Qualche consiglio a chi vuole locare

Locazioni turistiche: poche regole, molto buon senso

Regole di legge: poche e, soprattutto, poco seguite. Garanzie: altrettanto. Questo è, in concreto, il quadro delle locazioni turistiche per le vacanze. Quindi parleremo prima di quanto prescritto dalle norme e poi di quanto conviene fare, utilizzando una massiccia dose di buon senso.

Contratto, canone e durata. Secondo la maggioranza dei giuristi, il contratto scritto sarebbe necessario (anche se non c'è certezza assoluta). Resterebbe comunque caldamente consigliabile mettere tutto nero su bianco, anche per una locazione per una locazione di fine settimana, ma sono in pochi a farlo. Il canone e la durata (entro il limite di trent'anni) sono liberamente determinabili in accordo tra proprietario e inquilino, perchè non valgono i limiti della legge n. 431/1998 sulle locazioni.

Durata. Teoricamente è' libera, con tetto massimo di trent'anni. In pratica, durate esagerate possono celare un tentativo di aggirare le regole delle locazioni abitative tradizionali, rendendo impugnabile qualsiasi contratto, anche scritto. Se, comunque, la locazione dura più di 30 giorni, sorgono due obblighi: Il primo è la denuncia di pubblica sicurezza, che deve essere eseguita entro 48 ore. Se però l'inquilino è un cittadino extracomunitario (anche svizzero o statunitense, per intenderci), la comunicazione deve essere fatta, sempre entro le 48 ore, indipendentemente dalla durata contrattuale. Il secondo obbligo è la registrazione del contratto, presso l'Ufficio del registro, pagando una cifra pari al 2% del canone, suddivisa in genere per metà tra prioritario e inquilino. Quindi il proprietario accorto che loca per nei mesi di 31 giorni, (luglio, agosto o, per le case in montagna, a dicembre), riduce di un giorno la durata del contratto per evitare di superare i fatidici 30 dopo i quali si è costretti a registrare il contratto, una procedura non solo costosa, ma anche fastidiosa.

Deposito cauzionale. Poichè le locazioni turistiche avvengono, normalmente in case ammobiliate, è comune che si versi una cauzione a garanzia di danni eventuali portati a strutture e ad arredi.Tale deposito è di solito pari a un quarto del canone, ma può essere di entità ben più consistente in caso di locazioni di breve o brevissima durata o in caso di arredi di pregio.

Spese. Nelle locazioni per week end o per settimana è prassi anticipare l'intero canone comprensivo di spese. In quelle fino a uno o due mesi le spese sono in genere pagate in seguito, a forfait (anche per i lunghi tempi in cui giungono le bollette). In alternativa si può ricorrere ai contatori individuali, da installare soprattutto per il calcolo delle spese relative al riscaldamento (d'inverno nelle località montane) e al condizionamento (d'estate). Se l'affitto è di lunga durata, invece, è consigliabile allegare al contratto un elenco con la ripartizione delle spese.

Pubblicità. Il proprietario è responsabile delle espressioni utilizzate, anche solo in un annuncio immobiliare, per reclamizzare i locali. Esse possono motivi di impugnazione del contratto è di richiesta di risarcimenti. Se dice, per esempio, che c'è vista a mare, oppure che l'alloggio è a pochi metri dagli impianti di risalita, o infine che la casa è indipendente, deve garantirlo. Comuni le furbizie di basso conio: se si scrive "utilizzo della piscina" , questa deve essere nel complesso immobiliare e disponibile gratuitamente, non distante, di proprietà altrui e a pagamento.

Consigli base per la scelta. Se si prenotano i locali senza la possibilità di visitarli prima, versando magari una caparra via bonifico o vaglia postale (evitate di dare il numero della carta di credito!), è bene avere informazioni dettagliatissime, meglio se per iscritto, magari via fax, perché queste diverranno obblighi contrattuali. Preziose le fotografie, talora disponibili sui siti Internet meglio curati e comunque inviabili via e-mail dai proprietari più organizzati. Va chiarito in dettaglio in quanti ci si recherà, se si hanno bambini e cani. Informarsi, soprattutto, sui posti auto (possono essere a pagamento).

Verbale di consegna per evitare le liti

Il frigorifero non funziona? E’ colpa del proprietario che ne ha messo uno antiquato o dell’inquilino che l’ha rotto? E’ sparita una padella, ma è comparsa l’impronta netta di una mano sull’intonaco? Ma c’erano, o non c’erano prima? Questi ed altri i motivi di lite in caso di affitto di appartamenti, soprattutto se arredati. Sarebbe quindi opera di buon senso predisporre un "verbale di consegna", cioè un elenco, diviso in due parti.

