Esecuzioni: dal 2006 avvocati e commercialisti affiancheranno i notai nella gestione delle aste immobiliari

I professionisti puntano sulle aste

Elenchi ad hoc nei tribunali

Aste giudiziarie: due importanti novità sono state introdotte, a partire dal prossimo anno, nel codice di procedura civile dalla legge n. 80/2005.

La prima è la fine del monopolio dei notai alla delega nella gestione delle aste, dal prossimo anno esteso ad avvocati, commercialisti ed esperti contabili . La seconda è l’apertura alla delega ai professionisti non solo delle aste con incanto, ma anche di quelle senza incanto (destinate a divenire dal 2006 il principale strumento processuale).

Norme attualmente vigenti	Norme valide dal primo gennaio 2006
Il giudice può delegare con ordinanza a un notaio le operazioni di vendita all’asta, ma solo quelle con incanto.	Il giudice può delegare alle aste con e senza incanto un notaio, un avvocato, un dottore commercialista o un esperto contabile. Con la ordinanza stabilisce il termine e le modalità per lo svolgimento delle operazioni delegate.
I compensi ai notai delegati sono stabiliti dal decreto Giustizia 25/5/99, n. 313	Un futuro decreto determinerà i compensi, sentiti i consigli nazionali dei professionisti
I consigli notarili distrettuali, ogni triennio, comunicano ai presidenti dei tribunali gli elenchi dei notai disponibili ad essere delegati	Il consigli comunicano ogni triennio gli elenchi dei professionisti disponibili, cui sono allegate schede che riferiscono le esperienze sul campo.
Il rapporto tra giudice e notaio delegato è, implicitamente, fiduciario e quindi può essere revocato in ogni momento. Nessuna norma regola però la cancellazione dagli elenchi dei notai che volontariamente si sono proposti per la delega.	Ogni 6 mesi il presidente del tribunale dispone la cancellazione dei professionisti ai quali sia stata revocata la delega per mancato rispetto del termine e delle direttive stabilite dal giudice. La cancellazione vale per il triennio in corso e quello successivo.
Custode del bene all’asta è, in linea di principio, il debitore, senza diritto al compenso. Ciò rende tra l’altro un immobile raramente visitabile dal perito addetto alla stima e dai candidati acquirenti.	Custode resta il debitore solo quando occupa l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia utilità. Altrimenti è nominato un terzo. E’ stabilita la sostituzione del custode se non osserva i suoi obblighi
Il custode ha obbligo di rendiconto e di deposito trimestrale delle rendite. Al termine della gestione l'amministratore deve presentare il rendiconto finale. Deve chiedere autorizzazione al giudice per locare l’immobile.	Restano gli stessi obblighi. L’ordinanza di nomina del custode è inoppugnabile e costituisce titolo esecutivo per il rilascio. Il custode deve esercitare le azioni di legge per assicurare la disponibilità dell’immobile

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Così come già accade per i notai, i Consigli provinciali dei rispettivi ordini saranno invitati a stilare ogni tre anni elenchi degli iscritti che si rendano volontariamente disponibili a gestire le aste. Agli elenchi verranno allegati dei curricula , che diano conto delle esperienze professionali di ciascuno, soprattutto nel campo delle procedure concorsuali o individuali. I giudici opereranno la scelta dei professionisti da delegare sia in base ai criteri delle competenze, sia in base a un’equa distribuzione delle cariche (a rotazione).

La riforma, come spesso accade, ha dei pro e dei contro. Da una parte appare vantaggioso il fatto che i giudici siano appoggiati non solo dai notai (che in alcune grandi città gestiscono ormai quasi l’80% delle aste) ma anche da altri. Anche perché i guadagni ricavabili dalla gestione delle aste non sono particolarmente allettanti per l’ordine notarile, caratterizzato da un numero abbastanza ristretto di iscritti con guadagni abbastanza elevati. Tant’è vero che in alcuni parti d’Italia i notai si sono prestati più per senso del dovere che per buona volontà, e non sempre la delega ha funzionato. Viceversa i compensi potrebbero essere ritenuti interessanti da altri ordini professionali, come quello degli avvocati, che come è noto sono inflazionati dall’eccessivo numero degli iscritti con scarsi sbocchi professionali.

