Introvabile dai condomini, ricercato invano dai fornitori con conti in sospeso, vago nel prendersi impegni e ritardatario nel metterli in atto? E’ lui, l’amministratore condominiale – fantasma: una iattura in tanti condomini e una razza ancor più diffusa di quella degli amministratori mascalzoni che fuggono con la cassa. Trova il suo habitat ideale negli stabili in cui i condomini sono disattenti, e vengono raramente in assemblee in cui non si riesce mai a mettere insieme le maggioranze necessarie per le decisioni più importanti, tra cui, appunto, quella della nomina e riconferma dell’amministratore stesso.

Ed ecco che a Tuttosoldi giungono spesso richieste di lettori disperati: c’è chi, come Roberto Serra, lamenta che uno scarico intasato dell’acqua piovana allaga la sua cantina, ma che l’amministratore si rifiuta di mettere all’ordine del giorno il problema: l’unica assemblea annuale si tiene per l’approvazione del bilancio. O chi , come Francesco Morelli, sottolinea che da anni la sua amministratrice resta in carica, perché non si mettono insieme le maggioranze per votarla o mandarla via, e agisce con pieni poteri. Che fare allora? Come possono i pochi condomini attivi, o che comunque ne hanno necessità, affrontare la situazione nel rispetto delle leggi?

L’assemblea auto-convocata. Almeno due condomini ,che possiedano un minimo di 1/6 dei millesimi possono indirizzare all’amministratore una richiesta di assemblea straordinaria, di cui stabiliscono l’ordine del giorno. Se la richiesta è respinta o non vi è risposta, dopo 10 giorni i condomini possono convocare loro stessi l’assemblea. Quest’ultima può essere comunque pienamente valida anche se l’amministratore non vi partecipa: un’ipotesi che può essere perfino augurabile, se all’ordine del giorno vi sono sospetti di irregolarità di gestione del professionista. In questa assemblea potranno essere prese le decisioni che l’amministratore, facendo ostruzionismo, ha tentato di impedire.

Responsabilità. L’amministratore resta comunque responsabile della cura e della conservazione delle cose comuni, pena il risarcimento dei danni. Per esempio, proprio nel caso della tracimazione dei pozzetti di decantazione delle acque, il Tribunale di Pordenone (sentenza 14 febbraio 1992) lo ha ritenuto responsabile non solo di non aver assunto decisioni, ma perfino della mancata vigilanza sul comportamento dei condomini che avevano causato il danno.

Amministratore non riconfermato. Se l’amministratore non è né confermato, né sostituito, resta in carica. Tuttavia la proroga del suo mandato riguarda la gestione ordinaria, cioè l’amministrazione delle spese correnti. Se al contrario sono in previsione importanti decisioni, come ad esempio un grosso progetto di ristrutturazione, o una complessa causa legale in cui lui assumerebbe la rappresentanza del condominio, è un altro paio di maniche. L’amministratore non riconfermato ha il dovere deontologico di pretendere dai condomini una decisione definitiva sul suo incarico, oppure la nomina di un sostituto. Se non lo fa, non è una persona seria. Le norme però non lo costringono, perché la proroga del mandato può essere considerata decisa anche quando è "tacita", cioè i condomini continuano a rivolgersi abitualmente al professionista come amministratore a tutti gli effetti (Cassazione, n. 1791/1993, n. 705/1994).

Soluzioni. Se non si riescono a raggiungere le maggioranze necessarie per la nomina di un nuovo amministratore, vi è un modo per evitare la proroga di quello vecchio: una delibera , in cui si decide di revocargli l’incarico e con la fissazione di un termine per la consegna degli atti e dei documenti di gestione. Per adottarla, basta il quorum previsto per la normale amministrazione (in seconda convocazione dell’assemblea, la maggioranza degli intervenuti e perlomeno un terzo dei millesimi). Non occorre che la revoca sia motivata (Cassazione, sentenza 1445/1993).

Se la sostituzione del vecchio amministratore resta un problema, perché non vi sono abbastanza condomini che partecipano alle assemblee o perché i contrasti infuriano, anche un solo condomino potrà chiedere al giudice di nominare lui il professionista.

Revoca giudiziaria. Ricordiamo infine che l’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino:

a) quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento, anche se esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato comunicazione all’assemblea dei condomini;

b) se non ha reso conto della sua gestione per due anni;

c) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

L'espressione"fondati sospetti" fa ritenere che non occorra provare in modo definitivo il danno o il dolo: il pericolo di danno deve comunque esistere (Tribunale di Napoli sentenza n. 3482/1994), ed essere causato da comportamenti anomali o irregolari, anche dovuti a trascuratezza o ignoranza.