Comprare un'immobile
all'asta giudiziaria
Un’alternativa
all’agenzia immobiliare, con la speranza di succosi risparmi. .Ecco quel che sta divenendo per decine di migliaia di cittadini
l’acquisto di una casa alle aste giudiziarie, un tempo riservato a pochi
operatori esperti o, peggio, della cosiddetta “mafia delle aste”.
Ad aprire il mercato è stato Internet: una
fetta sempre più consistente dell’offerta proveniente da debitori insolventi o
da fallimenti societari compare ormai su siti specializzati nelle aste. Non si
tratta, come capita per i piccoli annunci, di poche righe seguite da un numero
di telefono, in cui talora non è nemmeno specificato il prezzo richiesto: al
contrario si ha a disposizione una perizia che descrive minutamente le
caratteristiche dell’immobile e dei suoi impianti, giustifica i motivi del
prezzo richiesto, si dilunga sulle ragioni per cui è stato posto all’asta,
specifica se è occupato o no e indaga se esistono vincoli o limiti alla
proprietà. Non solo: quasi sempre sono disponibili on line
una o più foto e talora anche delle piantine.
Ma il giorno della vera svolta sarà il
primo gennaio 2006: da quella data, oltre ad altre positive
novità introdotte dal cosiddetto “decreto sulla competitività” (legge 14 maggio
2005, n. 80), la pubblicazione su Internet diverrà un obbligo per i giudici e
non più una scelta. Sul mercato si rovesceranno così altre migliaia di immobili (non solo abitazioni, ma uffici, negozi, box e
terreni). Questa inchiesta è dedicata a come funzioneranno le nuove procedure.
I principali tempi
dell’asta
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Cosa |
Quando |
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Termine per il deposito delle offerte in busta chiusa |
Fissato dal giudice tra 90 e 120 giorni dalla data dell’ordinanza
di vendita |
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Pubblicazione dell’avviso di vendita sui quotidiani e
dell’ordinanza e delle perizia su Internet |
Almeno 45 giorni prima dell’udienza |
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Udienza senza incanto per l’esame delle offerte e aggiudicazione
tra gli offerenti |
Un giorno dopo il termine per il deposito delle offerte |
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In caso di asta deserta o di offerte non
valide Nuova udienza con incanto. Eventuale aggiudicazione “provvisoria” |
Alla data già indicata nella prima ordinanza. |
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Eventuale offerta in busta chiusa superiore dei un quinto del
prezzo di aggiudicazione |
Entro 10 giorni dalla conclusione dell’incanto |
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Incanto ristretto a chi ha fatto l’offerta di un quinto
superiore, ad altri eventuali offerenti al rialzo, oltre a chi ha partecipato
all’asta precedente |
Alla data stabilita dal giudice, che stabilisce anche la data
dell’udienza ristretta e i termini di presentazione delle offerte, e le modalità della pubblicità |
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Aggiudicazione definitiva |
10 giorni dalla conclusione dell’incanto, senza offerta con
aumento del quinto |
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Secondo incanto a prezzo base d’asta che può essere inferiore a ¼
di quello precedente |
In caso di primo incanto deserto |
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Pagamento del prezzo |
Entro 60 giorni dall’aggiudicazione definitiva (con e senza
incanto) |
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Decreto di trasferimento |
Dopo il pagamento del prezzo |
Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori
Un nuovo mercato si è
aperto
La molla che rende l'asta giudiziaria
particolarmente interessante è il prezzo, che è di
norma inferiore a quello di mercato dell'immobile (circa il 20%).
Spiega Gabriella D’Orsi, presidente della
sezione esecuzioni del Tribunale di Milano: “Le aste
fino a qualche anno fa erano spesso riservate a pochi operatori specialisti. Oggi
le norme sono state snellite, i tribunali sono più efficienti, in loro soccorso
sono venuti anche i notai e, dal prossimo anno, anche i commercialisti e gli
avvocati (art. 591-bis c.p.c.)”. Sottolinea
Luciano Santopietro, notaio in Milano: “I privati
stanno divenendo sempre più protagonisti del mondo delle aste giudiziarie, anzi
sono loro ormai ad avere il ruolo principale (l’80% degli acquisti, secondo
stime). I tempi si sono ridotti: solo 18 mesi in media a Milano, contro i ben
10 anni di un tempo”.
