Dalla durata alle clausole dell'accordo, le principali regole da seguire per una locazione turistica senza problemi

L'incremento costante delle aliquote Ici sulle seconde case, il rialzo dei costi di compravendita, la crescita degli oneri di gestione, la maggiore onerosità dei mutui, la scarsa possibilità di nuove edificazioni, soprattutto sulle coste. Ecco alcuni degli elementi che rendono le locazioni delle case di villeggiatura l'alternativa più credibile a quelle alberghiere, e relegano solo al terzo posto, a largo distacco, l'alternativa dell'acquisto degli immobili di vacanza.

A ridosso con le ferie, quindi, diviene centrale la tradizionale domanda: "qual è il contratto giusto per affittare una seconda casa?"

Cosa dice la legge. Le locazioni turistiche sono totalmente escluse dall'ambito della riforma degli affitti: valgono solo le regole del codice civile. Con qualche ambiguità. La durata della locazione sarebbe infatti libera, con un tetto massimo di 30 anni. Tuttavia le locazioni turistiche sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche. Quindi il proprietario, se intende evitare che l'inquilino si stabilisca nell'immobile in pianta stabile, affermando che gli è stato affittato come abitazione principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, e eviterà rinnovi automatici che prolunghino per anni la permanenza del conduttore. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.

L'entità del canone è del tutto libera e la caparra, prevista in caso di danni , è anch'essa svincolata da limiti. In media è pari a un terzo- un quarto dell'affitto ed è specificato nel contratto che va restituita senza interessi ..

L'inquilino ha il diritto di pretendere che la casa sia in condizione di ospitarlo senza disagi. Se ha inviato un anticipo senza poter visitare la casa, le promesse del proprietario (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto eccetera), sono proposte contrattuali che vanno onorate, se fatte davanti a testimoni o, meglio, per lettera. In mancanza, può chiedere la restituzione dell'anticipo versato a titolo di caparra ed anche eventuali danni.

Norme burocratiche. I contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni vanno registrati e per quelli di durata superiore a un mese va fatta denuncia in Prefettura dell'identità degli ospiti. I costi di registrazione del contratto sono pari al 2% del canone, con un minimo di 100 mila lire, da dividersi a metà tra proprietario e inquilino. Sempre di 30 giorni dall'inizio della locazione è il termine previsto dalla legge per registrare e il contratto e per versare l'imposta di registro.

Consigli per il giusto contratto. Per brevi periodi, il canone viene in genere anticipato alla consegna dell'appartamento ed è comprensivo di una quota-spese a forfait che non includono l'uso del telefono. Nelle case in montagna, dove la voce "riscaldamento" e, talvolta, anche quella "acqua calda" è importante, tali spese sono talvolta pagate a parte e conteggiate con un conta-scatti. Il telefono è quasi sempre escluso, a meno che sia dotato anch'esso di un contascatti.

Rientra negli interessi sia del proprietario che dell'inquilino predisporre un "verbale di consegna", cioè un elenco, diviso in due parti. Nella prima viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti) . Soprattutto per gli impianti andrà verificato, all'inizio della locazione, il funzionamento (C'è un rubinetto che perde? Funziona la doccia? E lo scaldabagno?) . Nella seconda parte del verbale, utile solo se l'appartamento è ammobiliato, sono descritti gli arredi e gli accessori presenti. Vanno quindi elencati gli immobili e gli elettrodomestici, oltre a tutti gli altri oggetti utili (pentole, posate, piatti, bicchieri, tovaglie, asciugamani, eccetera). Il verbale va controfirmato da proprietario e inquilino sia all'inizio della locazione che alla riconsegna.

Nel contratto andrà inserita una clausola , garantita da una penale, in cui il proprietario si impegna a far riparare velocemente i guasti derivanti da usura e l'inquilino quelli derivanti da danneggiamento o uso improprio.

Altri consigli. Chi affitta per un mese in luglio o agosto (o, per le case in montagna, a dicembre), farà bene a ridurre di un giorno la durata del contratto per evitare di superare i fatidici 30 giorni dopo i quali si è costretti a registrare il contratto, una procedura che non è solo costosa, ma anche fastidiosa, perché costringe a recarsi presso il capoluogo di provincia per le opportune pratiche.

Le imposte

Fisco salato sugli acquisti

Essere proprietario di una casa di vacanze significa per il Fisco essere dei privilegiati: ne consegue che non solo le imposte sono ben più gravose di quelle previste per l'abitazione principale (il che è logico), ma che sono percentualmente cresciute negli scorsi anni a un ritmo notevolmente superiore a quello dell'inflazione. Ecco i principali tributi immobiliari.

