- Vorrei sapere quali sono le condizioni di validità delle delibere assembleari e, di conseguenza, quali sono le cause di nullità e annullabilità. Pasquale Sambuco - TERAMO
L'articolo 1136, penultimo comma, del Codice civile dispone che l'assemblea non può deliberare se non <consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione>. A sua volta l'articolo 1105 del Codice civile - dettato in materia di comunione ma applicabile anche al condominio, in forza del rinvio di cui all'articolo 1139 del Codice civile - stabilisce, come condizione per la validità delle delibere assembleari, che <tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione>.
Infine, l'ultimo comma dell'articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice civile dispone che la convocazione dell'assemblea avvenga almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione. A evidenza, il contesto normativo richiamato prevede tre condizioni essenziali per la validità della convocazione dell'assemblea e per la conseguente validità delle delibere: a) la convocazione di tutti i condomini; b) l'informazione preventiva dei condomini circa l'ordine del giorno; c) il preavviso di almeno cinque giorni.
Sotto altro profilo, l'articolo 1137 del Codice civile dispone che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro 30 giorni, che decorrono dalla data di comunicazione per gli assenti.
La disposizione è stata ripetutamente criticata, nella parte in cui non prevede una netta distinzione tra delibere annullabili e delibere radicalmente nulle, anche se dottrina e giurisprudenza si sono trovate d'accordo su un punto fermo e cioè che il termine di 30 giorni di cui all'articolo 1137 del Codice civile, si riferisce solo alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità che, ai sensi del l'articolo 1421 del Codice civile possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e, quindi, anche dal condomino che abbia votato a favore (Cassazione 16 novembre 1992, n. 12281). Da qui sono nate rilevanti incertezze interpretative circa l'individuazione delle ipotesi di nullità e delle ipotesi di semplice annullabilità.
La giurisprudenza del passato. Circa le modalità di convocazione all'assemblea di tutti i condomini, era fuor di dubbio che la normativa condominiale non prescrive alcuna particolare formalità, anche se rimane opportuna la spedizione della convocazione con raccomandata o con consegna dell'avviso tramite il portiere, ai fini della prova dell'avvenuta comunicazione. In proposito è nota la pacifica giurisprudenza per la quale la disposizione dell'articolo 1136 del Codice civile è osservata quando sia stato provato, anche a mezzo di presunzioni, che i condomini abbiano in qualunque modo avuto notizia della convocazione (Cassazione 3 febbraio 1999, n. 875).
Si riteneva tuttavia che, in caso di omessa comunicazione anche a un solo condomino dell'avviso di convocazione, la delibera assembleare conseguente fosse radicalmente nulla e impugnabile in qualsiasi tempo (si veda in questo senso, tra le tante, Cassazione 12 giugno 1997, n. 5267).
Allo stesso modo si riteneva nulla l'assemblea di seconda convocazione tenuta nello stesso giorno della prima (Cassazione 27 gennaio 1967, n. 240). Al contrario erano ritenute cause di annullabilità e non di nullità: la mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente (Cassazione 29 ottobre 1973, n. 2812); l'irregolare o insufficiente informazione dei condomini (Cassazione 21 settembre 1977, n. 4035); la partecipazione all'assemblea di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento (Cassazione 12 dicembre 1986, n. 7402); il mancato rispetto del termine di preavviso di 5 giorni (Cassazione 12 giugno 1975, n. 2346).
Nuova configurazione della nullità. La materia è stata ora rivisitata, con effetti tutt'altro che trascurabili, dalla sentenza della Cassazione 5 gennaio 2000, n. 31, confermata anche dalla successiva sentenza 2 ottobre 2000, n. 3013.
