Comprare un'immobile all'asta giudiziaria

Una fetta di mercato immobiliare in rapidissima (e fatale) crescita. Stiamo parlando delle offerte di immobili alle aste giudiziarie, costantemente alimentate sia dalle difficoltà di molte famiglie a pagare la rata del mutuo sia dall’incremento dei fallimenti di imprese e società. Una rapida stima sui dati della Banca d’Italia (quasi 113 miliardi di euro a ottobre 2007 di sofferenze bancarie, con un incremento dell’8,45% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente)permette di ipotizzare un flusso di almeno100mila immobili da aggiudicare nelle aule dei Tribunali o presso i professionisti che sostituiscono il giudice.

Questa l’offerta. Ma anche la domanda è in vorticosa crescita: il boom dei prezzi immobiliari degli scorsi anni, ora in lieve declino, rende sempre più appetibile l’immobile all’asta, che garantisce uno sconto sui valori del mercato“tradizionale” del 20% in media (contribuendo, tra l’altro, a calmierare le quotazioni delle case)..

Con Internet è più facile

La più grande novità portata al meccanismo delle vendite all’asta dalla legge di riforma è stato rendere obbligatoria la pubblicazione degli avvisi di vendita su siti Internet (autorizzati ai sensi del Dm Giustizia 31/10/2006), comprensiva di “tutti i dati che possono interessare il pubblico”, tra cui ci devono comunque essere l’ordinanza del giudice e la perizia di stima. Talora nei siti internet sono previsti altri allegati, come foto e piantine degli immobili. La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o comunque della data dell'incanto.

Ancor prima delle modifiche legislative, Internet era divenuto già il mezzo principe per vendere all’asta, sia per la sua facilità di consultazione che per il fatto che è l’unico mezzo pratico per mettere a disposizione del cittadino le preziose informazioni necessarie, impubblicabili altrove.

Restano obbligatorie per legge anche altre forme di pubblicità assai meno complete (affissione per tre giorni nell'albo dell'ufficio giudiziario, quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione).

Informarsi sull’immobile

Logico che prima di acquistare un immobile, operazione molto costosa, si voglia saperne il più possibile. In questo senso l’acquisto all’asta offre in media più garanzie di quello effettuato nel normale mercato immobiliare.

Nel mercato tradizionale il mezzo principe restano i cartelli o gli annunci, su stampa e internet (in quest’ultimo caso spesso con qualche informazione in più, soprattutto delle foto). Non sempre il proprietario o l’agenzia dichiarano il prezzo richiesto. Per approfondire l’indagine ci si reca poi a visitare il fabbricato. Le altre informazioni utili (presenza di ipoteche o vincoli, situazione di conservazione delle strutture e degli impianti) sono le più difficili da reperire.

In quello delle aste giudiziarie il breve annuncio è sostituito dall’”avviso di vendita” (che specifica sempre il prezzo base), c’è poi l’“ordinanza di vendita” che approfondisce tra l’altro anche le condizioni economiche e infine la perizia,, in cui è spiegato il perché del prezzo, anche rapportato alla situazione di manutenzione dell’immobile stesso, nonché si dovrebbero evidenziare le principali magagne. Il rischio-ipoteca è inesistente, perché l’immobile viene trasferito senza di essa.

L’ordinanza di vendita

L’ordinanza di vendita può contenere altre condizioni, stabilite dal giudice. Esso comunque predeterminerà, a pena di nullità:

1. l'identificazione e la descrizione dell'immobile;

2. il prezzo di partenza;

3. il luogo e l'orario dell'asta;

4. quanto tempo deve passare tra la pubblicità data all'asta e il suo svolgimento;

5. di quant'è la cauzione e il deposito per le spese di svolgimento. Come e quando debbono essere depositati;

6. di quale soma occorre aumentare le offerte al rialzo;

7. le modalità e il termine per pagare il prezzo (massimo, 60 giorni dall'aggiudicazione).

La perizia

Il giudice, per valutare quale prezzo base stabilire per l'immobile, deve farlo stimare da un perito.

La perizia è un documento prezioso, non solo perché contiene praticamente tutti i dati descrittivi (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione, eccetera), ma anche perché include le principali "magagne" rilevate dall'esperto.

Deve per esempio essere chiaramente specificato se l'immobile è libero, occupato dal proprietario o locato. Si può inoltre fare rilevare eventuali problemi di abusivismo edilizio, condoni richiesti e liti giudiziarie in corso. Infine, il bene è stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.