Il rischio della riforma è invece che i tribunali siano sommersi da un numero eccessivo di candidature. Si pensi, per esempio, che nella provincia di Milano i notai iscritti all’elenco sono stati poco più di una trentina (su un totale di 490. C’è da chiedersi quanti sarebbero gli avvocati, che nella stessa città contano tra gli 11 e i 12 mila iscritti, per non parlare di commercialisti ed esperti contabili. Se gli incarichi fossero distribuiti a pioggia e a rotazione ciascun professionista potrebbe gestire ben poche aste. Calerebbe quindi il livello di capacità professionale dei delegati .

A por riparo a questo pericolo sta il fatto che il Giudice rimane arbitro del conferimento delle deleghe che debbono essere distribuite “senza danno per l’amministrazione”. Inoltre con la riforma si è stabilito la possibilità della revoca, non solo nel caso in cui venga meno il rapporto fiduciario, ma “in conseguenza del mancato rispetto del termine e delle direttive stabilite dal giudice”. La revoca, anche in una sola procedura, ha conseguenze pesanti: il professionista viene cancellato dall’elenco e non potrà essere reinserito nel triennio in corso e in quello successivo.

Riorganizzazione. Come è già accaduto per i notai, la delega ad altri professionisti della gestione delle aste non prevede solo l’approfondimento di nuove conoscenze, ma soprattutto di riorganizzazione del proprio studio professionale. Sottolinea Roberto Fontana, giudice della sezione fallimentare presso il Tribunale di Monza : “Un esempio tra i tanti possibili: occorre dotarsi di un nuovo numero telefonico e di una persona ben informata in grado di fornire indicazioni generali sulle aste e specifiche sul singolo immobile a chi chiama: dopo la pubblicazione di un avviso d’asta sulla stampa e su Internet arrivano centinaia di telefonate”.

L’adeguamento del singolo professionista ai nuovi compiti prevede quindi investimenti di lungo periodo, consigliabili solo nel caso in cui la gestione delle aste non sia un lavoro a tempo perso, ma un’occupazione stabile. Secondo Fontana la soglia minima, che giustifica l’impegno, è di perlomeno una ventina di deleghe l’anno, altrimenti il gioco non vale la candela.

Non basta poi raffinare le proprie competenze, bisogna estenderle. “Non è un segreto”, ammette Luciano Santopietro, tra i coordinatori dei notai delegati a Milano, “che solo ora, anni dopo l’assunzione del ruolo di gestione delle aste, la nostra categoria sta raggiungendo un buon livello di competenza nel redigere i prospetti di riparto del ricavato tra i creditori: opera alquanto lontana dalle nostre funzioni tradizionali per la quale abbiamo dovuto prevedere aggiornamenti professionali”.

Tribunale di Milano: statistiche base delle aste giudiziarie: anni 2004-2005

	Anno 2004	Gennaio-settembre 2005
Base complessiva d'asta dei beni (euro)	221.666.251	202.621.577
Prezzo complessivo di aggiudicazione (euro)	82.523.514	112.593.470
Rapporto prezzi aggiudicati e loro base asta	128,75%	128,38%
Notai in % alle aste tenutesi	74,72%	80,81%*

* Media del periodo aprile-settembre 2005

Fonte: Luciano Santopietro per il Consiglio notarile di Milano

Tribunale di Milano: altri dati aprile-settembre 2005

Beni in asta	1.285
Partecipanti	1.173
Aste deserte	208
Aste infruttuose	9
Aste sospese	79
Rapporto beni aggiudicati e beni in asta	21,40%

Fonte: Luciano Santopietro per il Consiglio notarile di Milano

Il quadro delle mansioni

Doveri chiari ma compensi da definire

La delega a professionisti come avvocati e commercialisti impone un cambiamento radicale di mentalità. Si passa da un’ottica “di parte” a servizio di un cliente, all’equidistanza e al rigoroso rispetto di norme formali del procedimento.

