Settima puntata sul ruolo del professionista in condominio per il Resto del Carlino

Amministratore condominiale: il versamento delle ritenute

Nella scorsa puntata abbiamo affermato che il condominio è fiscalmente “sostituto d’imposta” ne che deve applicare ritenute sui salari dei dipendenti del condominio (portiere,giardiniere), sulle prestazioni regolari di professionisti o comunque persone con partita Iva (amministratore condominiale, ingegneri, architetti, geometri che hanno fatto progetti o direzione lavori in appalti, avvocati che hanno lavorato per una causa) e perfino sulle;prestazioni occasionali di tipo professionale (il caso tipico è il condomino che si presta a fare l’amministratore per il proprio palazzo, o esegue alcune delle sue funzioni). Inoltre altre ritenute sono previste sui lavori eseguiti da artigiani o imprese.

Ci si può chiedere:"quali responsabilità può assumersi l'amministratore? Può subentrare al posto del condominio nel ruolo di sostituto d'imposta?

No, il ruolo di sostituto d'imposta resta in capo al condominio, che ne risponde in prima persona, di fronte al Fisco, in maniera solidale. Cioè a ciascun condomino può essere richiesto di versare la ritenuta non pagata: solo in seguito potrà rivalersi contro gli altri condomini. Ciò è vero persino nel caso in cui i condomini abbiano versato regolarmente le spese condominiali e l'amministratore sia fuggito con la cassa, non pagando ritenute e contributi del portiere. Quindi l'amministratore può, tutt'alpiù, assumersi una funzione analoga a quella di un commercialista che compila, per conto del suo cliente, la dichiarazione dei redditi: sarà responsabile civilmente solo nei confronti del cliente-condominio e non verso il Fisco o l'Inps.

Le ritenute vanno versate tramite il modello F24 entro il 15 del mese per il mese precedente (termine che slitta al 16 o al 17 se il 15 è, rispettivamente, sabato o domenica). Va riportato un determinato codice tributo. Ecco i codici tributo più comuni. Per il 20% di ritenuta può essere 1001(salari e stipendi ai dipendenti), 1040 ( prestazioni rese da professionisti con partita IVA), 1041 (prestazioni occasionali). Per il 4% è il 1019 (artigiani) oppure il 1020 (imprese). Non è finita, ci sono altri due obblighi. Il primo è spedire alla persona o società soggetta alla ritenuta una dichiarazione dei compensi assoggettati alla ritenuta stessa. Il secondo è compilare il modello 770 del condominio, al momento della presentazione della sua dichiarazione dei redditi del condominio stesso.

Ovviamente diamo queste indicazioni perché ciascun proprietario sia consapevole dei suoi obblighi, che quasi sempre demanderà da compiere a un professionista o un tecnico.

Ricordiamo che comunque il condominio deve essere titolare per legge di un apposito codice fiscale..

Codici tributo

La ritenuta d'imposta applicabile ai lavoratori dipendenti del condominio", all'amministratore e a lavoratori autonomi e occasionali è pari al 20%. Fanno eccezione i rapporti di agenzia o mediazione, per i quali l'aliquota è pari a quella applicata al primo scaglione di reddito (per l'anno 2000 il 18,5%) e va applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte o sul 20%, se chi incassa si avvale di dipendenti. I principali codici di tributo sono:

n 1001: salari e stipendi ai dipendenti.;

n 1012: le indennità di fine rapporto;

n 1038, provvigioni anche occasionali;

n 1040, prestazioni rese da professionisti con partita IVA;

n. 1041, collaborazione coordinata e continuativa o prestazioni occasionali.

Viceversa la ritenuta del 4% sugli appalti e le prestazioni d’opera ha due codici:

n. 1019 (prestazioni d’opera rese da un singolo soggetto, senza l’opera di suoi dipendenti);

n. 1020 (appalti, resi da una società o da un’impresa).

Condomini morosi e detrazione del 36%

Com’è noto, la detrazione per le ristrutturazioni è dovuta “per le spese effettivamente sostenute” e il diritto sorge contestualmente al versamento del relativo bonifico. Se nessuna ambiguità sorge, per le spese sostenute dal singolo nel proprio appartamento, diversamente accade per il condominio. Cosa succede se un condomino non paga la sua quota delle spese per le opere di recupero del palazzo? Ha l’amministratore l’obbligo (non rintracciabile né nelle norme, né nelle loro circolari interpretative) di comunicare al Centro di Servizi di Pescara, la morosità? Esiste infatti il rischio concreto che il condomino si detragga comunque la spesa e che perfino in caso di controlli fiscali, possa esibire prova dell’avvenuto bonifico da parte del condominio. E, ancora: quando il moroso non paga, tutti gli altri condomini sono costretti, dalla loro responsabilità solidale, ad accollarsi nel frattempo la sua spesa. Domanda: possono godere della detrazione anche su questo costo aggiuntivo, effettivamente sostenuto? E, se la risposta è “sì”, cosa accade se, per ripensamento tardivo o perché costretto da un decreto ingiuntivo, il moroso salda in seguito i suoi debiti pregressi?

Prima di rispondere occorre chiarire che è la singola persona fisica responsabile della propria dichiarazione dei redditi, non l’amministratore condominiale. Pertanto non è giusto caricare questo professionista di nuove funzioni di controllo fiscale, che non gli competono per legge. Pertanto la soluzione pratica è che l’amministratore non invii al mancato pagatore la documentazione per la detrazione (che non gli spetta) e, viceversa rilasci ai condomini adempienti, insieme alla documentazione o alla certificazione sostitutiva, una quietanza dell’avvenuto pagamento delle loro quote relative alle opere ammesse allo sconto fiscale. Le spese sopportate in più per saldare la morosità altrui non vanno conteggiate, perché fanno sorgere solo un diritto di rimborso da parte del moroso.