Comprar casa: le novità del decreto Bersani-Visco

Acquisti di abitazioni da privati

Gioie e dolori per chi compra casa dalla recente legge 4 agosto 2006, n. 248. E’ una buona occasione per rifare il punto sulla tassazione delle compravendite di abitazioni e delle loro pertinenze (per esempio box o cantine), tenuto conto dei cambiamenti di legge e anche del fatto che settembre è il mese preferito dagli italiani per guardarsi in giro, se si vuole acquistare un’abitazione oppure cambiare quella che ha già.

L’acquisto di una casa “usata” da un privato. Si tratta senza dubbio della compravendita più comune, ed anche di quella meno coinvolta negli ultimi cambiamenti di legge. Novità, però, ci sono lo stesso.

Valore imponibile. Nelle compravendite, prima ancora di parlare di aliquote dei tributi, occorre farsi una domanda: qual è il valore che viene tassato? Già la Finanziaria aveva portato una novità: per tutti i passaggi di mano di abitazioni tra privati il valore imponibile era divenuto, dal primo gennaio 2006, quello catastale dell’abitazione stessa. Una disposizione un po’ diversa da quella vigente fino al 2005, che imponeva la tassazione sul valore di mercato, anche se chi denunciava un valore pari, o superiore a quello catastale, evitava gli accertamenti del Fisco. Con il risultato che, se il valore reale a cui l’abitazione era stata alienata saltava fuori da una controversia qualsiasi (per esempio una lite tra venditore e compratore, oppure una impugnazione degli eredi del venditore) si rischiava di pagare tributi ben superiori, oltre sanzioni e multe.

Il valore fiscale, ricordiamolo, si calcola moltiplicando per 110 (prima casa) o per 120 (altre abitazioni) la rendita catastale rivalutata dell’immobile (oppure, rispettivamente per 115,5 e per 126 la rendita catastale non rivalutata) . Per intendersi, si tratta del valore che ogni anno si denuncia sulla dichiarazione dei redditi, salvo il caso che l’abitazione sia affittata ad altri. Il valore catastale è, per le abitazioni, è in genere di gran lunga inferiore a quello di mercato (anche un terzo): ovvio quindi che permetta succosi (e, dal 2006, legittimi) risparmi sui tributi da versare.

Valore di cessione. Tuttavia la legge 248/06 introduce una novità: nel rogito, oltre al valore catastale, va comunque denunciato anche il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse scoprire che tale valore è stato sottovalutato nell’atto, le imposte saranno calcolate in percentuale al valore di cessione dell’immobile. Inoltre sarà a applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte stesse.

Facciamo un esempio. Poniamo che si acquisti una prima casa da un privato per 250 mila euro. Il suo valore catastale è però di 100 mila euro. Le imposte dovute sono 3.336 euro. Tuttavia, in base alle vecchie abitudini, si dichiarano nel rogito solo 150 mila euro (e il Fisco se ne accorge). Si ricalcano le imposte sulla base di un valore di 250 mila euro (e salgono quindi a 7.836 euro). In più c’è una sanzione del 50% della differenza tra 7.836 e 3.336 euro (4.500 euro : 2= 2.250 euro). Totale: 7.836+2.250=10.086 euro, più eventuali interessi.

Inoltre i rogiti dovranno riportare, nel testo o in un allegato, l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo (contanti, assegni, bonifici eccetera). Le nuove misure hanno, evidentemente, lo scopo di raccogliere statistiche credibili sui valori reali degli immobili, allo scopo di riparametrare le loro rendite catastali (che sono la base della tassazione) in proporzione al vero prezzo al metro quadrato esistente sul mercato. Quindi il “regalo” del Fisco potrebbe, nel futuro, rivelarsi una mela avvelenata.

Detraibile l’onorario dell’agente immobiliare. Sarà possibile detrarre dalle imposte, al momento della dichiarazione dei redditi presentata nell’anno successivo all’acquisto, il 19% per cento di quanto versato alle agenzie immobiliari per l’acquisto, entro un limite massimo di imponibile di 1.000 euro per ciascuna annualità. E’ avvantaggiato solo l’acquirente di un immobile a titolo di abitazione principale: non basta quindi che sia sia goduto delle agevolazioni “prima casa”, occorre anche abitare stabilmente la casa. Lo sconto dovrebbe spalmarsi su più anni(questa è almeno l’interpretazione più accreditata). Pertanto, se si pagano 3.000 euro di onorari, lo sconto fiscale dai redditi sarà pari a 190 euro il primo anno, e altrettanti il secondo e il terzo.

Ma, attenzione: è obbligatorio, al momento della compravendita, allegare al rogito un’apposita “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” che indichi di quant’è l’onorario, come si paga (per esempio in assegno o in contanti), oltre alla partita IVA o del codice fiscale dell'agente immobiliare. Altrimenti non c’è solo la conseguenza di perdere l’agevolazione. Molto peggio: si rischia una sanzione da 500 a 10.000 euro e perdipiù si versano le imposte sull’intero corrispettivo della compravendita immobiliare, anziché solo sul valore catastale. Insomma, il Fisco considera gli agenti immobiliari come potenziali evasori e vuole costringere i loro clienti a dichiarare in ogni caso se si sono serviti della loro opera.

