acquisti da parte di privati abbiano di gran lunga superato in numero, soprattutto al Centro-Nord, quelli fatti da operatori immobiliari, anche se non esistono dati a proposito". Tutto ciò anche grazie all'obbligo di pubblicazione su quotidiani degli avvisi di vendita ma ancor più grazie alla diffusione, su Internet, degli annunci, corredati da corposa documentazione.

Come informarsi. Gli annunci delle aste debbono obbligatoriamente uscire su un quotidiano o su pubblicazioni analoghe. Sono però molto sintetici (breve descrizione dell'immobile, prezzo base e data, luogo e ora dell'asta, e poco più). Ci si può recare a consultare la documentazione necessaria presso un indirizzo indicato (Cancelleria del Tribunale o studio notarile).Un alternativa più semplice è collegarsi via Internet a un portale delle aste per saperne di più (vedi box). Se il sito è fatto bene, all'avviso saranno allegati il decreto di vendita, che specifica le condizioni in più. Per esempio somma di cui occorre aumentare le offerte al rialzo e ammontare della cauzione e del deposito di rimborso spese per lo svolgimento dell'asta, nonché le modalità e il termine per saldare il prezzo finale(massimo, 60 giorni dall'aggiudicazione). Ma il documento più utile è la perizia,.

La perizia Non è una semplice stima di valore. Dovrebbe contenere una descrizione dettagliata sia dell'unità immobiliare che dell'edificio in cui è inserita e del loro stato di manutenzione e di pregio, nonché di i passaggi di proprietà, ipoteche, e così via. Viene fatta un'indagine su eventuali problemi di abuso edilizio, condoni richiesti e liti giudiziarie in corso Andrebbe accertato se l'immobile è libero o occupato e a che titolo l'eventuale occupante stia lì. Possono essere allegate piantine e fotografie. Ma c'è perizia e perizia. Vi sono quelle di poche pagine, per lo più sprecate. E quelle rese da professionisti con i fiocchi, che letteralmente "sezionano" l'immobile e l'edificio in cui è contenuto.

Condizioni per partecipare. Occorre fare domanda e, contemporaneamente, depositare due assegni presso la Cancelleria del Tribunale o il notaio. Il primo copre una certa percentuale, decisa dal giudice, del prezzo base d'asta. Il secondo le spese di giudizio. Entrambi vengono restituiti se non ci si aggiudica l'immobile. Il resto delle procedure varia a seconda se l'asta è con o senza incanto.

Asta con incanto: come si svolge E' la classica gara al rialzo, che si fa davanti al giudice, in pubblica udienza, o davanti a un notaio da lui delegato. Ciascuna delle offerte è in crescita rispetto al prezzo base, con un aumento prefissato. L'offerta impegna chi la fa, che dovrà pagare se vince l'asta. L'assegnazione diventa però definitiva solo dopo 10 giorni lavorativi. Nel frattempo infatti un altro acquirente, anche se non ha partecipato all'asta, può offrire perlomeno un sesto in più del prezzo di aggiudicazione provvisorio, presentando un'apposita domanda e versando la cauzione. Così ottiene l'immobile, a meno che vi siano più offerte. In tal caso viene indetta una seconda gara, stavolta con le modalità della vendita senza incanto. Il rialzo del sesto è stato utilizzato da persone senza scrupoli come arma, penalmente illecita, per ottenere "un pizzo" sulla vendita. La minaccia è: "o mi paghi, o ti porto via l'immobile".

L'asta deserta. Se alla data dell'asta non vi sono acquirenti, quasi sempre il giudice procede a un secondo incanto, riducendo il prezzo base, in genere di un quinto. Se anche la seconda va deserta, se ne può tenere una terza, una quarta e così all'infinito, abbattendo o non abbattendo ulteriormente il prezzo (è il giudice a stabilirlo).

La vendita senza incanto Iter più semplici e veloci per la vendita senza incanto, in cui lo spazio lasciato alla "mafia delle aste" è più ristretto, anche per la mancanza dell'aumento del sesto. Consiste in un'offerta in busta chiusa di valore uguale o maggiore al prezzo base, da consegnare in Cancelleria del Tribunale insieme a cauzione e forfait per le spese (in questo caso i notai non sono coinvolti). Se l'offerta è unica e supera di un quarto il prezzo base, l'immobile viene aggiudicato definitivamente. Se l'aumento è più ridotto, anche uno solo dei creditori può impedire la vendita. Se vi sono più offerte, viene bandita un'altra gara, a cui però partecipano solo quelli che si sono già candidati all'acquisto.

I vantaggi delle vendite giudiziarie Rispetto a quelle tradizionali, le vendite giudiziarie hanno come vantaggio, oltre il prezzo, le maggiori certezze. La storia dell'immobile viene fotografata dalla perizia e si tentano di rilevare abusi edilizi e cause in corso. Le ipoteche vengono cancellate. Infine i costi notarili sono ridotti al 50%.

Gli svantaggi. La prima magagna sta nel fatto che l'immobile è spesso occupato dal debitore. In tal caso il decreto di trasferimento del giudice ha la validità di un normale sfratto, con in più il fatto che le procedure sono molto più rapide. Tuttavia, per avere la casa effettivamente libera, bisogna attendere almeno sei mesi, periodo che può aumentare notevolmente se è situata in una grande città. Inoltre, perché sia possibile visitare l'immobile, bisogna che qualcuno apra la porta. Difficilmente questo qualcuno sarà il proprietario-debitore. Quindi la visita è possibile solo se, al suo posto, è nominato un diverso custode. Ciò accade sempre nelle aste per i fallimenti di aziende o imprese: si tratta del curatore del fallimento. Il custode, invece, non esiste quasi mai nel caso che il debitore sia un privato, per esempio chi non paga le rate di un mutuo ipotecario. Solo di recente pochi tribunali, hanno imposto la nomina del custode anche per le vendite non fallimentari..

Svantaggi. la liquidità. L'acquirente deve disporre rapidamente di molto denaro liquido. Grave difficoltà, dal momento che il 75% degli acquisti immobiliari avviene con mutuo. Le cose stanno però cambiando. L'Associazione bancaria italiana ha infatti lanciato la possibilità di godere per le aste di mutui simili a quelli tradizionali. Per ora l'iniziativa coinvolge poche corti di giustizia (vedi la tabella), ma è nata solo a inizio 2003 e va rapidamente affermandosi. La possibilità di godere del mutuo, infatti, è ancorata a quale è il Tribunale che cura la procedura esecutiva. Il contratto di mutuo si firma quando ci si candida all'acquisto, e perde di validità se non si riesce ad aggiudicarsi l'immobile. La somma viene erogata direttamente al Tribunale. Per il resto, le condizioni sono stabilite dai singoli istituti di credito convenzionati, e solo simili a quelle per un normale mutuo.

Fonte: Abi, 2003

Fonte: Abi, elenco aggiornato a ottobre 2003

Fonte: Elaborazione Confappi-Fna su dati Istat (campione 7.963 vendite)