Nella prima viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti). In ogni caso per gli impianti andrà verificato, all'inizio della locazione, il funzionamento (C'è un rubinetto che perde? Funziona la doccia? E lo scaldabagno?).

Nella seconda parte del verbale vanno descritti gli arredi e gli accessori presenti. Andrebbero quindi elencati i mobili e gli elettrodomestici, oltre a tutti gli altri oggetti utili (pentole, stoviglie, tovaglie, asciugamani). Il verbale va firmato dall’inquilino e dal proprietario (o dal suo rappresentante) sia all'inizio che alla fine della locazione. In entrambe le occasioni, quindi, va eseguita un’ispezione puntuale evidenziando le eventuali differenze tra “il prima” e il “poi”.

Infine nel contratto (o, quantomeno, in fondo al verbale) andrà inserita una clausola, garantita da una penale, in cui il proprietario si impegna a far riparare velocemente i guasti derivanti da usura (che vanno segnalati però subito, non alla fine della locazione), e l'inquilino quelli derivanti da danneggiamento o uso improprio. Salvo per i week end, quindi, sarebbe bene che il canone della locazione non fosse versato anticipato per intero, per lasciare all’inquilino che possa provare i propri motivi di scontento la possibilità di recuperare parte del denaro.

Verbali di consegna

Stato strutture e impianti

I sottoscritti...... nella loro qualità, rispettivamente, di locatore e conduttore dell'immobile situato in via.... piano ... città...., riconoscono che tale immobile si trova nelle seguenti condizioni di manutenzione (pessimo, sufficiente, discreto, normale) e di funzionamento (buono, cattivo):

	Alla consegna (data...)	Alla riconsegna (data...)
pareti e plafoni, compresa tinteggiatura
pavimento
porte
finestre
impianto elettrico
impianto idraulico
servizi igienico-sanitari
riscaldamento/condizionamento
impianto Tv
cantina/solaio/garage/giardino
note sulla scarsa manutenzione di singoli elementi
note sullo scarso funzionamento di singoli impianti

Stato degli arredi:

	Alla consegna (data...)	Alla riconsegna (data...)
Lavatrice/lavapiatti
Cucina a gas
Apparecchio Tv
Scaldabagno
Frullatore, tostapane ecc.
Frigorifero
N... tavoli
N.... sedie
Stoviglie per n... persone
N. ...pentole e altri utensili
N. ... tovaglie, N....asciugamani, N...lenzuola

L'inquilino dichiara di aver ricevuto in consegna n.... chiavi , comprensive di quelle ......

(della porta d'ingresso, del portone, del cancello, del solaio, della cantina)

Il proprietario...... ......... L'inquilino ...................

Patti chiari con l’agenzia

Il fatto che a intermediare la locazione sia un’agenzia può essere, a seconda dei casi, una benedizione o una maledizione per chi prende in affitto una casa delle vacanze. Spesso l’agente non è solo un semplice mediatore,si trasforma anzi in fornitore di servizi: procura le lenzuola, ha convenzioni con imprese (la ditta di pulizie, l'idraulico, l'elettricista) che permettono di risolvere con rapidità e con meno litigi i guasti, e, in qualche caso, offre la locazione, a prezzi convenzionati, dell'ombrellone, della bicicletta, del posto spiaggia, della barca nonché l'offerta di gite e di tours. In periodi di “stanca”, pur di locare, può essere più flessibile anche nella contrattazione al ribasso dei canoni di quanto sia il proprietario, soprattutto se ha un incarico con margini di autonomia abbastanza ampi.

D’altronde non mancano agenti che hanno il brutto vizio di ricaricare i canoni, intascando la differenza, ben oltre quanto è stato con loro convenuto. Il padrone di casa spesso non è materialmente in grado di controllare il loro operato,. Quindi l’ideale sarebbe avere anche l’occasione di un contatto diretto con chi ci loca, a patto naturalmente di riuscire a rintracciarne il numero di telefono. Non mancano mai i pretesti per chiamare, ed è probabile che sia lo stesso proprietario a controllare quanto abbiamo effettivamente versato.

Per legge possono intermediare locazioni turistiche solo mediatori iscritti nell’apposito ruolo presso le Camere di Commercio. Chiunque altro non ha diritto a onorario e, anzi, è multato salatamene.