Amministrano ogni anno centinaia di milioni, talvolta miliardi

Condominio: è opportuno scegliere a chi affidarsi tra coloro che esercitano l'attività in modo principale e non ai "dopolavoristi". Tra le precauzioni un incarico preciso, un preventivo puntuale, la richiesta di una polizza

Amministrano ogni anno centinaia di milioni, talvolta miliardi. Possono, per legge, essere persone tecnicamente incapaci, pur essendo caricati di pesanti responsabilità civili, penali, fiscali, contributive ed impiantistiche. Sono sottoposti a controlli scarsi da parte di clienti che non hanno né il tempo né la competenza necessari per eseguirli. Anche se abili ed onesti, debbono restarlo, resistendo agli allettamenti di fornitori e ditte edili, talvolta abituati ad assicurare mazzette per i loro servigi.

Stiamo parlando degli amministratori di condominio, una diffusissima categoria di liberi professionisti (ma anche di semplici cittadini che gestiscono il proprio palazzo) che un po' troppo spesso merita l'onore delle cronache locali per aver lasciato in asso i propri clienti, fuggendo con la cassa. Intendiamoci: sono uomini, né migliori né peggiori di altri. Cittadini che, nel silenzio delle leggi a tutela del cittadino e della loro professionalità, si trovano di fronte a forti tentazioni. L'unica reale garanzia, per chi li incarichi, resta l'appartenenza a un'associazione professionale, che attraverso esami obbligatori sia in grado di fornir loro una preparazione tecnica e che per mezzo di un codice deontologico e strumenti pratici (come una polizza di responsabilità professionale) cerchi di assicurarne la serietà. Tuttavia, rispetto alle centinaia di miglia di persone che svolgono tale funzione (obbligatoria per i condomini con più di quattro proprietari) sono solo poche migliaia quelle che hanno scelto di aderire a una delle associazioni esistenti.

Fallita la battaglia per ottenere un albo professionale, le associazioni degli amministratori sono ora coinvolte in quella per il riconoscimento giuridico, una sorta di certificazione del loro operato. Ma, in attesa che maturino i tempi per la riforma delle professioni, l'unica reale difesa del cittadino resta il l'auto-tutela, con una serie di misure dettate dal buon senso e dalla pratica.

La scelta del giusto amministratore Le precauzioni da prendere nell'incaricare un nuovo amministratore di condominio sono piuttosto logiche. Ci si informa, tramite altri condomini amministrati e tramite la banca con cui opera , della serietà del professionista. Si deve diffidare di chi chiede un onorario da fame (conterà di rifarsi con le percentuali sui fornitori). Va preferito un iscritto a un'associazione. E' opportuno pretendere una polizza a garanzia dei rischi professionali. Spesso, però, si trascurano di assumerne altre, ancor più importanti.

Prima tra tutte è la presenza di un vero e proprio incarico professionale, da convenire con l'amministratore e da deliberare in assemblea. Ed è davvero curioso che, nella maggior parte dei casi, manchi questa carta dei diritti e dei doveri, e l'assunzione venga semplicemente deliberata sulla base di un preventivo presentato dall'amministratore stesso, senza ulteriori precisazioni.

Non che il preventivo non conti: anzi, deve esserci e deve essere ben fatto. E comprendere anche i costi delle assemblee straordinarie, le prestazioni aggiuntive prevedibili (per esempio burocrazia necessaria per le detrazioni fiscali sulle opere di recupero)oltre ai costi di eventuali professionisti esterni incaricati (ufficio paghe e contributi e commercialista).

Tuttavia un preventivo non basta. La giurisprudenza è concorde nel ritenere l'amministratore un "mandatario". Resta possibile, quindi, definire i limiti e l'ampiezza del suo incarico, ovviamente nel rispetto del codice civile e delle altre norme. Elenchiamo, quindi, nella tabella 1 alcune tra le clausole più consigliabili di questa carta dei diritti e dei doveri nel rapporto con l'amministratore.