La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Tuttavia, se l'immobile è adeguatamente pubblicizzato su Internet, può essere consultata anche on-line, insieme all’ordinanza di vendita e all'avviso d'asta.

Detti ciò, occorre comunque cautela. Il primo problema è che le perizie possono essere “datate”, cioè redatte anni ed anni prima che l’immobile vada all’asta. Per esempio, le sue condizioni di manutenzione possono essersi deteriorate, i locali possono essere stati occupati abusivamente, eccetera. Solo i giudici più scrupolosi o i tribunali con più dotazioni finanziarie chiedono l’aggiornamento delle perizie. Il secondo problema è che vi sono redattori abili e altri trascurati. Talora il perito non controlla con efficienza l’esistenza di contratti di locazione o comodato, non si informa sui debiti contratti con il condominio, non si accorge di vincoli o servitù in atto. In definitiva va valutata sia l’accuratezza che la data di questo documento.

La visita alla casa

Era fino a poco fa il principale “buco nero” dell’acquisto all’asta giudiziaria: la visita dei locali era pressoché impossibile anche perché quasi sempre ad esserne nominato “custode” era lo stesso debitore-proprietario che continuava ad occuparla (o un suo inquilino), persone che evidentemente avevano tutto l’interesse a mettere i bastoni tra le ruote al candidato acquirente.

Ora le cose sono un po’ cambiate. La riforma delle procedure ha reso possibile al giudice sostituire nel ruolo di custode un professionista. Ciò, è vero, ha fatto elevare un po’ i prezzi d’asta (per il suo onorario), ma in compenso ha reso più semplice la visitabilità oltre ad avere svariati altri vantaggi. Il custode infatti si dovrebbe assumere i compiti della gestione ed eventualmente quelli della valorizzazione del fabbricato, impedendo che, come troppo spesso è accaduto in passato, cada in rovina o sia danneggiatola vandali. E’ il giudice stesso che può decidere “con provvedimento non impugnabile” la liberazione dei locali sin da dopo il pignoramento, guadagnando così tempo prezioso nelle procedure e contribuendo a rivalutare il prezzo dell’immobile posto all’asta. Inoltre, se il giudice autorizza il custode con provvedimento, fa capo a lui il compito di eseguire lo sfratto degli immobili occupati, con o senza titolo, sostituendosi all’ufficiale giudiziario. In tal caso, il custode continua ad eseguire tale funzione anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento. Ovviamente, se i locali risultano locati con regolare contratto registrato prima del pignoramento, occorrerà attendere la sua scadenza (a meno che il conduttore non sia moroso e si rifiuti di saldare i suoi debiti). L’esistenza o meno del custode (e il modo per rintracciarlo), sono in genere pubblicati sulla scheda dedicata nel sito Internet.

Sarebbe comunque interessante riscontrare quanto il nuovo ruolo del custode, anche in sostituzione dell’ufficiale giudiziario, sia recepito dai Tribunali e quanto invece, al di là dei buoni propositi di legge, le cose filino come prima.

Come si fa

Le aste giudiziarie hanno due tipi di meccanismi: la vendita senza incanto e con incanto. La prima è stata privilegiata dalla legge 28 dicembre 2005, n. 263 e dalla più recente legge 24 febbraio 2006, n. 52 ed è divenuta la più diffusa. E’ infatti quella adottata se non vi sono opposizioni dei creditori o se su di esse si raggiunge un accordo. Solo nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.

Attenzione: le vendite giudiziarie “vecchie” possono essere ancora regolate dalle procedure antecedenti la legge n. 263/2005, di cui non facciamo cenno in questa guida. In tal caso la vendita con incanto è più probabile.

La vendita senza incanto

I lunghi tempi dell'iter delle vendite all'incanto e l'intenzione di evitare trucchi o turbative sul loro funzionamento hanno fatto sì che la vendita senza incanto sia divenuta l’opzione principale.

. Il suo meccanismo è assai semplice: consiste in un offerta in busta chiusa di importo maggiore o uguale al prezzo base stabilito nell'ordinanza di vendita. L’offerta va depositata presso la Cancelleria del Tribunale o, più spesso, presso lo studio del notaio, avvocato o commercialista delegato al suo posto dal Giudice.

Le buste vengono aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti. Se l'offerta fatta supera di un quinto il valore indicato nell'ordinanza, ed è unica, l'immobile viene senz'altro aggiudicato. Se non lo supera, il Giudice o il professionista che lo sostituisce è tenuto a sondare le opinioni del creditori: se anche uno solo di loro non è d'accordo, viene respinta.