Imposte sulla compravendita Dall'anno scorso sono state unificate, per l'acquirente, al 10% complessivo del valore denunciato nell'atto (vedi tabella). Per le case acquistate da imprese (la distinzione tra imprese costruttrici o non costruttrici non ha effetto, per la seconda casa), si pagano in più 750 mila lire fisse, a titolo di tributi ipotecari, catastali e di registro.

Fanno eccezione le abitazioni definite come "di lusso", ma solo se vendute da imprese e gli immobili vincolati. Per gli immobili con vincolo storico-architettonico ai sensi delle leggi statali, l'eventuale Invim gravante sul venditore è ridotto a un quarto. Non solo: se a vendere è un privato, si paga in tutto il 6% a titolo di tributi. Il compratore da impresa di immobili definiti di lusso dal Dm 2/8/69 sconta l'Iva al 20% più 750 mila lire fisse. Vale la pena rammentare che perché una casa sia considerata tale, deve essere davvero di altissimo pregio.

Redditi La rendita catastale delle case di vacanze, come al solito rivalutata del 5%, va ulteriormente accresciuta di un terzo ai fini dell'imponibile Irpef. Se la casa è affittata ad altri, va invece denunciato il canone di locazione annuo, ridotto del 15% a titolo di forfait sulle spese affrontate dal proprietario. Unica eccezione gli immobili con vincolo storico-artistico, per i quali si tien conto della minore delle tariffe catastali previste nel comune, o nella zona censuaria, per determinare una rendita ridotta che, a detta della associazioni dei proprietari , andrebbe applicata non solo in caso di uso "in proprio", ma anche in caso anche di locazione. Il Fisco non è d'accordo, ma la Cassazione, nelle sue ultime sentenze, sì. Infine, non sono previste detrazioni Irpef sugli interessi dei mutui stipulati per l'acquisto delle seconde case.

Ici Si dovrebbe pagare in base all'aliquota ordinaria approvata dal Comune, ovviamente senza detrazioni di sorta. Tuttavia i comuni possono determinare aliquote più alte, e talvolta particolarmente gravose, fino al 9 per mille, per gli immobili non affittati o comunque lasciati sfitti per la maggior parte dell'anno, che colpiscono sia chi tiene la casa di villeggiatura per la sua famiglia, sia chi l'affitta solo per i mesi estivi o comunque per periodi ridotti.. Purtroppo hanno fatto questa scelta diverse località turistiche.

Altri tributi. In alcuni comuni è concesso presentare un'istanza con cui si chiede la riduzione dell'importo della tassa immondizia sulle case di vacanza, partendo dal giusto presupposto che vi si producono meno rifiuti. Ricordiamo infine che la detrazione del 36% sulle opere di recupero e la riduzione dell'Iva al 10% sono previsti non solo per le prime, ma anche per le seconde case.

Imposte sul trasferimento delle seconde case

* Da versare solo fino al 1/1/2003, per immobili acquistati prima dell'1/1/93, sul valore maturato fino al 31/12/92

Fonte: Ufficio studi Confappi

Lo scambio casa e la casa su catalogo

In tutto il mondo e ogni anno alcune decine di migliaia di proprietari di case, ville ed appartamenti si scambiano le loro abitazioni, soprattutto per vacanza ma anche per motivi di lavoro. La formula, gestita da organizzazioni sovra nazionali, fatica ad attecchire in Italia per motivi di mentalità: ci spiace che qualcuno dorma nel nostro letto, utilizzi le nostre cose, insomma frughi nella nostra vita. Le due principali organizzazioni in Italia sono Homelink (rappresentata da Casavacanze, www.casavacanze.it) e Homexcange (rappresentata da Scambiocasa,. ww.scambiocasa.com). La prima richiede una quota di iscrizione variabile da 150 a 350 mila lire, a seconda se si vuole inserire l'offerta solo su Internet, o su catalogo stampato e Internet. La seconda chiede una cifra inferiore (pari a 30 dollari Usa, circa 60 mila lire) ma ha un offerta più ridotta.

Alle dimore "di charme", cioè di alto livello, è dedicato anche l’affitto su catalogo. Veterana del genere è la Cuendet che offre a 15 euro (quasi 30 mila lire) un elenco di oltre un migliaio di offerte in Italia, soprattutto in Toscana e Umbria, (altri paesi di punta la Francia e la Spagna). La società ha sede nell’incantevole borgo di Monteriggioni, in provincia di Siena, tel. 0577-576330. Interhome vanta invece la possibilità di offerta di 20 mila appartamenti in Europa e Florida (oltre mille in Italia e molte offerte nei paesi di lingua tedesca e in Svizzera) . Nel nostro Paese ha sede a Milano Via B. d'Alviano 71, tel. 02 483914 Di prezzi più abbordabili e con servizi di tutto rispetto è il circuito di 67 villaggi vacanze e residence di Pierre & Vacances, attiva in Francia e nelle Antille Francesi, il cui catalogo è richiedibile gratuitamente (numero verde 800-011501).