La Finanziaria 1998 ha inserito il condominio tra i soggetti sostituti d'imposta nei confronti del lavoro dipendente. Il termine è semplice: vuol dire che il condominio, appunto, si "sostituisce" al dipendente nel pagamento dell'Irpef, che trattiene ogni mese e versa all'Erario direttamente.. Stesso discorso quando il condominio si serve della prestazione di un lavoratore autonomo (per esempio l'amministratore condominiale): in questo caso la ritenuta viene effettuata sul suo compenso o onorario. Del versamento delle ritenute, che è sostanzialmente un anticipo sulle imposte dovute_, dovranno tenere conto al momento della dichiarazione annuale dei redditi.

Gli importi delle ritenute devono essere versate al fisco nei termini e nei modi previsti dalla legislazione vigente, una volta fatta la scelta tra regime ordinario e regime semplificato.

In particolare, il condominio dovrà annualmente presentare la dichiarazione mod. 770 e rilasciare agli interessati la certificazione dei compensi assoggettati a ritenuta.

La ritenuta d'imposta applicabile ai lavoratori dipendenti del condominio, all'amministratore e a lavoratori autonomi e occasionali è pari al 20%. Fanno eccezione i rapporti di agenzia o mediazione, per i quali l'aliquota è pari a quella applicata al primo scaglione di reddito e va applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte o sul 20%, se chi incassa si avvale di dipendenti. I principali codici di tributo da inserire nel modello F24 sono:

• n 1001: salari e stipendi ai dipendenti
• n 1012: le indennità di fine rapporto;
• n 1038, provvigioni anche occasionali;
• n 1040, prestazioni rese da professionisti con partita IVA;
• n. 1041, collaborazione coordinata e continuativa o prestazioni occasionali.

La Finanziaria 1998 ha stabilito anche che gli amministratori sono tenuti nel quadro SW del 770 a "comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori". La norma aveva provocato grande scompiglio. Fortunatamente, con il regolamento di attuazione (decreto 12 novembre 1998), il ministero delle Finanze ha escluso dalla comunicazione all'anagrafe:

a) i dati relativi alle forniture di gas, elettricità e luce;

b) i dati relativi ai servizi per cui il condominio deve operare la ritenuta d'imposta (onorario dell'amministratore stipendio del portiere, eventuali consulenze professionali richieste dal condominio);

c) le spese inferiori a 500 mila lire affrontate con un singolo fornitore.

Si evitano così sciocche duplicazioni: l'evasione fiscale per le bollette delle utenze è naturalmente impossibile e i servizi soggetti a ritenuta d'imposta, come afferma la Finanziaria, vanno comunque denunciati dal condominio con il modello 770.

Per le spese soggette a denuncia bisogna invece comunicare:

• nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale dell'amministratore nome del condominio, indirizzo completo, codice fiscale del condomino;
• nome, cognome o eventuale ragione sociale del fornitore, codice e domicilio fiscale, importo della spesa complessiva (per ciascun fornitore).

L'obbligo di comunicare l'elenco dei fornitori ricade sull'amministratore che è in carica alla data del 31 dicembre dell'anno cui si riferisce l'elenco.

Infine la finanziaria ha stabilito che gli uffici possono richiedere agli amministratori di condominio negli edifici dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale (al limite anche copia del rendiconto di gestione). Le notizie e i dati non forniti, gli atti, i documenti, i libri e i registri non esibiti o non trasmessi in risposta agli inviti dell'ufficio, non possono essere presi in considerazione a favore del contribuente, ai fini dell'accertamento in sede amministrativa e contenziosa. Di ciò, l'ufficio deve informare il contribuente insieme alla richiesta.

