Mutui a tassi di usura: impossibile un decreto salva-banche

Comunicato stampa

lunedì 4 dicembre 2000

Banche senza zattera di salvataggio. Secondo Silvio Rezzonico, presidente della Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) nessuna nuova norma, varata dal Governo o dal Parlamento potrà mai cancellare il fatto che sia stato illecito, tra il 1997 ed oggi, chiedere interessi sopra il tasso di usura. Quindi anche se la legge sull'usura fosse rivista, i consumatori hanno e avranno anche nel futuro diritto a chiedere indietro dalle banche il denaro versato in più. Ricordiamo che una decisioni sui mutui era attesa per venerdì dal Consiglio dei Ministri, che sembra però averne rimandato l'esame (Adn-Kronos, 1 dicembre, ore 11.49).

Tuttalpiù il Governo può far da arbitro nella questione, premendo perché le banche (o meglio, la loro associazione., l'Abi) propongano schemi di accordo che prevedano la ricontrattazione degli interessi, a favore dei clienti. Sia il singolo utente, sia il singolo istituto bancario, potranno aderire a un accordo del genere. Oppure, se lo preferiscono, scegliere comunque di far causa. Del resto ormai la bilancia pende decisamente a favore dei sottoscrittori dei mutui, dopo le ormai numerose sentenze, non solo della Cassazione, ma anche di diversi tribunali in tutta la Penisola, che riconoscono i loro diritti.

La Confappi si propone di fornire un vero e proprio "programma di assistenza" ai consumatori, che consiste in :

• Fac-simile di lettera diffida alla Banca;

• Assistenza nella ricontrattazione dei mutui;

• Impugnazione di clausole vessatorie dei contratti di mutuo relativamente

alla penale per l’estinzione;

• Assistenza legale per denunce penali;
• Assistenza legale per opposizione alla esecuzione immobiliare

A questo scopo ha predisposto anche una sintetica guida sui diritti dei proprietari sottoscrittori di un mutuo.

LA GUIDA ALLA RICONTRATTAZIONE CON LE BANCHE

La Confappi (Confederazione piccoli proprietari immobiliari) parte all'attacco sul problema dei mutui a tasso fisso, stipulati prima del 996, i cui interessi superano la soglia d'usura stabilita dalla legge

Ecco una breve guida ai diritti dei consumatori.

Quando un mutuo è a interessi usurai?

La situazione riguarda in genere tutti i mutui a tasso fisso stipulati prima del gennaio 1997 con interessi superiori a quelli stabiliti trimestralmente dal ministero del Tesoro..

La legge sull'usura è però del marzo del 1996. Come mai il primo confronto si fa da gennaio '97?

Perché prima di questa data il ministero del Tesoro non ha rilevato i tassi usurai. Per il periodo marzo-dicembre 1996 vale solo a un concetto vago, quello della "sproporzione" del tasso rispetto a quelli medi.

Come posso sapere qual è l'interesse del mio mutuo?

In genere basta controllare il contratto di mutuo, che fissa una volta per tutte l'interesse praticato.

Come posso sapere quanto di più ho pagato rispetto al limite di usura?

Bisogna verificare tutte le ricevute o gli avvisi di pagamento a partire dal gennaio 1997, per controllare su che cifra, per ogni rata di mutuo, è stato applicato il tasso fisso superiore a quello di usura.

Perché, la cifra può cambiare?

Sì, anzi in genere cambia. Occorre infatti capire che la rata del mutuo è costituita da due parti. La prima è il rimborso "a rate" degli interessi. La seconda è il rimborso a rate del denaro prestato dalla banca (il cosiddetto "capitale"). Anche quando la rata del mutuo (mensile o semestrale) è sempre la stessa, per i primi anni sarà costituita soprattutto di interessi e, solo alla fine, si rimborserà soprattutto il capitale. Facciamo un esempio: un mutuo di 200 milioni decennale con prima rata nel gennaio 1990 al tasso fisso del 15,5%, con rate semestrali.. Tutte le venti rate semestrali saranno pari a 19.992.946 lire. Tuttavia la prima rata sarà costituita da 15,5 milioni di interessi e solo il resto (meno di 4,5 milioni di lire), sarà il rimborso del capitale. Viceversa la ventesima e ultima rata sarà composta da 18.554.938 lire di capitale e "solo" 1.438.008 lire di interessi.

Quindi il calcolo non è semplice…

No. Anche perché bisogna fare la differenza tra l'interesse massimo consentito dalla legge in quel momento e quello realmente pagato, per sapere la cifra a cui si avrebbe diritto a titolo di rimborso Tale differenza cambia ogni 3 mesi. Per esempio un mutuo al 15,5% è usuraio sin dal gennaio 1997, mentre uno al 13% lo è divenuto solo nel luglio 1998.

Si può far qualche esempio di calcolo?

Prendiamo il caso del mutuo decennale di 100 milioni al tasso fisso di 12,5%, a rate semestrali, con prima rata il 30 settembre 1994. In tal caso i soldi pagati in più a tasso di usura sarebbero di 5.149.671 e l'ultima rata sarebbe stata pagata l'1 luglio 1999. Se però lo stesso mutuo è ventennale, notevolmente, e sarebbero destinati ad aumentare ancora, se la banca non concede la ricontrattazione degli interessi.

Quali sono i passi necessari per potersi difendere?

E' innanzitutto necessario inviare alla banca una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si chiederà la ricontrattazione degli interessi al di sotto del tasso di usura, fissando un termine massimo per avere una risposta (per esempio, un mese). Se la banca non dà risposta, o ne dà una negativa, si può agire.

Cosa significa ricontrattare il mutuo?

Significa di fatto stipularne uno nuovo, prevedibilmente con un tasso variabile e non più fisso, per evitare nuove ed ulteriori trattative nel caso in cui il limite di usura scendesse ancora. La ricontrattazione deve avvenire senza oneri per il consumatore. L'alternativa è chiedere l'estinzione del mutuo in corso.

Però estinguere un mutuo può costar caro…

Riteniamo che le penali previste per l'estinzione dei mutui siano eccessive e violino i principi della legge 6 febbraio 1996, n. 52 sulle clausole vessatorie nei confronti dei consumatori e quindi debbano essere valutate come nulle. Quindi i contratti in corso che prevedano queste penali possono essere impugnati. La Confappi ha in corso contatti con le associazioni dei consumatori per consentire l'impugnazione.

Se la banca rifiuta la ricontrattazione, o tace, cosa si può fare?

La questione è controversa. Secondo alcune associazioni dei consumatori, si avrebbe il diritto di non versare più la quota di interessi sul mutuo, ma solo quella di capitale: quindi il prestito diverrebbe a tasso zero. Secondo altre (e la Confappi condivide questa opinione) il denaro versato in più va richiesto indietro promuovendo una causa, che si ha l'alta probabilità di vincere (anche se la certezza non esiste), date le numerose e concordati sentenze della Cassazione a proposito. La possibilità di non pagare gli interessi, infatti, sarebbe limitata ai casi di mutuo usuraio sin dalla firma del contratto (più unici che rari).

Chi non ha pagato una rata di mutuo, che gli viene richiesta indietro con tanto di interessi moratori, deve comunque versare questi interessi?

A nostro avviso no, se la somma tra gli interessi sul mutuo e quelli moratori supera il tasso di usura. E infatti si decidesse un diverso trattamento per i due tipi di interessi, si aprirebbe la strada a diversi stratagemmi per evitare la legge sull'usura.

Chi, per non aver pagato un mutuo a tassi di usura, si trova la casa sotto pignoramento in attesa di essere messa all'asta, può ribellarsi?

Sì, purché faccia opposizione prima dell'udienza di vendita, quella, per intendersi, in cui il giudice fissa il valore dell'immobile e le condizioni per la vendita all'asta. In genere c'è abbastanza tempo per muoversi, dato che tale udienza ha tempi tecnici che si protraggono nel tempo, in attesa che il giudice ottenga tutta la documentazione necessaria dell'immobile.

Chi ha già ricontrattato un mutuo, ma pagando penali, può ricredersi e chiedere le penali indietro?

In teoria sì: occorre però fare due calcoli sulla convenienza dell'azione legale.

* E' il denaro che si ha diritto di vedersi restituire, con l'aggiornamento all'inflazione o al tasso legale

Variazioni dei tassi di usura nei mutui

* Vanno compresi nel calcolo del tasso anche gli interessi di mora eventualmente versati

LA LETTERA DA INVIARE

Milano, lì ___________________

Spett.Le

BANCA ________________

e p.c.

Spett.Le

CONFAPPI di MILANO

Via Ruggero di Lauria, n° 9

20149 – Milano.

Oggetto: Mutuo fondiario n° _______________, intestato a ______________________.

Il sottoscritto ____________________________, residente in __________________________, Via ________________________________, n° ________, titolare presso la Vostra Banca del mutuo in oggetto, alla stregua della giurisprudenza della Cassazione, e in particolare della sentenza n° 14899 depositata il 17/11/2000

Chiede

Il rimborso delle somme versate in eccesso rispetto a quanto previsto dalla richiamata sentenza n° 14899/2000.

In particolare il sottoscritto chiede che per ogni singola rata il tasso applicato sia ricondotto al di sotto della soglia individuata trimestralmente dal Ministero del Tesoro.

Fatto salvo il diritto di tutelare i propri interessi nelle più opportune sedi, il sottoscritto dichiara di essere disponibile ad una eventuale rinegoziazione senza spese del proprio contratto di mutuo e richiedere i conteggi per l’estinzione.

In attesa, distinti saluti.