I contenuti del mandato

Ecco alcuni obblighi-base dell'amministratore che potrebbero essere indicati nel contratto:

	Conferma espressa di non avere subito condanne o di non aver in corso procedimenti per delitti contro il patrimonio;
	Tenuta obbligatoria di un conto corrente condominiale; delega a uno o due consiglieri per il suo controllo;
	Divieto ad accettare deleghe di voto in assemblea, per lo meno se riguardati la votazione della propria nomina e l'approvazione dei rendiconti;
	Possibilità di verifica, sempre e comunque, delle giustifiche delle spese (bollette e fatture) presso il proprio studio; i condomini dovranno chiedere un appuntamento ma un consigliere delegato non ne avrà bisogno;
	Presentazione ad ogni assemblea, ordinaria o straordinaria, di copia delle pezze giustificative inerenti al rendiconto preventivo e consuntivo in corso, copia dei contratti sottoscritti con i fornitori, copia dei versamenti contributivi e assicurativi nonché copia dei preventivi dei fornitori forniti per opere o servizi oggetto di discussione.
	Al rendiconto condominiale vanno allegati i rendiconti del conto corrente, con entrate e uscite;
	Obbligo di verifica se la ditta incaricata di lavori è iscritta al registro delle imprese, alla Camera di Commercio, alla Cassa Edile e ha partita Iva. Nei limiti delle leggi e del buon senso verifica del rispetto delle norme infortunistiche;
	Dimissioni obbligatorie nel caso in cui l'assemblea voti delibere contrarie alle leggi;
	Elenco aggiornato ai consiglieri dei fornitori di materiali o servizi al condominio che debbano o abbiano eseguito prestazioni per un valore superiore a 500 mila lire nell'anno, completo di numeri telefonici e dei nominativi delle persone a cui rivolgersi.
	Il contratto (o una delibera a parte) definirà funzioni e deleghe date ai consiglieri di condominio (che, altrimenti, sono privi di poteri, perché la loro esistenza non è riconosciuta da alcuna norma);

Malversazioni: per i condomini, poche armi di difesa

L’amministratore che fugge con la cassa non scappa per forza nei Caraibi, con passaporti truccati. Il più delle volte resta nella stessa città, continuando a svolgere la sua attività. Come è possibile? Grazie alle lungaggini dei processi, all’insufficienza delle norme e a una grandissima faccia tosta. Recuperare i soldi è impossibile anche se l’amministratore è stato condannato alla restituzione e ai danni: avrà fatto in modo di intestare ad altri il suo patrimonio. La fuga, "afferma Augusto Cirla, segretario nazionale di Assocond, associazione dei condomini, "può essere un ottimo affare: le condanne penali sono spesso troppo lievi perché l’amministratore finisca davvero in prigione". La scomparsa dell'amministratore impedisce tra l'altro di ricostruire con esattezza quanto dovuto. Gli enti impositori, in mancanza di pagamenti, inviano i solleciti all'indirizzo del solo amministratore e così scadono i termini per i ricorsi contro le ingiunzioni e salgono interessi legali e sanzioni.

Tra i furti alla portata di un amministratore disonesto, il primo in ordine di tempo, in insidiosità e in danno è forse quello dei contributi previdenziali Inps e antifortunistici Inail del portiere.

in ordine di tempo perché l'amministratore può concedersi il lusso di iniziare il ladrocinio molto presto, anni e anni prima di fuggire definitivamente: viceversa i normali fornitori, se non pagati, protesteranno e sospenderanno i loro servizi;
in insidiosità, perché l'amministratore si avvale dell'inefficienza organizzativa degli enti pubblici;
in danno perché le draconiane sanzioni contro il mancato pagamento dei contributi colpiscono gli ignari condomini con crudeltà, arrivando talvolta a triplicare quanto dovuto.

