Nona puntata sul ruolo del professionista in condominio per il Resto del Carlino

Condominio e tutele in caso di morosità

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione offre anche un'altra tutela ai condomini creditori: quando la mora è di almeno sei mesi, e il regolamento condominiale lo prevede, l'amministratore può sospendere al condomino moroso"l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato". Nei palazzi tali servizi sono )normalmente il riscaldamento centralizzato, l'acqua e l'ascensore. Escludendo quest'ultimo (a meno che ciascuno dei condomini abbia una chiave per utilizzarlo), bisognerebbe che gli impianti siano costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che è raro. Si tratta, in buona sostanza, di una norma scarsamente utilizzata e di difficile applicazione.

Fondo cassa morosi

E' possibile per l'amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi o comunque dei ritardatari? La risposta è: dipende. Occorre innanzitutto che il fondo sia approvato dall'assemblea condominiale. Inoltre nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia vita provvisoria e che sia"salvo conguaglio", cioè salvo possibile rimborso delle somme anticipate. Altrimenti la decisione assembleare è nulla.

Acquisto dell'appartamento di moroso

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi compra un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in "solido", cioè per l'intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l'anno in corso e per quello precedente, perfino se non era a conoscenza del debito. Non si intende l'anno solare, bensì quello di "bilancio" condominiale, che va in genere da luglio al giugno dell'anno successivo. Naturalmente l'acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. In effetti è spesso più comodo, per il condominio, prendersela con il nuovo acquirente, che è a portata di mano e ha un immobile ipotecabile o vendibile all'asta, piuttosto che con il venditore, difficilmente rintracciabile. Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito l'amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).

Proprietari falliti

Chi fallisce ha comunque diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all'asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione, entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia. E' quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi, quando il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono certi creditori (per esempio il Fisco) che hanno il diritto di farsi pagare per primi.

A patto che il fallito abbia altre disponibilità economiche, oltre quelle necessarie alla sussistenza, il condominio può tentare di rifarsi su di lui. Se invece non le ha, il condominio potrà provare a chiedere il denaro al curatore del fallimento. Se infine il fallito fatica a sopravvivere, il giudice delegato può anche concedere a lui o alla sua famiglia un sussidio, a titolo di alimenti: teoricamente parlando, potrebbe comprendere anche una quota per le spese condominiali.

Il condominio non potrà neppure riporre troppe speranze nell'acquirente dell'appartamento all'asta fallimentare. Infatti l'obbligo a pagare dell'acquirente è limitato all'anno dell'acquisto e a quello precedente, mentre le aste immobiliari, nonostante la recente riforma che prevede l'intervento dei notai, durano ben più a lungo di due anni.