Secondo la sentenza 31/2000, la mancata comunicazione anche a uno solo dei condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento relativo alla convocazione dell'assemblea, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera - che se non viene impugnata nel termine dei trenta giorni dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Occorre dubitare - si legge nella motivazione della sentenza - della bontà della soluzione adottata in passato, semplicemente invocando il combinato disposto degli articoli 1105, comma 3, e 1109 del Codice civile. É necessario, infatti, rivedere i termini e i parametri cui ancorare rispettivamente la nullità e l'annullabilità. In particolare, per l'esatta interpretazione dell'articolo 1137 del Codice civile, occorre far riferimento all'articolo 2379 del Codice civile - dettato in materia di società di capitali - e a quella giurisprudenza condominiale del passato che già aveva ritenuto nulle le deliberazioni dell'assemblea prive degli elementi essenziali o aventi un oggetto impossibile, illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea e aveva ritenute annullabili le delibere affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea (Cassazione 21 febbraio 1995, n. 1890).
Sulla scorta di tali principi e della normativa societaria (articolo 2379 del Codice civile), la Cassazione perviene alla conclusione che devono valere, anche in materia condominiale, le medesime esigenze di certezza dei rapporti, in ragione delle quali la stabilità delle delibere societarie è ben assicurata con la limitazione della nullità alle due sole ipotesi della impossibilità e della illiceità dell'oggetto (articolo 2379). Essendo comune la ratio che disciplina la nullità delle delibere societarie e delle delibere condominiali, non devono ritenersi ammissibili cause di nullità diverse dall'impossibilità giuridica e dalla illiceità dell'oggetto.
Conseguentemente, tutte le volte in cui non venga in rilievo l'illiceità dell'oggetto o l'impossibilità giuridica della decisione assembleare, le delibere condominiali devono essere impugnate nel termine di cui all'articolo 1137, commi 2 e 3, e cioè nei trenta giorni. Con la precisazione che l'impossibilità giuridica consiste nella inidoneità della delibera assembleare a regolare, a colpi di maggioranza, determinati interessi e che l'illiceità dell'oggetto si identifica con la violazione di norme imperative e inderogabili ovvero con la lesione dei diritti individuali dei condomini.
QUANDO C'È <SOLO> ANNULLAMENTO
- Alla stregua del nuovo indirizzo, la disposizione dell'articolo 1137 del Codice civile, deve interpretarsi nel senso che per deliberazioni contrarie alla legge devono intendersi le delibere assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prestabilite dall'articolo 1136 del Codice civile, ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132 e 1135 del Codice civile. Non solo: se i condomini ritengano che dal provvedimento approvato senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca del tutto il loro interesse a chiedere l'annullamento. Conseguentemente, il difetto di impugnazione nei termini viene considerato acquiescenza alla delibera, per cui il precetto di cui all'articolo 1137 del Codice civile corrisponde esattamente a quanto previsto dall'articolo 2377 del Codice civile - dettato in tema di società di capitali - che dell'annullamento fa menzione esplicita. Anche in condominio, quindi, la difformità delle delibere dalla legge o dal regolamento - per quanto attiene al procedimento di formazione - comporta un vizio non grave che se non viene fatto valere dai condomini dissenzienti o assenti entro il termine prescritto, non inficia gli atti i quali restano in vita e continuano a produrre gli effetti.
In definitiva, nel nuovo scenario, l'invalidità delle delibere deve configurarsi come nullità per impossibilità o illiceità dell'oggetto o come annullabilità per tutti gli altri casi. Nella nullità per impossibilità dell'oggetto, rientreranno tutte quelle decisioni assunte dall'assemblea in assenza di poteri (ad esempio, deroga ai criteri legali di ripartizione della spesa, approvazione di innovazioni che menomino i diritti dei singoli condomini ovvero che privino i condomini dell'uso di una parte comune o che approvino un regolamento che riduca le parti comuni). Rientreranno invece nell'annullabilità: le delibere attinenti alla convocazione dell'assemblea; l'omesso avviso ad alcuni condomini; le carenze dell'ordine del giorno; la mancanza dei quorum deliberativi; la irregolarità delle deleghe; le delibere assunte, in seconda convocazione, nello stesso giorno della prima; la mancata sottoscrizione del verbale.
a cura di
Silvio Rezzonico