Nel mio condominio con una maggioranza superiore a metà dei
condomini e a 2/3 dei millesimi è stata votata una delibera con cui si sospende
il servizio di riscaldamento, in conseguenza di carenza di fondi, dovuta al
mancato pagamento delle spese da parte di un condomino. Mi chiedo:
a)
L’amministratore, che non ha agito in giudizio contro il condomino
moroso, ha fatto il suo dovere? E’ possibile sostituirlo?
b)
E’ legittima una delibera di questo tipo? F. Bosso, Milano
L’amministratore
ha il preciso dovere di agire in giudizio contro i morosi, anche non
autorizzato a ciò da una delibera assembleare. L'articolo 63, primo comma,
delle disposizioni di attuazione del Codice civile, pone tra le sue mani un'arma preziosa. Afferma infatti che, per
la riscossione delle spese in base alla ripartizione decisa in assemblea, egli
può"ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante
opposizione". Il che significa che il giudice, basandosi sulle prove
portate dall'amministratore, può ingiungere subito di pagare le spese al
condomino; quest'ultimo, se pensa di non dovere nulla, potrà senz'altro far
causa al condominio, ma nel frattempo dovrà versare quanto richiesto dal
giudice. Se vince la causa avrà indietro quanto ingiustamente pagato, con tanto
di interessi. Comunque il condomino moroso, anche se non ha uno stipendio
regolare o beni “sotto il sole” ha comunque l’appartamento dove sta (a meno che
sia pignorato dalle Banche). Quindi ha motivo di temere.
La
procedura del decreto ingiuntivo è molto più rapida ed efficace di quella
ordinaria, che prevede spesso un attesa di anni prima di veder riconosciute in
giudizio le proprie ragioni. Non solo: l'amministratore che non ha richiesto il
decreto ingiuntivo a tempo debito può essere condannato al pagamento dei danni.
Non potrà accampare scuse: non è necessario infatti che l'incarico di conferire
in giudizio sia approvato in assemblea. Ovviamente l’amministratore può essere
anche rimosso anticipatamente
attraverso un voto assembleare. La decadenza per “giusta causa” gli
impedisce di ottenere sia i danni, sia l’onorario per il periodo contrattuale
non lavorato.
A
nostro parere una delibera che decida la sospensione del servizio di
riscaldamento è radicalmente nulla, se non è presa all’unanimità di tutti i
condomini (e non solo dei presenti in assemblea). Infatti anche le minoranze
dissenzienti hanno diritto ad essere tutelate quando è in ballo un diritto
costituzionale, e quello alla salute. Inoltre l’impianto di riscaldamento un
bene comune, e la sua funzione è quella di dare calore d’inverno, non di
restare spento. Quindi la delibera in oggetto è lesiva al diritto del condomino
a far uso delle cose comuni, ed è impugnabile anche da un solo proprietario.
Infine non c’è dubbio che la custodia dell’impianto competa al condominio e,
per lui, all’amministratore. Ed è quest’ultimo responsabile del danno causato
dalle cose che ha in custodia (articolo 2051 del codice civile). Pensiamo ad
esempio a una malattia provocata, o anche solo aggravata, dal mancato
riscaldamento.