Oggi, martedì 23 ottobre prenderà il via la quarta grande asta degli immobili commerciali degli enti, i gioielli del loro patrimonio. La Confappi, Confederazione piccoli proprietari immobiliari, ha condotto due studi, motivati da scopo di semplice servizio verso i cittadini: uno sui risultati fallimentari delle tre aste passate e uno sulle analoghe, prevedibili conseguenze di quest'ultima asta. Si riconferma che il patrimonio pensionistico di tanti cittadini italiani, non solo è stato mal gestito per decenni, ma ora si fa fatica a regalarlo: la novità sta nel fatto che questo giudizio non è solo limitato agli immobili abitativi, acquistati dai loro privilegiati inquilini a prezzi pari a un quarto di quelli di mercato, ma anche quel patrimonio direzionale e commerciale che avrebbe dovuto fruttare prezzi di mercato, a favore di tutta la comunità.

Le tre aste passate (tenute il 13 marzo, il 23 marzo e il 3 luglio 2001) si sono concluse con il 66,4% di invenduto. In definitiva i dati in nostro possesso provano che su 355 immobili le aste ne hanno messi all'incanto 87. Di questi solo 31 hanno trovato un compratore. Inoltre le aste hanno visto spesso partecipare solo un candidato acquirente, che in più della metà dei casi ha offerto il prezzo-base o uno lievemente superiore. Il rialzo totale è stato pari al 17,6%.

Tuttavia se si guarda alle stime di valore che hanno costituito la base d'asta, è lecito nutrire qualche dubbio. Per esempio, un complesso, in via Principe Eugenio 1/3/5 a Milano, non lontano da corso Sempione, è stato posto in vendita per 24,6 miliardi. La quotazione al metro quadrato di base d'asta è risultato appena di 961 mila lire e l'asta si è conclusa con un prezzo di poco superiore a 1,5 milioni al metro quadrato, troppo al di sotto delle normali quotazioni di mercato.

A Roma sono stati posti in vendita 6 stabili commerciali, a prezzi variabili da un minimo di 1,2 milioni al metro quadrato (via F. Tovaglieri 411) a un massimo di 3,74 milioni al mq (ma nella super-quotata via del Corso n. 79). Ne è stato venduto solo uno, in zona di alto pregio, vicino a Villa Torlonia (via Arno 42-44, 8.081 mq, prezzo di soli 2,2 milioni al mq).

L'asta del 23 ottobre vede la messa all'incanto di altri 90 immobili, per un valore totale stimato di oltre 1.200 miliardi. Nell'elenco spiccano veri e propri "gioielli" incastonati nelle migliori vie dei centri storici. Per esempio, a Roma vi sono palazzi in Piazza Barberini e in via del Corso, a Milano in via Durini e via San Giovanni sul Muro, a Venezia Palazzo Correr Cannareggio, a Firenze in via Finelli (zona universitaria, al centro).

Un'indagine compiuta sugli immobili all'asta, di cui la Confappi possiede dati certi, dimostra che ben 17 di essi hanno come prezzo base un valore inferiore addirittura a quello catastale che, come è noto, è spesso notevolmente più basso di quello di mercato. Il prezzo medio di 80 immobili (escluse caserme, depositi e terreni agricoli) è di 1.930 mila lire al metro quadrato. Se si tien conto di quelli situati nelle più grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Firenze, Milano, Roma, Torino e Venezia), si sale a 2,4 milioni al metro quadrato, non una grande cifra quindi.

Morale: in un periodo in cui i prezzi al metro quadrato stanno sprizzando in alto, gli immobili pregiati degli Enti non si vendono o si danno a prezzi stracciati e le aste vanno deserte o quasi. Non è nostro compito indagare sul perché: sarebbe bene però che lo facessero gli organi a ciò preposti.

* Il rialzo è stato realizzato essenzialmente grazie a tre complessi immobiliari a Milano (via Principe Eugenio 1/3/5; via Paolo da Cannobbio 33, via Mercalli 9) e uno a Ravenna (Viale Randi 25), senza i quali si sarebbe ripiegato su un modesto incremento del 3,9% dell'incassato, rispetto al prezzo base d'asta. La vendita all'asta ha fruttato in media meno di 1,8 milioni al metro quadrato

Nota*: Selezione rappresentativa dei palazzi di cui siamo riusciti a conoscere i mq commerciali.