Col prossimo anno” aggiunge D’Orsi”, diventeranno
rare le offerte all’asta di quote di comproprietà di immobili
(per lo più in comunione tra coniugi o tra eredi), mentre in vendita saranno
posti quasi solo immobili in piena proprietà. I comproprietari saranno infatti costretti a scegliere tra due alternative: o
comprare loro la quota, al prezzo di perizia, oppure incassare la loro
percentuale del prezzo finale di aggiudicazione all’asta. Le quote erano
difficilissime da collocare sul mercato”.
Le aste giudiziarie hanno due tipi di
meccanismi: la vendita con incanto e senza incanto. La prima è ancora più
diffusa, ma afflitta da procedure complesse e lunghe. Dal 2006 per le nuove procedure la vendita senza incanto diverrà la soluzione
privilegiata, mentre a quella con incanto si procederà in seconda battuta, in
caso di mancato successo della prima. “Viceversa”, sottolinea
Luciano Santopietro, “potrebbero restare in essere
,anche per anni, le vecchie procedure per le aste apertesi tempo fa, a meno che
non si provveda a correggere le norme, come spero che si decida di fare.”.
L’ordinanza di vendita
L’ordinanza di vendita contiene le
condizioni, stabilite dal giudice e dalla legge, per la vendita stessa. . Esso
stabilisce:
a) l'identificazione e la descrizione
dell'immobile,
b) il prezzo di partenza;
c) il luogo e l'orario dell'asta;
d) quanto tempo deve passare la pubblicità
tra la data all'asta e il suo svolgimento;
e) di quant'è la cauzione e (solo fino a dicembre 2005)
l’anticipo per le spese di svolgimento. Come e quando
debbono essere depositati.
f) di quale somma minima occorre aumentare
le offerte al rialzo;
g) le modalità e
il termine per pagare il prezzo (per legge dovrebbe essere un massimo di 60
giorni dall'aggiudicazione, ma certi tribunali concedono fino a 120 giorni,
salvo pagamento degli interessi legali).
In futuro l’ordinanza indicherà sempre più
spesso la data e il luogo dell’asta con incanto nel caso che quella senza andasse deserta.
La perizia.
Il giudice, per valutare quale prezzo base
stabilire per l'immobile, deve farlo stimare da un perito che, con la nuova
disciplina, può accettare l’incarico senza udienza.. La
perizia è un documento prezioso, non solo perché contiene praticamente tutti i
dati descrittivi (identificazione catastale, certificato ipotecario ventennale,
planimetria, condizioni di manutenzione, eccetera), ma anche perché include le
principali "magagne" rilevate dall'esperto.
Deve per esempio essere chiaramente
specificato se l'immobile è libero, occupato dal proprietario o locato. Si può
inoltre fare rilevare eventuali problemi di abusivismo
edilizio, condoni richiesti e liti giudiziarie in corso. Il bene è in genere
stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare
locale. Le nuove norme specificano anche che la perizia deve riportare
l’esistenza di debiti condominiali pregressi e di
vincoli posti dal regolamento condominiale all’uso (una novità importante).
La perizia è consultabile presso la
cancelleria del tribunale o presso lo studio dei professionisti delegati. Tuttavia, se l'immobile è adeguatamente pubblicizzato su Internet,
può essere consultata anche on-line, insieme all’ordinanza di vendita e
all’avviso d’asta (una sua sintesi).
La vendita senza incanto
Il meccanismo è assai semplice: consiste
in un offerta in busta chiusa di importo maggiore o
uguale al prezzo base stabilito nell'ordinanza di vendita, da consegnare nella
cancelleria del tribunale .L’offerta va presentata entro il termine determinato
dal Giudice nell’ordinanza, che comunque non dovrebbe essere inferiore a 90
giorni, e non superiore a 120 giorni dalla data dell’ordinanza stessa..
La domanda di partecipazione deve
contenere, oltre a quanto stabilito nel decreto di vendita:
a) le generalità
del candidato acquirente, compresa residenza e il domicilio eletto. E' bene che quest'ultimo sia nella circoscrizione in cui agisce il
Tribunale, magari presso un professionista o un parente, altrimenti ogni
comunicazione verrà depositata presso la Cancelleria
del Tribunale e andrà qui richiesta.
b) l'identificazione dell'immobile;
c) la somma offerta, le modalità
di pagamento e ogni altro elemento utile .