Se, infine, vi sono più offerte, non vince automaticamente la più alta. Il giudice dovrà al contrario bandire un'altra gara, con prezzo base pari a quello dell’offerta più elevata a cui parteciperanno però solo i candidati all'acquisto originali. Se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può a sua scelta disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto.

Condizioni per partecipare

La domanda di partecipazione (con bollo di 14,62 euro) devono essere presentate entro il termine prefissato (da un minimo di 90 a un massimi di 120 giorni dall’ultima udienza tra le parti) e deve contenere, oltre a quanto stabilito nell’ordinanza di vendita:

1. le generalità del candidato acquirente, compresa residenza e il domicilio eletto. E' bene che quest'ultimo sia nella circoscrizione in cui agisce il Tribunale, magari presso un professionista o un parente, altrimenti ogni comunicazione verrà depositata presso la Cancelleria del Tribunale e andrà qui richiesta.

2. l'identificazione dell'immobile;

3. la somma offerta e le modalità di pagamento;

4. ogni altro elemento utile.

Va versata anche una cauzione (in genere sotto forma di assegno circolare, che va messo all’interno della busta ), pari in genere al decimo della somma offerta e secondo modalità simili a quelle per l'asta con incanto.

Con la legge n. 263/2005, si sono stabiliti i limitati casi in cui esse possono essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione, senza accoglimento, oltre nei casi in cui si proceda all’incanto o alla gara tra gli offerenti).

La vendita con incanto

Per partecipare a un’asta con incanto occorre dichiararlo secondo le modalità previste dall’ordinanza di vendita e versare la cauzione prevista, che è pari al massimo a un decimo del prezzo base, sempre con i tempi e i modi decisi dal provvedimento. Se il candidato acquirente non va all’asta “senza documentato e giustificato motivo”, perde un decimo della cauzione stessa. Ovviamente la cauzione viene integralmente restituita se non ci si aggiudica l'immobile.

Consiste in una gara che può avvenire:

• davanti al giudice, in pubblica udienza;

• oppure davanti a un professionista (notaio, avvocato o commercialista) da lui delegato, in genere nel suo studio.

Il prezzo base dell'immobile è predeterminato. Ciascuna delle offerte è in crescita rispetto al prezzo base, con un aumento anch'esso prefissato. L'offerta impegna chi la fa, che dovrà pagare se vince l'asta. Trascorsi tre minuti dall'ultima offerta, senza che ne segua un'altra superiore, l'immobile è aggiudicato all'ultimo migliore offerente.

In diritto all'aggiudicazione definitiva dell'immobile matura però dopo 10 giorni lavorativi dall'asta.

Infatti nel corso di questo periodo è possibile che si perda. Accade quando scatta il cosiddetto "aumento del quinto".

Se l’asta è deserta, cioè nessuno partecipa, è il giudice ha decidere. Può, ad esempio, stabilire un nuovo incanto a un prezzo inferiore di un quarto (non più, come in passato, a un quinto) rispetto a quello precedente oppure stabilire l’amministrazione giudiziaria del bene. Secondo alcune interpretazioni, potrebbe anche ritornare al meccanismo della vendita senza incanto.

E' evidente che l'abbattimento del prezzo in seguito ad asta deserta si può rivelare un buon affare sia per l'acquirente in buona fede, sia per certi operatori che si mettano d'accordo a disertare in massa la prima asta, in attesa del calo dei valori. Qui vale il motto "cane non mangia cane", nel senso che in passato vi sono stati immobiliaristi che si spartivano le aste, attenti a non farsi concorrenza e a giungere comunque oltre la prima convocazione, per sfruttare i ribassi.

Oggi il principale nemico della cosiddetta "mafia delle aste" è la pubblicità, cioè l'accessibilità in tempo utile delle offerte sugli immobili da parte di tutti, in particolare su Internet: quando cresce la concorrenza degli acquirenti diviene più difficile manovrare le aste con accordi sotto banco

L'aumento del quinto

Consiste in una offerta di acquisto da farsi entro 10 giorni dalla conclusione dell'asta, che propone un prezzo superiore di almeno un quinto a quello raggiunto nell'asta stessa (articolo 584 del codice di procedura civile). Tale offerta deve contenere una dichiarazione scritta in cui si specifica il prezzo, i tempi e i modi di pagamento e ogni altro elemento utile richiesto per valutare l'offerta stessa. L'offerta va presentata alla cancelleria del giudice o al professionista da lui delegato, nel posto da lui indicato e con essa va versata anche una cauzione doppia rispetto a quella prevista dal provvedimento del giudice.