Sì. L'articolo 1130 del codice civile, prevede tra gli obblighi dell'amministratore la riscossione di contributi e il pagamento delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni condominiali. Ma né il codice, né qualunque altra legge dello Stato, prevede alcun adempimento di carattere fiscale e, in genere, di rappresentanza fiscale, a suo carico, se si eccettua la . comunicazione dell'elenco dei fornitori all'anagrafe fiscale. Tuttavia la circolare delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204, afferma che l'amministratore è "il soggetto normalmente incaricato" di queste funzioni. Pertanto, c'è il rischio che l'Erario "presuma" che sia l'amministratore ad avere questo compito. Ne consegue che è consigliabile che l'amministratore comunichi a tutti i condomini il suo eventuale, rifiuto.

Può senz'altro richiederlo. Tuttavia è probabile che l'amministratore si limiti a sovrintendere il lavoro svolto da uno studio professionale esterno, per esempio quello che già si occupava di paghe e contributi per suo conto. Quindi la maggiore spesa a carico del condominio sarà soprattutto a favore di professionisti esterni. Nei nuovi incarichi a un amministratore condominiale sarà comunque bene prevedere una clausola esplicita a proposito.

Il ruolo di sostituto d'imposta resta in capo al condominio, che ne risponde in prima persona, di fronte al Fisco, in maniera solidale. Cioè a ciascun condomino può essere richiesto di versare la ritenuta non pagata: solo in seguito potrà rivalersi contro gli altri condomini. Ciò è vero persino nel caso in cui i condomini abbiano versato regolarmente le spese condominiali e l'amministratore sia fuggito con la cassa, non pagando ritenute e contributi del portiere. Quindi l'amministratore può, tutt'alpiù , assumersi una funzione analoga a quella di un commercialista che compila, per conto del suo cliente, la dichiarazione dei redditi: sarà responsabile civilmente solo nei confronti del cliente-condominio e non verso il Fisco o l'Inps.

E' senz'altro consigliabile. Sarebbe anzi opportuno che (tranne diverse indicazioni contenute nel regolamento condominiale) l'assemblea adottasse la relativa delibera con la maggioranza qualificata indicata dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.. Ecco un possibile testo da adottare:

"L'assemblea delibera che l'amministratore pro tempore assuma la rappresentanza del condominio ai fini degli adempimenti fiscali indicati in particolare dagli articoli 1 e 21 della legge 449/1997 e dal decreto del Ministero delle Finanze n. 41 del 18 febbraio 1998, autorizzandolo a delegare a professionisti di sua fiducia il calcolo e il versamento delle ritenute fiscali a carico del condominio e la redazione delle relative dichiarazioni".

Anche solo uno dei condomini, che potrà demandare l'incarico a un professionista esperto. Dalla circolare delle Finanze n 204 sembra di capire che, comunque, il condominio dovrà essere provvisto di numero di codice fiscale (quindi non si potrà utilizzare quello del condomino). Ricordiamo, comunque, che quando i condomini sono cinque o più la nomina dell'amministratore è imposta dal codice civile e, in caso di disaccordi, può essere richiesta al Giudice anche da un solo condomino.

La circolare delle finanze n. 204/2000 ha chiarito che, nei palazzi con un massimo di 4 condomini, se non è stato nominato un amministratore, non è necessario né comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare né i dati dei fornitori, né fornire a richiesta all'amministrazione finanziaria i documenti relativi alla gestione condominiale. In quelli da cinque condomini in su, la nomina va comunque effettuata: Anche se il codice civile non prevede sanzioni per chi non la fa, il Fisco potrà pretendere comunque la dichiarazione degli acquisti.

No. L'ha finalmente chiarito la circolare 204/E del 2000 che parla di un'unica comunicazione nella quale, si elenca, separatamente per ciascun condominio amministrato, il codice fiscale, la denominazione e l'indirizzo completo dello stesso, nonché i dati di ciascun fornitore, cioè i dati identificativi e l'ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare..

Si fa riferimento all'art. 6 del dpr 633/72. In genere un bene è acquistato al momento della consegna o della spedizione, mentre un servizio al momento del pagamento del corrispettivo.