Sesta puntata sul ruolo del professionista in condominio per il Resto del Carlino

Amministratore condominiale e ritenute

Con la Finanziaria '98 è stato modificato l'art. 23 del DPR 600'73"Ritenuta sui redditi di lavoro dipendente" ed è stato inserito il condominio tra i soggetti sostituti d'imposta nei confronti del lavoro dipendente e professionale autonomo. La Finanziaria 2007 ha poi allargato il campo agli appalti e servizi condominiali.

In sostanza la ritenuta è un anticipo sulle imposte dovute al Fisco, che non attende pazientemente di incassare le imposte sui redditi l’anno dopo che sono stati percepiti, ma vuole al più presto possibile una parte del denaro che gli è dovuto. Fatto sta che incassa questo anticipo non da parte di chi ha ricevuto il pagamento ma addirittura da parte di chi paga. Quest’ultimo è definito tecnicamente “sostituto d’imposta”, perché si sostituisce alla persona che è pagata nel versare una parte delle imposte.

Quali ritenute

Dal 2007 sono di due tipi.

La prima è del 20%, e si applica a:

- dipendenti del condominio (portiere,giardiniere);

- prestazioni regolari da professionisti o comunque persone con partita Iva (amministratore condominiale, ingegneri, architetti, geometri che hanno fatto progetti o direzione lavori in appalti, avvocati che hanno lavorato per una causa);

- prestazioni occasionali di tipo professionale (il caso tipico è il condomino che si presta a fare l’amministratore per il proprio palazzo, o esegue alcune delle sue funzioni).

La seconda è del 4% e si applica a tutti i contratti d’opera o d’appalto. In soldoni, si tratta di tutte le opere di cui il condominio ha bisogno da parte di imprese o artigiani. Quindi gli interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, l'esecuzione di attività di pulizia, la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio.

Quindi sono soggetti a ritenuta quasi tutti i pagamenti fatti da un condominio, con l’eccezione di:

a) i contratti di utenze (acqua, luce, gas, gasolio, telefono, pagamenti assicurativi e di servizi bancari);

b) gli acquisti di materiale o anche apparecchi, non legati a una prestazione d’opera o comunque in cui la prestazione d’opera ha un carattere “accessorio”, cioè secondario. Nessuna ritenuta, (ci mancherebbe…) per acquistare lampadine di ricambio, detersivi, stracci della polvere. Ma neanche per acquistare dal negozio vicino una serratura nuova al portone, perfino se è un addetto del negoziante a montarla (a patto che il costo della serratura sia superiore a quella della mano d’opera).

Obblighi dell'amministratore

Il punto è: chi svolge materialmente il compito di applicare la ritenuta fiscale" e di fare la relativa dichiarazione, una volta all'anno? Verrebbe da dire: l'amministratore condominiale. E invece non è necessariamente così.

Su questo punto è intervenuta la Circolare 6 novembre 2000, n. 204, che così dispone. Nei condomini in cui la legge impone di nominare l'amministratore (quelli con più di quattro condomini), nonché nei condomini in cui, pur essendo di meno i condomini, si è comunque nominato un amministratore, è lui il"soggetto normalmente incaricato" delle funzioni di sostituto d'imposta. Questo perché è" già tenuto in forza di altre disposizioni di legge all'esecuzione degli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali".

Per la circolare, resta però legittima una scelta diversa da parte del condominio stesso, volta ad attribuire tale compito ad un condomino. Le Finanze non si esprimono però su un caso molto più comune: quello in cui si decida di delegare questo incarico a un professionista esterno. Probabilmente, in tal caso, la responsabilità resterebbe in capo al condominio delegante, fatta salva la responsabilità professionale dello studio a cui si è delegato l'onere, come già accade per chi si fa compilare da un commercialista la dichiarazione dei redditi.

Viceversa nei condomini con non più di quattro condomini, in cui non si è inteso nominare un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo,"provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi." Una situazione ipotizzabile solo se il condomino che si prende sulle spalle questo gravoso compito (verrebbe da dire: perché mai?) dovrebbe essere un minimo esperto della materia. Se non è così, la delega a un professionista diviene una necessità.

Fin qui la circolare delle Finanze, che però evita elegantemente di confrontarsi con il fatto che il codice civile pone precisi limiti alla rappresentanza dell'amministratore stesso.

L'amministratore rappresenta il condominio, anche in giudizio, nei limiti delle attribuzioni a lui conferite. Il codice civile parla chiaro: gli articoli 1130 e 1131 prevedono una"rappresentanza" dell'amministratore.limitata alle deleghe che gli state conferite dal condominio. Non si tratta cioè di una rappresentanza legale come quella del socio amministratore di società, prevista invece dall'articolo 2266. Il condominio non ha le esigenze una società e quindi il codice ha limitato di molto l'autonomia ma anche le responsabilità dell'amministratore. In particolare, l'articolo 1130 del codice civile, prevede tra gli obblighi dell'amministratore la riscossione di contributi e il pagamento delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni condominiali. Ma né il codice, né qualunque altra legge dello Stato, prevede alcun adempimento di carattere fiscale e, in genere, di rappresentanza fiscale.

Sotto quest'ottica, perché l'amministratore abbia l'onore (e soprattutto l'onere) di adempiere agli obblighi fiscali, sarebbe bene che il condominio gli conferisca un'apposita delega, nel corso di un'assemblea.

Sarebbe anzi opportuno che (tranne diverse indicazioni contenute nel regolamento condominiale) l'assemblea adottasse la relativa delibera con la maggioranza qualificata indicata dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.

Ecco un possibile testo da adottare:

"L'assemblea delibera che l'amministratore pro tempore assuma la rappresentanza del condominio ai fini degli adempimenti fiscali indicati dagli articoli 1 e 21 della legge 449/1997 e del decreto del Ministero delle Finanze n. 41 del 18 febbraio 1998, autorizzandolo a delegare a professionisti di sua fiducia il calcolo e il versamento delle ritenute fiscali a carico del condominio e la redazione delle relative dichiarazioni."