Se ne deduce che sono necessarie altre due condizioni. La prima è che il mediatore sia regolarmente iscritto negli appositi elenchi presso le Camere di Commercio (del resto i non iscritti non hanno diritto ad alcun onorario e rischiano, anzi, multe). Per esserne sicuri, basterà chiedere che esibisca l’apposito tesserino, una precauzione necessaria perché sono in tanti ad esercitare illegalmente questa professione. La seconda è che l’onorario sia regolarmente fatturato (cosa che in passato non è sempre accaduta).

Imposte. Nulla cambia. Se l’immobile è una prima casa si continuerà a dover versare il 3% del valore catastale a titolo di “registro” oltre a 336 euro fissi (a imposte ipotecarie e catastali). Viceversa, se è un altro tipo di abitazione (per esempio, una casa di villeggiatura o una da affittare a reddito) i tributi salgono al 10%. Più precisamente il 7% del valore catastale a titolo di registro e il 3% a titolo di ipotecaria e catastale. Sono poi da mettere in conto alcuni altri costi fiscali (imposta di bollo, misura ipo-catastale ventennale eccetera), che gravano su tutte le compravendite immobiliari e che fanno crescere l’esborso di alcune centinaia di euro (in media, da 400 a 500).

Una novità valida solo per gli acquisti a prima casa e portata prima dalla Finanziaria e poi “migliorata” dalla 248/2006 è però la riduzione degli onorari notarili, che sale dal 20% (misura vigente dall’1 gennaio) al 30% (incremento portato dal 4 luglio). Peccato però che la riduzione delle tariffe entri in apparente contraddizione con le norme che vietano le tariffe minime dei professionisti (notai compresi). Si è in attesa di chiarimenti.

L’acquisto dell’abitazione da altri.

Le novità della legge n. 248/2006 sono in questo campo più corpose, se non altro perché il suo intento è innanzitutto colpire l’evasione fiscale in campo immobiliare delle imprese. Ciò ha portato ad diverse distinzioni, prima inesistenti. Regole comuni restano la deducibilità dell’onorario dell’agente immobiliare (abitazioni principali) e la riduzione del 30% di quello notarile (prime case).

Vendita entro 4 anni dalla costruzione: valore imponibile Il caso più comune è senz’altro quello dell’acquisto da parte di un privato di un immobile nuovo, costruito (o, comunque, integralmente ristrutturato) da un’impresa edile. In genere l’impresa, o chi promuove la vendita, tenterà di commercializzare il più presto possibile gli appartamenti, se non altro perché intende rientrare nelle spese rapidamente e non doverne sopportare altre, per esempio quelle relative a un prestito bancario necessario per realizzare il palazzo. La Bersani Visco prevede che le vendite effettuate entro 4 anni dal termine dei lavori siano imponibili Iva (come, del resto, già capitava)..Valore imponibile resta il prezzo di mercato e gli accertamenti si hanno con le usuali procedure Iva (sull’intero fatturato dichiarato) La stessa legge (art. 35, comma 23-bis) impone, nel caso in cui l’acquisto sia finanziato con mutuo, che il valore di compravendita non sia inferiore a quello del mutuo stesso. Uno stratagemma, insomma, per accertare quanto si sia effettivamente pagato, soprattutto quando il privato ha dovuto ricorrere a banche e finanziarie per pagare la maggior parte del prezzo della casa. Insomma, è il caso di dire che, nei fatti, le compravendite di abitazioni nuove sono divenute molto meno convenienti, almeno dal punto di vista fiscale, rispetto a quelle di abitazioni usate.

Vendita entro 4 anni dalla costruzione: imposte. Nulla cambia. Per la prima casa, assommano al 4% di Iva sul valore di cessione, più 504 euro fisse (imposte registro, ipotecarie e catastali). Per le altre abitazioni, al 10% di Iva, più 504 euro fissi (l’Iva è al 20% solo per le abitazioni ritenute “di lusso”).

Vendita dopo 4 anni dalla costruzione: valore imponibile. Anche in questo caso, il valore catastale non conta nulla, ed occorre dichiarare, pena sanzioni, il prezzo reale di cessione. Teoricamente bisognerebbe dichiarare anche il prezzo medio di mercato (art. 51 del Testo unico dell’imposta di registro) qualora esso superi il valore di cessione.

Vendita dopo 4 anni dalla costruzione: imposte. Cambia tutto. Queste compravendite divengono infatti Iva esenti. Si applica invece un sistema di aliquote identico a quello previsto per le abitazioni “usate” (vedi articolo a precedente). E cioè, per le prime case il 3% del valore di cessione più 336 euro fissi e perle seconde il 10% del valore.