Va versata anche una cauzione, pari almeno
a un decimo della somma offerta. Se,
come spesso capita, è richiesto un assegno circolare, esso deve essere inserito
nella busta.
L’udienza di vendita
Alla data fissata, chi tiene l’udienza
apre la busta o le buste, alla presenza degli offerenti (o delle persone da essi delegate). Se l’offerta è unica e supera di almeno un
quinto il prezzo base fissato dall’asta, è senz’altro accolta.
Se non lo supera, il giudice dovrà sentire i creditori per sapere se va
accettata o meno. Anch’egli potrà stabilire che il
prezzo è troppo basso e quindi procedere a un’asta con
incanto, emanando una nuova ordinanza. Stesso discorso se non ci sono offerte,
oppure esse non sono valide.
Se invece le offerte valide sono più di
una, l’immobile non viene aggiudicato a chi ha fatto
l’offerta più alta (come si potrebbe pensare). Viene
anzi indetta seduta stante un’altra asta in base al prezzo più alto, una specie
di incanto “sui generis”, a cui partecipano però solo coloro che hanno
presentato offerte valide.
La vendita con incanto
Consiste in una gara che può avvenire:
- davanti al giudice, in pubblica udienza;
- oppure davanti a
un professionista da lui delegato, in genere nel suo studio.
Il prezzo base dell'immobile è
predeterminato. Ciascuna delle offerte è in crescita rispetto al prezzo base,
con un aumento anch'esso prefissato. L'offerta impegna chi la fa, che dovrà
pagare se vince l'asta. Trascorsi tre minuti dall'ultima offerta, senza che ne
segua un'altra superiore, l'immobile è aggiudicato
all'ultimo migliore offerente.
In diritto all'aggiudicazione definitiva
dell'immobile matura però dopo 10 giorni lavorativi dall'asta.
Infatti nel corso di
questo periodo è possibile che si perda. Accade quando scatta il cosiddetto
"aumento del quinto".
L'aumento di un quinto
Ecco le norme valide dal prossimo anno.
Consiste in una offerta di acquisto da farsi entro 10
giorni dalla conclusione dell'asta (ma solo di quella all’incanto), che propone
un prezzo superiore di almeno un quinto a quello raggiunto nell'asta stessa,
con una cauzione pari a un quinto del prezzo dell’immobile offerto (il doppio
della normale). Tale offerta deve contenere una dichiarazione scritta in cui si
specifica il prezzo, i tempi e i modi di pagamento e ogni altro elemento utile
richiesto per valutare l'offerta stessa. L'offerta va presentata alla
cancelleria del giudice.
Viene indetta una
nuova gara, sempre senza incanto, al nuovo prezzo-base. Sono invitati il nuovo
offerente e coloro che hanno partecipato alla gara
precedente. Questi ultimi, se intendono partecipare, devono anch’essi
raddoppiare la cauzione versata. Chi, dopo aver presentato l’offerta, non partecipa alla gara, la perde per intero.
Il meccanismo del rialzo del quinto (fino a ieri del sesto) è stato in passato sfruttato dalla mafia
delle aste” come arma impropria, anzi penalmente illecita, per ottenere
tangenti sulla vendita. Il messaggio dato agli acquirenti suonava come: "o mi paghi, o ti porto via l'immobile". Spiega
Gabriella D’Orsi: “In futuro, con i cambiamenti della legge, chi non si fa
influenzare dalla minaccia dormirà probabilmente sonni tranquilli: i truffatori
rischiano la perdita della cauzione se alle promesse di acquisto
non seguono i fatti. Ma già da tempo monitoriamo il
distretto di Milano, è possiamo affermare in tutta tranquillità che accordi
sottobanco e intimidazioni sono un ricordo del passato”.