Si indice allora una nuova gara a cui partecipano tutti quelli che erano presenti all’asta precedente (quindi non solo chi ha avuto l’aggiudicazione provvisoria), oltre naturalmente a chi ha fatto l’offerta al rialzo. Chi vuole esserci, deve versare però anch’egli il doppio della cauzione. Gli offerenti in aumento che non partecipassero alla gara perdono completamente la cauzione stessa. Se nessuno di essi partecipa, l’immobile diviene di chi ha ottenuto l’aggiudicazione provvisoria..

Il meccanismo del rialzo del quinto è stato sfruttato in passato da truffatori anche come arma impropria, anzi penalmente illecita, per ottenere tangenti sulla vendita. Il messaggio dato agli acquirenti suona come: "o mi paghi, o ti porto via l'immobile". Il codice penale (articoli 353-354 c.p.) punisce espressamente questo tipo di minacce che, grazie ai nuovi meccanismi di legge, sono divenute abbastanza rare.

Il decreto di trasferimento

L'immobile viene aggiudicato con decreto del giudice, solo dopo che il prezzo è stato interamente saldato (per legge, al massimo dopo 60 giorni dall'aggiudicazione finale). Nel decreto saranno contenuti l'ordine di cancellare pignoramenti e ipoteche e il riconoscimento di eventuali concordati nel frattempo intervenuti tra l'acquirente e il creditore che incassa i proventi dell'asta.

Il decreto può essere impugnato da chi sia andato in giudizio per l'accertamento di chi sia la proprietà dell'immobile.

Vendite immobiliari giudiziarie e tradizionali a confronto

Dei vantaggi delle vendite con e senza incanto abbiamo già parlato (prezzo ridotto, maggiori informazioni, nessuna ipoteca). Ed abbiamo accennato anche a certi punti deboli (perizie vecchie o poco dettagliate).

Vi sono però altri punti deboli. Non sempre è possibile visitare l'immobile,esso è spesso occupato e c’è la necessità di disporre di denaro liquido. Le foto e le piantine allegate alla documentazione Internet sono rare e, quando esistono, sono spesso insufficienti (mentre ormai, nelle offerte immobiliari via Internet, stanno divenendo la norma).

Infine va tenuto conto che se l’immobile ha un prezzo-base davvero interessante, è abbastanza difficile aggiudicarselo a quel prezzo: i concorrenti non mancano e se non si è disposti ad offrire di più, si rischia solo di perder tempo.

I rischi

I rischi dell'acquisto all'asta esistono, ma sono complessivamente minori di quelli tipici di una compravendita tradizionale.

Può accadere che un'ipoteca sia iscritta dopo il pignoramento, nel qual caso la cancellazione d'ufficio del Giudice non è operante. Sull'immobile possono esistere cause in corso o abusi edilizi non rilevati ed è comune che si debba al condominio le rate di spese non pagate per l’anno di rendiconto in corso e per quello precedente (art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile).

Complessivamente, però, la storia dell'immobile viene fotografata dall’ ordinanza di vendita e dalla perizia in maniera accurata. Viceversa chi firma un normale compromesso d’acquisto immobiliare si trova a disporre di un ventaglio di informazioni molto più limitato. Non solo: le indagini che deve per legge svolgere il notaio al rogito sono spesso meno approfondite di quelle imposte dalle norme e dalla consuetudine in caso di asta giudiziaria.

Il nodo della liquidità

A rendere meno appetibili le vendite giudiziarie rispetto a quelle tradizionali sta il fatto che l'acquirente deve disporre in poco tempo di molto denaro liquido, per il versamento della cauzione necessaria a partecipare e per il per il saldo.

Per risolvere questo grave problema sono stati siglati recentemente da alcuni tribunali italiani accordi con l'Abi (l'Associazione delle banche italiane) per mutui pensati apposta per finanziare gli acquirenti ad aste giudiziarie.

I mutui

La possibilità di ottenere un prestito bancario anche per l'acquisto di un immobile messo in asta dal tribunale in seguito a fallimenti o esecuzioni forzate è un fatto recente. Si tratta di un iniziativa promossa dall'Abi che coinvolge già molte corti di giustizia italiane. L'elenco di quelle già attive, a maggio 2008, è riportato qui sotto. Conviene consultare l'elenco aggiornato sul sito dell'Abi, www.abi.it, che riporta anche gli istituti di credito (vi può essere anche solo una banca convenzionata oppure un’ampia possibilità di scelta).

