Amministratori immobiliari: associazione professionale o ruolo?

Il dibattito in corso in tema di riforma delle libere professioni - tradizionali ed emergenti - si avvia ormai a uno sbocco prefissato, lontano le mille miglia dalla impostazione originaria delle note direttive CEE, che sembravano avviare lo smantellamento degli obsoleti assetti degli ordini e dei collegi professionali, con il riconoscimento delle nuove realtà professionali. Si sarebbe dovuto arrivare - secondo l’impostazione delle direttive CEE - all’equiparazione tra i professionisti dei vecchi albi professionali smantellati e i professionisti delle nuove realtà. Nei fatti, non è mai decollata la “privatizzazione degli albi professionali”, posto che le professioni protette hanno irriducibilmente difeso il loro ruolo tradizionale, con tutte le prerogative e privilegi che esso comporta. In particolare, gli ordini non hanno mai accettato di discutere il loro ruolo su un piano di parità con le professioni emergenti, attestati come erano sul principio per il quale il professionista iscritto in un albo deve presumersi necessariamente capace e competente anche se - dal momento del superamento dell’esame di Stato - non ha più curato un minimo di aggiornamento. Per loro dovrebbe continuare a valere il principio del semel abbas semper abbas, senza necessità che i professionisti iscritti agli albi debbano conquistarsi sul campo la loro credibilità, dimostrando giorno per giorno - e non una volta sola nella vita - la loro capacità e professionalità alla stregua delle esigenze, cui il mercato degli anni 2000 li chiama.

Non solo: gli ordini professionali, nonché rinunciare ai privilegi del passato, hanno invece dimostrato segni di insofferenza nei confronti delle professioni emergenti dichiarando, più o meno apertamente, che i professionisti delle associazioni professionali possono svolgere solo i ruoli e le competenze a loro non riservate.

Siamo arrivati quindi al capovolgimento totale della iniziale impostazione che vedeva la liberalizzazione delle professioni, capovolgimento che ha sicuramente deluso quanti generosamente avevano creduto in una riforma basata su principi di uguaglianza e di libera concorrenza.

Le proposte del CNEL che intorno alla metà degli anni 90 aveva intuito le pulsioni e le esigenze del mercato, in funzione di un più moderno assetto delle attività professionali, sono ormai finite al macero! Ma tant’è. Una concezione miope della professionalità e un accorto lobbysmo hanno poi portato allo stato attuale - che non si può non definire retrò - non condiviso non solo dai professionisti emergenti, ma anche dagli osservatori più illuminati e liberali.

Questa logica non è la logica degli amministratori e delle loro associazioni professionali che aspiravano a ben altro e che sono ora costrette a subire un’impostazione che le vede degradate al ruolo di comparse.

E’ in quest’ottica che si inserisce l’ultima proposta di legge relativa all’istituzione presso le camere di commercio del ruolo degli amministratori di condominio. La proposta si riallaccia idealmente a quella molteplicità di iniziative parlamentari del passato, volte a riconoscere agli amministratori un vero e proprio albo professionale, ma finite nel nulla - ironia della sorte ! - proprio in nome delle nuove direttive CEE e del principio della libera concorrenza nel mondo professionale.

Allora una proposta di legge per l’istituzione dell’albo degli amministratori condominiali ebbe a fallire sul filo di lana, proprio perché avrebbe sconvolto le regole del mercato e della concorrenza con il riconoscimento di un nuovo ordine o collegio. Si ricorderà che nell’occasione il Garante della concorrenza del mercato, con lett. 5/10/1993 prot. 19792, così scriveva al Presidente del Senato: “Questa Autorità intende segnalare, ai sensi dell’art. 22 della L. 10 ottobre 1990, n. 287, i profili di contrasto con i principi della concorrenza contenuti nel disegno di legge n. 1256, relativo all’istituzione dell’Albo degli amministratori, già approvato dalla II Commissione permanente della Camera dei deputati il 20 maggio 1993 e attualmente in discussione presso la II Commissione permanente del Senato della Repubblica........Questa Autorità ritiene che il disegno di legge n. 1256, tanto nel suo complesso, che nelle singole disposizioni, risulta restrittivo della libera concorrenza. Nel momento in cui sono significative le tendenze nazionali e comunitarie verso la deregolamentazione del settore delle libere professioni, occorrerebbe evitare l’ingiustificata introduzione di nuovi soggetti la cui attività é sottratta alla dinamica concorrenziale dei mercati”.

Si tenga oltretutto presente che se l’esclusiva professionale è costituzionalmente legittima laddove riguardi le materie di cosiddetta evidenza pubblica ( difesa legale tecnica, professioni mediche e professioni legate alla tutela della salute e dell’ambiente - valori tutti costituzionalmente tutelati) l’amministratore condominiale è sicuramente un professionista ad evidenza pubblica, posto che numerose leggi di rilevanza pubblicistica gli demandano ormai la tutela della sicurezza negli stabili condominiali: si pensi alla sicurezza degli impianti termici, alla sicurezza ambientale, alla sicurezza degli ascensori, alla sicurezza degli edifici ecc.. Quantomeno l’amministratore è il professionista a maggior evidenza nell’ambito delle alle altre professioni contabili, quali ad esempio quelle dei commercialisti e dei ragionieri.

In quest’ottica - ancorché l’iniziativa sia di ardua armonizzazione con le proposte di legge in discussione alle Camere - ci pare che la proposta di legge sull’istituzione del ruolo degli amministratori non possa non essere condivisa dagli amministratori di condominio. L’iniziativa si muove nel solco sostanziale della legge n. 39/89 sui mediatori. Secondo la proposta di legge verrebbe infatti istituito, presso le Camere di commercio, un ruolo degli amministratori di condominio - analogo a quello dei mediatori - al quale possono iscriversi coloro che svolgono professionalmente l’attività di cui agli artt. 1129 - 1130 - 1131 -1133 del codice civile.

Un ruolo è certamente minor cosa rispetto ad un albo, agli effetti degli artt. 2229 c.c. e seguenti. Si pensi solo che, con il ruolo, gli amministratori difficilmente potranno ambire a proprie tariffe inderogabili, al riconoscimento di esclusive professionali e che tantomeno si potranno prevedere sanzioni penali a carico degli abusivisti della professione.

E tuttavia, per il riconoscimento di un minimo di professionalità, gli amministratori non hanno altro a cui aggrapparsi.

Silvio Rezzonico

Il Vice-Presidente FNA- Confappi