L'asta deserta
Se l'asta con
incanto va deserta, il giudice ha tre differenti scelte da imboccare: un nuovo
incanto, l'assegnazione ai creditori e l'amministrazione giudiziaria
dell'immobile. La prima è la più comune: l'immobile viene
posto di nuovo all'asta, ma spesso con un prezzo base inferiore di un quarto a
quello precedente (prima era un quinto). Le offerte debbono
essere presentate entro un certo termine fissato dal giudice, variabile tra 60
e 90 giorni dalla data dell’ordinanza. E’ anche possibile che si tengano più
aste al ribasso.
E' evidente che l'abbattimento del prezzo
in seguito ad asta deserta si può rivelare un buon affare sia per l'acquirente
in buona fede, sia per certi operatori che si mettano d'accordo a disertare in
massa la prima asta, in attesa del calo dei valori..
Oggi però il principale nemico della cosiddetta "mafia delle aste" è
la pubblicità, cioè l'accessibilità in tempo utile delle offerte sugli immobili
da parte di tutti, in particolare su Internet: quando cresce la concorrenza
degli acquirenti diviene più difficile manovrare le aste con accordi sotto
banco.
La restituzione della
cauzione
Se chi offre non riesce ad aggiudicarsi l’immobile, la cauzione viene restituita
integralmente. Fanno eccezione due casi. Quando l’offerente, senza giustificato
motivo, non abbia partecipato all’incanto: allora un decimo della cauzione viene trattenuto. La cauzione viene
trattenuta invece per intero, se l’offerente si è avvalso del meccanismo dell’aumento
del quinto, e non ha partecipato alla nuova asta..
Il decreto di
trasferimento
L'immobile viene
aggiudicato con decreto del giudice, solo dopo che il prezzo è stato
interamente saldato (per legge, al massimo dopo 60 giorni dall'aggiudicazione).
Nel decreto saranno contenuti l'ordine di cancellare pignoramenti e ipoteche (attualmente il giudice si limita solo a rendere inefficaci
le ipoteche, e l’acquirente deve fare il resto).
Il decreto è titolo esecutivo per lo
sfratto dell'ex proprietario che occupi ancora l'immobile (come spesso accade),
ma non può liberarlo di inquilini che vi risiedano
grazie a un contratto di locazione stipulato prima del pignoramento
dell'immobile stesso.
VENDITE IMMOBILIARI
GIUDIZIARIE E DI MERCATOA CONFRONTO
Il nodo della liquidità
A rendere meno appetibili le vendite
giudiziarie rispetto a quelle tradizionali sta il fatto che
l'acquirente deve disporre in poco tempo di molto denaro liquido, per il
versamento della cauzione necessaria a partecipare e per il saldo del prezzo.
Per risolvere questo grave problema sono stati siglati recentemente da molti tribunali italiani
accordi con l'Abi per mutui pensati apposta per
finanziare gli acquirenti ad aste giudiziarie.
I mutui
La possibilità di ottenere un prestito
bancario anche per l'acquisto di un immobile messo in asta dal tribunale in
seguito a fallimenti o esecuzioni forzate è un fatto
molto recente. Si tratta di un iniziativa promossa
dall'Abi che coinvolge solo una parte dei tribunali
italiani (poco più di sessanta). Puntualizza Santopietro: “E' facile controllare se la richiesta del
mutuo è possibile: in genere lo specifica lo stesso avviso d'asta, che può
anche riportare gli istituti convenzionati”.
I requisiti per ottenere il mutuo sono quelli tradizionali. Questo tipo di contratto ha però
una caratteristica peculiare: è sottoposto a una
condizione. solo se il mutuatario riuscirà ad
aggiudicarsi l'immobile, il preliminare darà seguito a un contratto di mutuo
definitivo, con la concessione di una garanzia ipotecaria di primo grado e
l'erogazione del denaro. In caso contrario, il preliminare non avrà alcun
effetto e si risolverà automaticamente.
La somma verrà
erogata direttamente al tribunale; numero di rate, tasso d'interesse applicato
e in generale le altre condizioni economiche per restituire il denaro sono
stabilite da ciascuna banca in maniera autonoma e anche in questo caso,
ricalcano quelle di un mutuo tradizionale.
