Affitti fantasia: gli stratagemmi per evitare

le norme sulle locazioni abitative

Gli espedienti per evitare di sottoscrivere un regolare contratto di affitto, con durata di 8 anni, sono piuttosto diffusi e sfruttano in pieno la proverbiale fantasia italica. Molto gettonato, soprattutto al centro-nord dello Stivale, è “l’uso foresteria”. Per essere lecito prevede un particolare rapporto "a tre". L’inquilino non è colui che abita l'immobile, ma un ente o una società che lo destina a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intende intrecciare un rapporto di clientela). Il contratto è nullo se l'inquilino, occupando l'immobile, soddisfa “esigenze primarie e continuative di abitazione principale”. Pertanto, quasi tutte le false foresterie sono destinate a essere smascherate, se appena l’inquilino si ribella.

Più insidioso è il “comodato simulato”. Si tratta di un contratto in cui si concede la casa gratis per un certo periodo, chiedendo solo il pagamento delle spese condominiali . Il trucco sta nel fatto che, prima di firmare il contratto di comodato, il proprietario incassa dei soldi in nero. Stesso discorso ad ogni rinnovo del contratto di comodato (per esempio, anno dopo anno). Se il passaggio del denaro è in contanti e non esistono testimonianze, può essere difficile smascherarlo.

Un a terza via è un normale contratto di affitto, ma anche in questo caso, con versamenti di una parte dei soldi in nero. Se fatto a canone regolamentato è della durata di 5 anni.. Così il proprietario può godere della durata più breve e degli sconti fiscali, senza perdere una lira in guadagno. Ci sono poi persone che affittano come casa di villeggiatura un alloggio utilizzato come abitazione principale: una scelta rischiosa, perché è dubbio che possa considerarsi come affitto “turistico” quello di un immobile per un lungo periodo di tempo. Inoltre un falso affitto turistico in località che turistiche non sono (per esempio a Milano o Forlì), non riuscirà a convincere un giudice.

Da quando non vige più l’equo canone, solo gli ingenui, invece, utilizzano ancora “l’uso ufficio” o “l’uso studio. E’ vero, il canone è libero. Ma è già possibile ottenerlo con gli affitti abitativi. Inoltre la durata del contratto è addirittura superiore (sei anni più altri sei di rinnovo automatico)..

Infine, ci sono gli affitti “fantasia”. Per esempio, quello “in cambio di mano d’opera” (ti lascio la casa per il periodo in cui tu, in cambio, mi offri una prestazione lavorativa). Un contratto lecito solo se l’utilizzo dei locali è strettamente legato al tipo di prestazione (per esempio l’alloggio del portiere), altrimenti si sconfina nella classica foresteria. Oppure i soldi in nero giustificati dalla locazione del mobilio o dalla messa in carico dell’inquilino di certi lavori di ristrutturazione, prima di prender possesso dell’immobile. O infine la sublocazione di una sola camera (che è legittima in realtà solo alle condizioni previste per le locazioni transitorie del secondo canale, a meno di essere iscritti alla Camera di Commercio come affittacamere, albergo o residence).

Giovanni Tomassoli, vicepresidente Federamministratori-Confappi.