Abitazioni acquistate non da persone fisiche. Valgono esattamente gli stessi criteri previsti per le vendite dopo 4 anni dalla costruzione. Si tratta di casi abbastanza comuni (pensiamo ad esempio alla dismissione del patrimonio immobiliare di Assicurazioni, banche e Iacp).

Prima casa: condizioni per le agevolazioni

Ecco in sintesi le principali condizioni per godere delle agevolazioni all’acquisto (imposta di registro al 3% o Iva al 4% del valore, imposte ipotecarie e catastali in misurafissa, pari a 168 euro ciascuna):.

Tipo di immobile. Deve essere adibito ad abitazione. Non deve essere “di lusso” ai sensi del Decreto ministeriale lavori pubblici 2 agosto 1969. Si tratta di quelli davvero di grande pregio, come ad esempio gli appartamenti di più di 240 metri quadrati, o anche “solo” di oltre 160 mq, ma con varie altre caratteristiche (terrazzi di oltre 160 mq, doppi ascensore eccetera).

Chi può goderne. Le persone fisiche che comprino in proprietà, in comproprietà, in comunione, in nuda proprietà, in usufrutto e in uso. Se due persone acquistano un immobile in comproprietà e una sola non ha i requisiti prima casa, la seconda potrà godere comunque delle agevolazioni, per la sua quota di comproprietà. Lo stesso non accade per i coniugi in comunione dei beni. Infatti il Testo Unico ritiene un ostacolo a godere dell'agevolazione il precedente acquisto agevolato effettuato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale.

Residenza. l’immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso,” in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano”. La dichiarazione di voler stabilire la residenza deve obbligatoriamente essere inserita nel rogito di acquisto. Resta possibile integrare, con un con atto notarile successivo, le dichiarazioni erroneamente omesse nell'atto di acquisto.

Altri immobili nel comune. Nell’atto d’acquisto occorre dichiarare di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. Qui la legge fa uno svarione. Se l’acquirente possiede il 99% di un'altra casa nel comune, non essendone “titolare esclusivo”, potrebbe godere lo stesso dei vantaggi (interpretazione avvalorata dalla circolare Entrate n. 19/2001).

Duplicazione degli sconti. Altro requisito è che “nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo", ovvero delle agevolazioni stabilite da leggi precedenti, a partire dalla cosiddetta legge Formica, del 24 aprile 1982.

Rivendita entro un cinque anni. L’immobile non può essere rivenduto o donato prima di cinque anni dalla data d’acquisto.

Riacquisto entro un anno. Resta possibile godere dei benefici prima casa più volte o vendere la prima casa entro cinque anni dall'acquisto, purché entro un anno dalla vendita del precedente immobile se ne compri un altro, da utilizzare come abitazione principale.

Il bonus sul riacquisto

Il bonus prima casa (tecnicamente detto " credito d'imposta per il riacquisto della prima casa"), è un credito a cui ha diritto chi acquista per due volte di seguito, una prima casa. Il suo campo d'azione è molto vasto, perché una buona fetta del mercato immobiliare è costituita da chi cambia abitazione. Il credito si trasforma di fatto in uno sconto su alcune imposte ben precise. Tale sconto è valido a due condizioni: che il primo acquisto sia stato successivo al 24 aprile 1982 e che il secondo acquisto sia avvenuto dopo l'1 gennaio 1999.
L'agevolazione consiste nel poter sottrarre da certi tributi quanto pagato a suo tempo, solo a titolo di imposta di registro o di Iva, per comprare una prima casa. I tributi da cui si può detrarre sono:

1. l'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato

2. le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero le imposte sulle successioni e donazioni dovute dopo la data di acquisizione del credito

3. l'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef);

4. in compensazione alle somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Il bonus non può superare l'importo dell'imposta dovuta ai fini dell'acquisto della nuova abitazione.

Come funziona lo sconto. All'atto pratico, se si compra un'abitazione "usata", e quindi si versa l'imposta di registro, lo sconto si gode immediatamente: è in genere lo stesso notaio che ha compilato il rogito, e che è incaricato di saldare i relativi tributi, a prendersi l'onere di applicare l'agevolazione. Il diritto di credito, inoltre, ha un periodo di prescrizione molto lungo: dieci anni.
Viceversa, chi acquista un'abitazione nuova da un'impresa costruttrice nonché gli assegnatari in cooperativa (divisa o indivisa) e devono versare l'Iva, anziché l'imposta di registro, devono stare molto attenti. Non possono infatti scontare la vecchia imposta dall'Iva (lo impediscono le norme comunitarie). Devono scontarla invece dai tributi Irpef al momento della dichiarazione dei redditi, a iniziare da quella che si presenta l'anno seguente all'acquisto (altrimenti perdono l'agevolazione). In alternativa si può scontare in compensazione dalle somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.