Dove
è possibile il mutuo
Tribunali che
hanno firmato intese con le banche per la concessione di mutui in caso di acquisto alle aste immobiliari
|
Nord |
Alba, Biella, Bologna, Brescia, Busto Arsizio,
Casale Monferrato,Como, Ferrara, Ivrea, Lecco, Lodi,
Mantova, Milano, Mondovì, Monza, Novara, Parma,
Pavia, Pinerolo, Reggio Emilia, Rimini, Rovigo, Saluzzo, Sondrio, Trieste, Varese, Verona, Vigevano,
Voghera. |
|
Centro |
Ascoli Piceno, Campobasso, Cassino, Giulianova,
Livorno, Pesaro, Perugia, Rieti, Roma, Terni. |
|
Sud |
Bari, Benevento, Brindisi, Catanzaro,
Cosenza, Crotone, Foggia, Lamezia Terme, Lecce, Lucera, Palmi, Salerno, S. Maria
Caupa Vetere, Taranto, Trani,
Reggio Calabria. |
|
Isole |
Cagliari, Lanusei, Marsala, Messina, Mistretta, Nuoro, Palermo, Patti, Tempio Pausania |
Fonte:
elaborazione Confappi su dati Abi,
aggiornati a settembre 2005
La visita dell'immobile
La nuova legge
dovrebbe por riparo a una tradizionale, grave carenza
delle vendite giudiziarie: il fatto che è spesso impossibile per l'acquirente
visitare l'immobile messo all'asta. Ovvio che chi non può vedere la casa, sarà
restio ad acquistarla.
Infatti, il
proprietario-debitore difficilmente accoglierà i visitatori: solo un custode
può garantirlo. Tale custode coincide nelle aste fallimentari con il
curatore del fallimento. Ma fino ad ora mancava quasi sempre
in quelle in cui il debitore è un semplice privato (per esempio, una persona
che non ha pagato le rate di un mutuo). Con la riscrittura dell’articolo 599 del codice di
procedura civile, custode del bene resterà il debitore, ma diverrà possibile
sostituirlo con altri. In tre casi: automaticamente, se l’immobile non è
occupato dal debitore, su richiesta motivata dei
creditori (che avranno sempre interesse a presentarla), oppure se il custode
non adempie ai suoi obblighi (tra i quali rientra il fatto di consentire la
visita dell’immobile).
Il custode ha
ovviamente un costo, che grava sul prezzo finale. Tuttavia l'esperienza insegna
che esso viene indirettamente ripagato dalla maggiore
facilità di commercializzare la casa.
L'immobile occupato
Se l'immobile è
occupato dal debitore, il decreto di trasferimento emesso dal giudice a favore
dell'aggiudicatario costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio dei
locali. Secondo previste modifiche alla legge n. 80, della liberazione si
occuperà probabilmente il custode del bene. Se invece è occupato da un
inquilino, e il contratto di locazione è stato registrato prima del
pignoramento, l'inquilino stesso serba di regola tutti
i suoi diritti, come se l'intestazione dell'immobile non fosse cambiata.
Nel primo caso
la liberazione dei locali è possibile in tempi più rapidi di quelli previsti
per gli sfratti "normali". Occorre, in media, attendere almeno sei mesi-un anno, ma il periodo può variare a
seconda di molti fattori (il principale è che nelle grandi città gli
sfratti vanno a rilento, mentre in quelle medio -piccole sono in genere più
rapidi).
Nel secondo caso
occorrerà attendere la scadenza del periodo
contrattuale, ed eventualmente iniziare in seguito una normale procedura di
rilascio, che può durare anni. Tutto ciò a meno che l'inquilino si rifiuti di
pagare il canone: allora lo sfatto ha tempi più rapidi, per via della morosità.
I costi
I costi fiscali
e burocratici delle vendite all'asta sono paragonabili a quelli di una normale
compravendita. Si pagano le stesse imposte di registro, ipotecarie e catastali
e si gode del le stesse agevolazioni prima casa. La
cifra sborsata dagli acquirenti di una normale compravendita per gli onorari
notarili corrisponde grossomodo alla somma tra le spese di tenuta d’asta e gli
onorari notarili, che sono applicati in misura ridotta per le aste giudiziarie
immobiliari. In più ci sino le spese per la cancellazione di ipoteca
(più o meno 600 euro). In molti tribunali, come quello di Milano, , però, tutte le spese tranne quelle fiscali sono poste “in
carico alla procedura”. Pertanto sono inglobate nel
prezzo finale che paga l’acquirente-aggiudicatario. Quindi sono solo i
creditori risarciti a accorgersene, mentre
l’acquirente, in pratica, non le conteggia.