Compiti. In estrema sintesi, i professionisti dovranno attrezzare i propri studi per i contatti con la cancelleria del giudice, predisporre gli avvisi di vendita e dar loro pubblicità su quotidiani e siti Internet secondo le direttive del giudice, fornire informazioni ai soggetti interessati all’acquisto degli immobili, ricevere le offerte di partecipazione e le cauzioni, procedere all’esame delle offerte e alle gare tra gli offerenti oppure agli incanti, predisporre la bozza del decreto di trasferimento e svolgere tutte le attività conseguenti (trascrizione, voltura, adempimenti fiscali, cancellazioni di ipoteche e pignoramenti) ed infine predisporre la bozza del progetto di distribuzione del ricavato.

Resta possibile che al professionista delegato all’asta sia attribuito anche il ruolo di custode , per esempio la gestione delle visite all’immobile delle persone interessate all’acquisto (vedi articolo più sotto).

Deleghe parziali. La legge non vieta e anzi il buon senso consiglia che il giudice ricorra a deleghe parziali: l’ideale potrebbe essere che i notai (o, al limite, gli avvocati) si occupino dell’asta in sé stessa, che commercialisti ed esperti contabili provvedano al riparto del ricavato dall’aggiudicazione nonché alle funzioni di custode, per quanto attiene all’amministrazione ordinaria e straordinaria del bene, assistiti in quest’ultimo compito da studi legali quando sono in ballo l’iter di liberazione dei locali dagli occupanti o le liti riguardanti i diritti di terzi sui beni. Ciascun professionista, insomma, potrebbe dare il meglio di sé, relativamente alle proprie competenze. Le deleghe parziali hanno però dei rischi: possono allungarsi i tempi della procedura, può essere complesso e talora conflittuale il rapporto tra vari professionisti, possono crescere i costi, a carico dei creditori oppure dell’aggiudicatario.

Compensi. Gli onorari saranno fissati con futuro decreto ministeriale. Al momento ci si può solo rifare a quanto deciso in passato (da ultimo, dal dm Giustizia 25 maggio 1999, n. 313) per i compensi dei notai delegati (vedi tabella). L’obbligo introdotto dalla riforma di cancellare le ipoteche, prevederà un compenso aggiuntivo: attualmente il costo notarile per ogni cancellazione è di circa 220 euro (possono anche esistere più ipoteche sullo stesso immobile).

C’è da sperare che il decreto si occupi anche dei compensi dei custodi, ora non normati. I pochi tribunali che ora vi ricorrono, hanno per lo più deciso onorari pari a un quarto di quelli del curatore fallimentare (in media l’1,5% del prezzo di aggiudicazione), progetto di distribuzione del ricavato tra i creditori compreso.

Attuali onorari per i notai

(Dm Giustizia 25 maggio 1999, n. 313)

Operazione	Onorario
Redazione avviso di vendita	51,65-258,23 €
Autorizzazione accollo ipoteca sull’immobile da parte dell'aggiudicatario	50% tariffa per atti pubblici su ammontare debito
Registrazione, trascrizione e voltura catastale decreto di trasferimento, eventuale comunicazione a pubbliche amministrazioni , cancellazione trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie	Onorari, i compensi e le indennità previsti dalla tariffa notarile
Progetto di distribuzione del ricavato tra i creditori e sua trasmissione al giudice dell'esecuzione	50% tariffa per atti pubblici su valore ricavato.
Vendita di autoveicoli	12% ricavato
Vendita di altri beni mobili registrati	18% ricavato
Assegnazione di beni	5% ricavato
Processo estinto o se comunque la vendita non ha luogo	5% valore del pignorato
Sospensione del processo esecutivo o rinvio della vendita per gravi motivi	20,66 € (fino a 25.822,84 €); 41,32 € (oltre)
Rimborso forfetario spese di comunicazione e di bollo, concorso spese di gestione e ogni altra spesa ordinaria (da parte del creditore procedente)	51,65 € (fino a 2582,28 €); 61,97 € (da 2582,29 a 5.164,57 €); 82,63 € (da 5.164,58 a 25.822,84 €; 103,29 € (oltre).