Quindi la possibilità di ottenere il mutuo non è ancorata alla banca a cui ci si deve rivolgere e neppure alla località in cui è situato l'immobile, ma al Tribunale che cura la procedura esecutiva che, in qualche particolare caso, può riguardare un immobile situato a centinaia di chilometri di distanza dalla sede del Tribunale stesso.

E' facile controllare se la richiesta del mutuo è possibile: in genere lo specifica lo stesso avviso d'asta, che può anche riportare gli istituti convenzionati.

I requisiti per ottenere il mutuo sono quelli tradizionali. Questo tipo di contratto ha però una caratteristica peculiare: è sottoposto a una condizione sospensiva. Solo se il mutuatario riuscirà ad aggiudicarsi l'immobile, il preliminare darà seguito a un contratto di mutuo definitivo, con la concessione di una garanzia ipotecaria di primo grado e l'erogazione del denaro. In caso contrario, il preliminare non avrà alcun effetto.

La somma verrà erogata direttamente al tribunale; numero di rate, tasso d'interesse applicato e in generale le altre condizioni economiche per restituire il denaro, sono stabilite da ciascuna banca in maniera autonoma e anche in questo caso, ricalcano quelle di un mutuo tradizionale.

Dove è possibile il mutuo

Tribunali che hanno firmato intese con le banche per la concessione di mutui in caso di acquisto alle aste immobiliari

Nord	Alba, Aosta, Bergamo, Biella, Bologna, Brescia, Busto Arsizio, Casale Monferrato, Como, Ferrara, Ivrea, Lecco, Lodi, Mantova, Milano, Mondovì, Monza, Novara, Parma, Pavia, Piacenza, Pinerolo, Ravenna, Reggio Emilia, Rimini, Rovigo, Saluzzo, Savona, Sondrio, Tolmezzo, Torino, Trieste, Varese, Verbania, Verona, Vigevano, Voghera
Centro	Avezzano, Ascoli Piceno, Cassino, Firenze, Frosinone, Giulianova, Lanciano Livorno, Perugia, Pesaro, Rieti, Roma, Spoleto, Teramo, Terni
Sud	Avellino, Benevento, Campobasso, Castrovillari, Bari, Brindisi, Catanzaro, Cosenza, Crotone, Foggia, Lamezia Terme, Larino,, Lecce, Locri, Lucera, Melfi, Napoli, Nola, Palmi, Paola, Reggio Calabria, Rossano, Sant’Angelo dei Lombardi, Salerno, Santa Maria C. Vetere, Taranto, Trani.
Isole	Barcellona P.G., Cagliari, Lanusei, Marsala, Messina, Mistretta, Nuoro, Oristano; Palermo, Patti, Sassari, Sciacca, Tempio Pausania

Fonte: Abi, elenco aggiornato a maggio 2008

I costi dell’acquisto

Rispetto a una normale compravendita, i costi delle vendite all'asta sarebbero meno elevati. Infatti si pagano, oltre al prezzo di aggiudicazione, le normali imposte catastali e di registro. Esse ammontano al 10% del valore denunciato nell'atto, ridotto al 3% più 258,23 euro in caso di acquisto come prima casa. Però nessun onorario è dovuto a un mediatore e non esistono spese notarili (tranne quelle per un eventuale mutuo). In più, vanno messe però in conto le spese di Cancelleria, difficili da quantificare, ma comunque non elevate.

La realtà non è, sempre, esattamente questa. Mentre per le abitazioni resta imponibile il valore catastale, per gli altri immobili lo è quello di aggiudicazione (non sono possibili sottostime ai fini di evasione fiscale). Chi si lancia nell'acquisto speculativo all'asta giudiziaria, per poi rivendere al più presto possibile, è inoltre soggetto all'imposta sul "capital gain" per i trasferimenti immobiliari entro 5 anni dall'acquisto stesso. L'eventuale guadagno è infatti imponibile tra i cosiddetti "redditi diversi". Unica eccezione, quando l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente oppure dei suoi familiari più stretti, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione. Lo stabilisce l'art. 81 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

In compenso, a favore dell’asta va aggiunto che per le vendite tradizionali le tariffe notarili sono tutto sommato cifre interpretabili a seconda della difficoltà della pratica e si applicano in parte percentualmente al valore effettivo di compravendita (e non a quello catastale). Quindi anche la riduzione del 30% delle tariffe prevista per la prima casa non è granché.

Se infine è vero che la mediazione è impossibile, è altrettanto vero che vi sono talora persone che si offrono, ovviamente a pagamento, per la consulenza all'acquisto e per rintracciare l'immobile giusto. Quindi, se ci si fa assistere, i costi crescono.