Ecco il meccanismo dell'appropriazione. Gli adempimenti del condominio consistono in tre documenti, a scadenza mensile: la busta paga, la denuncia dei contributi Inps, su modello DM/10 e il pagamento dei contributi stessi, su modello F24. Una volta all'anno sul DM/10 e sull'F24 comparirà anche quanto dovuto all'Inail. L'amministratore imbroglione pagherà regolarmente lo stipendio e compilerà (o farà compilare da uno studio paghe e contributi), il modello DM/10. Non verserà però i contributi, attraverso l'F24. Purtroppo l'incrocio tra le somme dichiarate e quelle effettivamente versate dalla "ditta condominio" viene spesso rimandato dall'Inps per anni. Non solo: il portiere che si reca presso gli sportelli dell'Inps, per un controllo sui contributi, riceverà un elenco che corrisponde a quanto dichiarato dall'amministratore sul modello DM/10. Tale dichiarazione, che in effetti tutela i diritti del portiere ad ottenere quanto dovuto, trae invece in inganno i condomini, che cadono nell'errore di credere che i contributi relativi siano stati davvero versati.

La truffa ha alcune varianti, naturalmente in peggio. E' possibile, per esempio, che l'amministratore scelga di denunciare più contributi del dovuto, per esempio dichiarando il tempo intero quando il portiere, in effetti, è impiegato a metà tempo. Così intascherà di più. Il gioco è completato evitando di depositare un regolare contratto di assunzione: l'Inps non ha comunque modo di identificare con chiarezza le ore effettivamente lavorate.

Ma come può tentare di difendersi il condominio, una volta che la "frittata è fatta"? Una risposta sicura non esiste.

Le norme prevedono due possibilità, per rimborsare quanto dovuto. La prima è pagare tutto insieme, contributi, sanzioni e interessi. La seconda è indirizzare all'Inps un'istanza di rateizzazione. La sede locale ha facoltà di concedere fino a 12 rate mensili, quella centrale fino a 24 rate. Contemporaneamente alla presentazione dell'istanza, si verserà una prima rata che comprende la totalità dei contributi a carico del portiere (circa il 9% della cifra totale), più un dodicesimo (o un ventiquattresimo) di quanto dovuto a titolo di contributi dal datore di lavoro-condominio. Fin qui, la legge. In realtà l'istanza di rateizzazione prevede interessi molto alti, pari al 12%, secondo il piano di ammortamento tipico dei mutui. Ai condomini privi di fondi conviene piuttosto farsi concedere dalle banche dei prestiti personali, che costano meno.

La finanziaria 2001, nell'articolo 116, comma 15 , prevede però una grossa novità: la riduzione delle sanzioni civili fino alla misura degli interessi legali, nei casi di mancato o ritardato pagamento di contributi o premi, "derivanti da fatto doloso del terzo" denunciato, entro 3 mesi all’autorità giudiziaria. I criteri di applicazione della riduzione verranno stabiliti di consigli di amministrazione di Inps e Inail.

Restano due ostacoli. Il primo è stabilire se l'amministratore condominiale sia davvero "terzo" rispetto ai condomini: va risposto "sì", anche se potrebbero sussistere dei dubbi. Il secondo è che Inps e Inail non hanno ancora deciso nulla e quindi, nel frattempo, restano in vigore le "vecchie"regole (legge 662/96) che privilegiano, per motivi occupazionali, solo i debitori Inps delle grandi aziende. E' quindi il caso di spezzare una lancia a favore del consumatore-condomino in buona fede ed incolpevole, affinché venga estesa a chiare lettere anche a lui la mancata applicazione delle sanzioni.

Appalti, gasolio e bilanci, ecco le aree a rischio

Le aree a rischio nel rapporto quotidiano con l’amministratore sono essenzialmente tre:

gli appalti a ditte per lavori di pulizia, giardinaggio, di manutenzione ascensore o di lavori edili, su cui l’amministratore può prendere delle tangenti;
la fornitura di gasolio per il riscaldamento (forniture inferiori a quelle dichiarate, tangenti);
i bilanci truccati;

Il sistema di prevenzione dalle truffe sugli appalti è semplice: i condomini debbono scegliere loro stessi le ditte e mettere a confronto i loro rispettivi preventivi. Se non c’è nessuno all’interno dello stabile che sia competente, ci si può rivolgere a un professionista esterno destinato a divenire direttore dei lavori, cosa che può essere prima o poi indispensabile se la spesa da affrontare è sostanziosa. Tutto ciò non garantisce totalmente dalle malversazioni: può darsi che la ditta prescelta offra comunque una bustarella all’amministratore per non inimicarselo. Però sarà sempre una cifra inferiore a quella pagata per poter essere scelti come appaltatori.