C’è un però. E' vero, nelle normali compravendite, si dovrebbe dichiarare
il prezzo reale. Però il Fisco offre una scappatoia
che si è rivelata una vera autostrada: chi dichiara almeno il valore catastale
non è passibile di rettifiche. Quest’ultimo è spesso,
per le abitazioni, da due a tre volte inferiore a
quello di mercato. Lo stesso non può dirsi per le vendite all'asta, in cui le
imposte si applicano direttamente sul prezzo di aggiudicazione,
in genere ben superiore al valore fiscale.
In compenso nessun onorario è
dovuto a un mediatore .Vi sono però persone che si offrono, ovviamente a
pagamento, per la consulenza all'acquisto e per rintracciare l'immobile giusto.
Se tale attività sia lecita o meno, è ancora dubbio.
I rischi
I rischi dell'acquisto
all'asta esistono, per quanto complessivamente minori di quelli tipici di una
compravendita tradizionale. Le perizie dovrebbero garantire indagini molto
attente sulla “storia” di un immobile e sulle sue condizioni di conservazione.
In pratica però, esistono due problemi. Vi sono periti che svolgono con
scrupolo il loro lavoro, dando tutte le informazioni possibili, e altri periti
che si limitano al massimo la fatica, trincerandosi dietro gli accertamenti
burocratici. Ad esempio capita che il perito non accerti l’esistenza reale di occupanti o di inquilini dell’immobile, limitandosi a
affermare che nessuno ha risposto al citofono al momento dell’ispezione e che
non esistono contratti di locazione registrati. Inoltre le indagini su
eventuali abusi edilizi sono spesso solo formali. Il secondo problema è che le
perizie sono spesso “datate” anni prima alla vendita: nel frattempo può essere
successo di tutto: da gravi problemi statici, a atti
di vandalismo fino addirittura (è capitato) al fatto che sia maturata
l’usucapione ventennale da parte di un occupante. I lodevoli tentativi di
qualche tribunale di aggiornare le perizie rimangono fatti isolati.
La legge n.
80/2005 ha comunque disinnescato uno dei rischi:
quello dell'ipoteca iscritta dopo il pignoramento che, per quanto inefficace,
ritarda tutte le procedure. Ora i professionisti incaricati debbono
aggiornare le visure ipo-catastali fino a una data
prossima a quella del decreto di trasferimento.
L
Qualche indirizzo per
iniziare
La ricerca dei siti giusti può essere
faticosa o meno: dipende dalle località . Vanno
evitati quelli a pagamento
|
www.astegiudiziarie.it |
Insieme a portaleaste, il più curato
sito di aste giudiziarie, immobiliari in
particolare. Documentazioni precisissime (diverse foto, ordinanza, perizia
eccetera) Vasto campo d’azione. |
|
Ottimo sito, informazioni precise. Vasto campo d’azione |
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Raccolta di link per accedere
alle pagine web di 33 tribunali, tra cui www.tribunaledimonza.it. La
completezza dipende dai tribunali: stessi per esempio quelli di Napoli o di Verbania offre solo informazioni essenziali, quello di
Terni qualcosa in più, mentre quello di Monza è perfetto. |
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Sito “fornito”. Indicazioni discrete. |
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É il sito dell'Associazione nazionale istituti vendite
giudiziarie; La scelta è abbastanza vasta e comprende anche beni mobili. I
dati offerti sono talora insufficienti, però. |
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Utile motore di ricerca sul mondo delle
aste (immobiliari, ma non solo). Dà come risultato le pagine dei siti
specializzati |
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www.publicomonline.it |
Bandi sempre disponibili. Perizie solo talvolta. 547 offerte alla
data di consultazione. |
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Tribunali di Pescara, Sulmona e Avezzano.
Discreto. |
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Informazioni (limitate) su Napoli e dintorni. |
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Sito ottimo, ma solo per Bergamo e provincia |
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Aste in Lazio affidate a notai. Mancano spesso le perizie. |
Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori