Le ultime novità nella finanziaria 2008

Vecchi e nuovi adempimenti in Catasto

Chi non aggiorna il Catasto il proprio immobile, rischia sanzioni. Non solo: c’è una novità, a partire dal primo gennaio 2008: se non lo fa lui, l’aggiornamento, ci penseranno gli uffici del Catasto stessi (ora Agenzia del Territorio), naturalmente con costi a carico dei proprietari stessi.

La nuova norma è contenuta nella Finanziaria 2008 (legge 29/12/2007, n. 244, art. 1, comma 277). Per capirla a fondo, occorre prima sapere cosa il Catasto, che funzioni ha, e soprattutto quali obblighi, vecchi e nuovi, hanno i proprietari di immobili verso di esso.

Catasto cosa è:

Catasto è l’elenco generale di tutti i beni immobili (sia terreni, sia fabbricati). I beni sono censiti essenzialmente in tre modi:

1) dal punto di vista cartografico;

2) dal punto di vista dei dati di riferimento. Per esempio, quali sono i dati di riferimento dell'immobile sulle cartine (a ogni immobile, o sua parte, è assegnato un numero), che tipo di immobile è (categoria catastale e classe), chi è il proprietario, chi ha altri diritti su di esso, eccetera,

3) dal punto di vista fiscale (rendita catastale, dominicale ed agraria).

Ha quindi due scopi completamente diversi ma collegati. Da una parte censire fabbricarti e terreni. Dall’altra attribuirgli un valore (la rendita) su cui si basa praticamente tutta la tassazione immobiliare. Infatti in base alla rendita si pagano diverse imposte: quelle sui redditi, quelle su tutti i trasferimenti di proprietà (compravendite, eredità, donazioni) e infine l’Ici (l’imposta comunale sugli immobili).. Dal conto sono escluse normalmente solo due tributi: la tassa immondizia (basata in genere sui metri quadrati della casa) e quella sulle locazioni (basata sui canoni percepiti).

Ritornando alla Finanziaria 2008, è chiaro che una variazione o un aggiornamento catastale, porta come conseguenza un cambiamento della rendita e quindi a una diversa imposizione fiscale (quasi sempre maggiore). E’ per quello che il Fisco ci tiene tanto a che sia fatta.

Rappresentazione cartografica e riferimenti catastali dei fabbricati.

Su delle mappe, quelle del catasto terreni, è rappresentato innanzitutto su due dimensioni il fabbricato, come un poligono in scala. E’ chiaro che questo quadratino non può certo riprodurre in modo efficiente il fabbricato: una villetta a un piano o un condominio di dodici piani potrebbero, in teoria, essere disegnati come due poligoni identici. Ecco perché, nel catasto fabbricati le singole unità immobiliari sono a loro volta rappresentate come piantine con le suddivisione interne dei locali, piano per piano. Lo stesso accade (o dovrebbe accadere) per i cosiddetti locali di pertinenza, come box, cantine e soffitte.

A ognuna di queste unità immobiliari sono attribuiti dei “parametri catastali”, numeri e/o lettere, che la identifica univocamente.

Il primo riferimento è quello del Comune catastale (per esempio Milano è l’ F205, Palermo è il G273 e Follonica il D656). Poi ci sono i riferimenti di Sezione, Foglio, Numero (detto anche mappale) e Subalterno. I primi due identificano la porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche (quasi sempre la sezione non esiste neppure). Il numero identifica il fabbricato, ed è da solo sufficiente se c’è da indicare una villetta singola. Il subalterno entra in gioco, infine, quando il fabbricato è diviso in più unità immobiliari, per distinguere una dall’altra.

Parametri fiscali dei fabbricati.

Identificato il comune catastale il primo è la zona del comune in cui sono (la cosiddetta zona censuaria). Nei comuni più piccoli la zona censuaria può essere una sola. Il secondo è la categoria catastale in cui è catalogato l’immobile. La categoria identifica talora solo il tipo di immobile (per esempio, la categoria C/1 corrisponde ai negozi e la C/6 ai box auto), e talora anche il suo pregio (per esempio la categoria A/1 corrisponde a un’abitazione signorile di lusso e la categoria A/5 a un’abitazione ultrapopolare). Il terzo è la classe. Si tratta di una divisione numerica interna alla categoria, per distinguere gli immobili peggiori dai migliori. Si va dalla classe 1, che si riferisce a immobili di scarso livello per quella categoria, su su fino ad altri e più alti numeri di classe, senza limiti. Per esempio, nel semicentro di Milano i box sono classificati in 11 classi diverse, mentre in quello di Pavia in 4. Zona, categoria e classe identificano una somma monetaria detta “tariffa catastale”. Infine, il quarto fattore è la consistenza. Misura l’ampiezza dell’immobile. Tale ampiezza è espressa in “vani catastali” per le categorie che iniziano per A e per D e in “metri quadrati catastali” per le altre. Attenzione sia i vani che in metri quadrati catastali sono diversi da quelli reali.

La rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa catastale (ricavata da zona, categoria e classe) per la consistenza.

A sua volta, moltiplicando per 1,05 la rendita catastale si ottiene la “rendita catastale rivalutata” che dal 1998 è alla base di tutta l’imposizione immobiliare.

Variazioni catastali: quando bisogna farle.

Finchè le cose rimangono come sono, anche mappe catastali,identificativi catastali e fiscali restano ovviamente gli stessi. Hanno comunque importanza perché vanno obbligatoriamente riportati in molti atti, per esempio quelli di compravendita e successione, le richieste di permessi edilizi e anche le comunicazioni da fare ai gestori delle utenze (vedi box appositi), oltre a servire per calcolare imposte e tasse. Nei passaggi di proprietà, comunque, una comunicazione al Catasto bisogna farla: quella del mutamento dell’intestatario dell’immobile (è la cosiddetta “voltura”.)

Il problema sorge quando alcuni di questi dati debbono cambiare. Il che può accadere in sostanza in due situazioni: quando il proprietario fa qualcosa che porta a doverli mutare oppure anche quando il Comune o il Catasto (o meglio, l’Agenzia del Territorio) decidono per un qualche motivo che la rendita catastale va cambiata, quasi sempre perché quella determinata zona della città, oppure quel determinato immobile ha incrementato notevolmente il suo valore.

Ecco i casi più comuni di variazione catastale imposta al proprietario:

- Il terreno cambia di dimensioni, per esempio in seguito di accorpamenti o frazionamenti. Oppure è l’unità immobiliare a modificare le proprie dimensioni, non solo in seguito all’unione di due appartamenti in uno, o la divisione di uno in due, ma anche inseguito ad altre aggiunte volumetriche, modifiche delle divisioni interne ai locali, crolli, eccetera.

- l’unità immobiliare resta la stessa, ma cambia radicalmente il suo uso: per esempio un ufficio si trasforma in residenza, una cantina in un box, un magazzino in negozio, un rustico per la lavorazione dei campi diviene un’abitazione. In tal caso muteranno sicuramente i suoi riferimenti fiscali, che riguardano anche il tipo di utilizzo dell’unità stessa, ma non necessariamente gli altri..

Ovviamente possono capitare, contemporaneamente, entrambe le due circostanze..

Tali tipi di variazioni prevedono sempre e comunque l’obbligo del proprietario alle comunicazioni catastali. Ma poiché in caso di lavori di una certa consistenza è in genere coinvolto un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito), anch’egli, se deve presentare una Dia (dichiarazione di inizio attività) o fare il direttore dei lavori, è obbligato dopo il termine delle opere e il loro collaudo, presentare domanda di variazione catastale, pena una sanzione a loro carico di 516 euro..

La revisione parziale degli estimi.

Abbiano parlato di quando le variazioni in Catasto sono imposte da scelte dal proprietario, cioè da lavori e opere edili.. Capita anche, però, che il proprietario si veda capitare addosso incrementi delle rendite senza che abbia fatto nulla per provocarli. Dal gennaio 2006, infatti, è stato varato, dalla Finanziaria, un duplice meccanismo di revisione parziale dei valori di tassazione da parte dei comuni.. Esso, secondo le stime dell’Agenzia del Territorio, potrebbe coinvolgere 2,5 milioni le unità immobiliari i cui imponibili sarebbero revisionabili e, prudenzialmente, in un milione quelli le cui rendite saranno effettivamente riviste. L’aumento dovrebbe scattare, dicevamo, secondi due diversi metodi. Il primo sarà chiedere agli uffici provinciali dell’agenzia del Territorio (ex Catasto) di riprendere sotto esame gli immobili ritenuti particolarmente sottovalutati ai fini fiscali, rispetto agli altri nella stessa microzona (miniripartizione del territorio comunale con simili valori immobiliari). In sintesi, lo scopo principale sarebbe rivalutare in massa l’imponibile dei fabbricati “vecchi”, cioè quelli che hanno avuto attribuito la rendita decenni fa, con regole più morbide di quelli attuali. Colpiti, in particolare gli appartamenti nelle zone divenute di pregio, che sarebbero spesso sottovalutati rispetto agli altri.

Il secondo criterio consiste nel pretendere che i singoli proprietari di immobili in cui siano intervenute “variazioni edilizie” che portano a una rivalutazione di fatto, presentino dati di aggiornamento delle rendite. I privati saranno quindi costretti a incaricare a loro spese un professionista che eseguirà una verifica servendosi di un programma, detto DOCFA, fornito dal Ministero (ne parliamo nel capitolo seguente). Le sanzioni sulle mancate comunicazioni al Catasto vanno da 258 a 2.066 euro. Resta il dubbio su cosa si intende per “variazioni edilizie”: dall’interpretazione di questa espressione dipende infatti se la rivalutazione si applicherà solo a immobili con incrementi volumetrici e di superficie (com’è comprensibile), oppure anche a immobili valorizzati a spese dei proprietari nelle finiture e nei materiali.

La finanziaria 2008 ha comunque previsto che, ove i Comuni non si attivino nelle variazioni singole delle rendite, possono farlo anche gli Uffici del Territorio, che possono attribuire loro una nuova rendita d’ufficio ai fabbricati, ove non lo facciano i proprietari a cui è stato richiesto di darsi da fare.

Modifiche in catastale: come si fanno

La burocrazia catastale non è conosciuta per la sua efficienza. Giusta o sbagliata che sia questa fama, è indubitabile che anni fa le pratiche arretrate erano milioni, al punto che si è deciso per legge di non dare valore “probatorio” agli atti: davanti al Giudice essi possono benissimo essere contestati e contestabili. Ora con l’informatizzazione le cose sono migliorate, ma un bel po’ di arretrato resta.

La soluzione per tagliare la testa al toro è comunque stata trovata: la maggior parte del lavoro di accatastamento dei nuovi immobili e tutte le variazioni sono svolte dai professionisti, incaricati dai cittadini, anziché dai funzionari che assumono principalmente solo la funzione di controllori.

Questo significa che in caso di variazioni il contribuente deve pagare un professonista. Egli si avvarrà di un programma informatico (Docfa 3 per i fabbricati, Progeo per i terreni) e invierà i risultati tramite Internet, telematicamente. Più in dettaglio il professionista si limita a due funzioni: rispondere sulla schermata di un computer alle domande fatte dal programma e permettere al Catasto di “rasterizzare” a distanza le cartine da lui fatte, tramite lo scanner stesso del professionista, oppure fornirle con un software che eviti al Catasto questa operazione. La rasterizzazione è una particolare scannerizzazione fotografica su documento informatico di un immagine che permette, con l’aiuto del professionista, anche il calcolo in metri quadrati della superficie di ogni locale che compone un immobile.

Le domande fatte dal programma tentano di identificare non solo la funzione dei locali interni ad unità immobiliare (suddivisi in principali, come sale, camere e cucine e in secondari come bagni, corridoi e ripostigli), ma anche quelle delle costruzioni accessorie (balconi, terrazzi, cantine e magazzini, collegati o non all’abitazione, di cui si vuole anche sapere se hanno altezze superiori o inferiori a 1,5 metri). E chiaro che un locale principale vale per il Catasto di più di uno secondario e quest’ultimo più di uno accessorio.

Il programma fa domande anche sul tipo di intonaci o coperture esterne (vernice, vernice plastica, marmo, clinker eccetera), sul tipo di tetto, sul materiale degli infissi, sul piano, sull’affaccio, sulla presenza o meno di ascensori, sul tipo di riscaldamento, sulla presenza di recinzioni, sulle finiture interne e via elencando. Lo scopo è differenziare, in base a criteri “oggettivi” il valore dell’immobile stesso. In base a tale valore si assegnano i parametri fiscali (categoria e classe) e si determina la rendita catastale. La consistenza (cioè l’ampiezza dei locali in metri quadrati) è misurata automaticamente da un programma informatico, che la “legge” sulla cartina.

E’ chiaro che alle domande poste il professionista deve rispondere, sotto la sua responsabilità, in modo veritiero: egli ha ben poco spazio di interpretazione ed azione. Inutile prendersela con lui se la rendita che dà il programma è alta. Formalmente, essa resta una rendita “proposta”, che se non sarà contestata dal Catasto entro un certo lasso di tempo (cosa rara), diverrà definitiva.

Catasto utenze

Chi ha un telefono fisso dovrà comunicare al proprio gestore i riferimenti catastali dell’immobile presso cui è attivata l’utenza. La novità, portata dalla Finanziaria 2008, amplia quindi agli utenti gli obblighi di compilazione di un apposito figlio già esistenti per chi ha contratti della luce e del gas, di cui abbiamo già parlato in un apposita scheda su Cose di Casa. Anche le sanzioni per chi non ottempera sono le stesse (da un minimo di da un minimo di 103 a un massimo di 2.065 euro). I dati da riportare sono quelli identificativi dell’immobile sulle mappe, di cui parliamo in questo articolo (Sezione, Foglio, Numero, detto anche mappale, e Subalterno) e si rintracciano in genere su rogiti, dichiarazioni di successione e, talvolta anche permessi edilizi. In alternativa, bisognerà richiedere un certificato catastale, anche on line.

A metà febbraio, comunque, il termine per le comunicazioni da parte dei gestori è stato rinviato di un anno, al 30 aprile 2009.