Elaborazione ufficio Studi Confappi-Fna su Dm Giustizia 25 maggio 1999, n. 313

La parcella del notaio in un caso tipo (prezzo di aggiudicazione 100 mila euro)
Redazione avviso di vendita	258,23
Redazione verbali	154,94
formalità di registro, trascrizione e cancellazione (1)	666
Predisposizione decreto trasferimento	176
Progetto distribuzione tra creditori	176
Tutte le altre attività (1% valore) (2)	1.000
Rimborso forfettario spese generali	364,67
onorari e diritti: formalità di registro, trascrizione e cancellazione (n. 3)	251
Totale	3.046,84
Totale con Iva	3.656,21
Spese di ufficio (da sottrarre)	1.000
Ricavo	2.656,208

Il “rito monzese” si diffonde

Per i custodi del bene è un lavoro a tempo pieno

La nuova legge dovrebbe por riparo a una grave carenza delle vendite giudiziarie: il fatto che custode dell’immobile sia quasi sempre il debitore, con le conseguenze del caso (impossibilità di visita da parte dei candidati acquirenti, gravi problemi di gestione, e così via). Dal prossimo anno, la nomina del custode dovrebbe divenire prassi comune per tutti i tribunali, e non solo per i pochi che hanno scelto il cosiddetto “rito monzese” , cioè la prassi instaurata dal Tribunale di Monza, imperniata sul suo ruolo. Si creerà, di conseguenza, un nuovo, vasto campo professionale per i professionisti a ciò delegati.

I compiti del custode saranno di tre tipi : la collocazione “sul mercato” del bene all’asta, la custodia e l’ amministrazione ordinaria, la gestione dinamica..

Nella prima categoria si può far rientrare la raccolta di informazioni sull’immobile, in collaborazione con chi ne ha redatto la perizia (stato di conservazione, diritti opponibili di terzi, debiti condominiali o lavori straordinari futuri nel palazzo). Poi la sua regolarizzazione amministrativa (condoni edilizi, pagamenti Ici, eccetera). Quindi la diffusione di tali informazioni ai canditati acquirenti. Infine la gestione delle visite all’immobile da parte del perito incaricato della stima e dei potenziali acquirenti.

L’amministrazione ordinaria prevede il pagamento delle spese condominiali, l’effettuazione di interventi di semplice manutenzione, l’ incasso e l’ aggiornamento di eventuali canoni di locazione. Inoltre il custode ogni tre mesi deve depositare il cancelleria il conto della gestione e, al termine del suo incarico, redigere un rendiconto finale.

Tra le attività che necessitano quantomeno di direttive generali del giudice (dettate, per esempio, al momento del suo incarico) rientrano la concessione in locazione dell’immobile, il rinnovo del contratto alla scadenza, l’invio della disdetta e l’avvio dell’azione di rilascio.

La gestione dinamica, invece, comporta autorizzazioni rilasciate di volta in volta dal giudice. Riguarda tutte le decisioni che valorizzano l’unità immobiliare sul mercato. Per esempio con interventi di manutenzione straordinaria, magari finanziati con mutuo fondiario. Oppure, con la richiesta di permesso di costruire su un terreno edificabile.

Esecuzione dello sloggio. La nuova versione dell’articolo 560 del codice di procedura civile stabilisce che l’ordinanza con cui il giudice nomina il custode “costituisce titolo esecutivo per il rilascio”. L’espressione è troppo sintetica: occorre chiarire se, sin da prima dell’aggiudicazione del bene, il giudice può autorizzare il custode a curare l’avvio dell’esecuzione dello sloggi, si tratti del debitore oppure di persona senza titolo. Se passerà il disegno di legge sulla riforma del fallimento verranno in effetti introdotti nuovi commi nell’articolo 560 , in cui tra l’altro si precisa che la procedura di rilascio è decisa dal giudice con provvedimento non impugnabile“quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione”. C’è da chiedersi se con la nuova legge il custode, dietro incarico del giudice, potrà o meno sostituirsi radicalmente all’ufficiale giudiziario, coinvolgendo direttamente la forza pubblica per la liberazione dei locali .

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