Gasolio. La fornitura del gasolio è poi una fonte di sostanziosi guadagni per amministratori poco corretti. A dirlo non sono solo alcune associazioni dei consumatori (per esempio Assocond): lo conferma anche Franco Pagani, presidente della Federamministratori, una delle associazioni di categoria più diffuse. Ad Assocond fanno notare che la truffa può passare anche attraverso il preriscaldamento del combustibile contenuto nelle autobotti per mezzo di una serpentina elettrica. Il gasolio, anche se riscaldato di poco, aumenta la propria pressione e viene così falsato il conteggio dei litri misurato da un apposito manometro. Questo sistema prevede perlomeno la complicità dell’autista dell’autobotte .La prevenzione più semplice è misurare con un’asta centimetrata il livello raggiunto dal combustibile nel serbatoio del condominio. E, nove volte su dieci, funziona. La decima no. Si è saputo di furbastri che aggiungono al gasolio una specie di schiuma che, alzando il livello del combustibile, bagna comunque l’asta centimetrata.

Per tagliare la testa al toro sono possibili altre due scelte. La prima è quella di convertire l’impianto a gas metano, con i vantaggi e svantaggi che ne derivano. La seconda è scegliere il cosiddetto "contratto energia", detto altrimenti "di gestione calore". In sostanza, invece di pagare il combustibile, si paga il calore: ovverosia la ditta si impegna a un certo prezzo più o meno forfetario a riscaldare gli appartamenti a una certa temperatura durante i mesi freddi. Per non strapagare la ditta fornitrice, però, sarebbe bene prima di firmare il contratto rivolgersi a un progettista di impianti termici, che oltre a valutare la congruità della cifra richiesta, eseguirà un check up generale del rendimento dell'impianto: una spesa che la maggior parte delle volte si trasforma in un risparmio, perché permette di mettere a punto interventi che ridurranno (e talvolta dimezzeranno) il consumo di combustibile.

Rendiconti condominiali. E’ tanto più facile truccarli quanto meno sono redatti con precisione. E diviene quasi impossibile controllarli se non esiste un conto corrente intestato al condominio Attenzione: quando si ispezionano le pezze giustificative delle spese è meglio telefonare per una verifica incrociata anche alla ditta fornitrice, per evitare che l'amministratore se la cavi con poca fatica, con un bel timbro di "pagato" sulle fatture.

Il guaio dei bilanci di condominio è che sono fatti troppo spesso "per competenza" e non "per cassa". Per esprimerci con un linguaggio aziendale, manca uno Stato Patrimoniale. In parole più semplici, sono bilanci virtuali: dicono qual è la spesa del periodo e in che modo si intende farvi fronte, ma non identificano con chiarezza quel che realmente si è incassato e le fatture che realmente sono state pagate alla data di chiusura. Proprio per ciò divengono difficilmente verificarli, anche tramite le pezze giustificative delle spese.

Conto corrente condominiale: le regole

	Perché è necessario
	Se non esiste un fondo separato per ciascun condominio, sono difficili i controlli sull’operato dell’amministratore;
	L’amministratore può incamerare gli interessi dei conti, dato che diviene impossibile determinare quali appartengano all’uno o all’altro condominio;
	I soldi di un condominio possono essere illegittimamente utilizzati per ripianare i debiti di un altro;
	In caso di morte dell’amministratore separare le somme sono di pertinenza dell’uno o dell’altro condominio diviene un’impresa: se poi parte dei soldi erano dell’amministratore (e ora sono dei suoi eredi) le cose si complicano molto di più.
	Come farlo e utilizzarlo
	Pretendere che almeno un consigliere di condominio abbia la firma, per controlli;
	Meglio ancora: pretendere che un condomino consigliere riceva a casa copia degli estratti conto, contrattando con la banca questa possibilità
	Pagare solo con bonifici o assegni non trasferibili intestati al conto corrente, mai per contanti o con assegni intestati all'amministratore (sono soldi sottratti al controllo degli estratti conto bancari)