Contratti immobiliari :
occorre saper distinguere tra acconto, caparra e cauzione
Acconto
o anticipo
è la somma data
dall'acquirente al venditore come anticipazione del prezzo. L’acconto
deve successivamente scontarsi dal prezzo totale di acquisto. Se l’affare non
va in porto, l’acconto va restituito all’acquirente quando la “colpa” della
rottura dell’accordo sia da imputarsi al venditore. Meno certo è se il venditore che abbia subito dei danni per
causa della rottura dell’affare da parte dell’acquirente, possa o meno
trattenere l’acconto, in tutto o in parte, a titolo di risarcimento. La legge non lo dice: c’è chi opta per il
sì e chi per il no.
E’ invece sicuro che si
possano chiedere anche eventuali danni.
Caparra
confirmatoria
E’ l’ipotesi più
frequente,quando è in ballo un contratto piuttosto importante ed è prevista dall’art. 1385 del codice
civile. Consiste in una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene
imputata al prezzo dovuto dall’acquirente.
Se chi versa la caparra
non adempie al contratto la controparte (il venditore) può pretendere la
risoluzione del contratto e trattenere la somma ricevuta.
Se inadempiente è colui
che ha ricevuto la caparra la controparte (acquirente) ha diritto ad avere
indietro il doppio della caparra versata.
In alternativa, la
parte danneggiata può decidere di chiedere chiedere:
la risoluzione del contratto e la
liquidazione del maggior danno
oppure l’esecuzione del contratto (art. 2932 del
codice civile), e quindi al limite una sentenza che abbia gli stessi effetti
del contratto stesso, più la liquidazione dei danni.
E’ alternativa alla
caparra confirmatoria ed è regolata dall’art. 1386 del codice civile.Le parti
possono stabilire che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo.
Questa somma è appunto la caparra penitenziale. La parte adempiente non può
richiedere né il maggior danno né l’esecuzione del contratto. In
buona sostanza con questo tipo di caparra si acquista di diritto di cambiare
idea. Se a cambiare idea è il venditore, alla controparte spetta nuovamente il
doppio della caparra versata, mentre l’acquirente che decida di non osservare
il contratto perderà la sola somma anticipatamente versata.
Pegno irregolare.
Consiste in un oggetto (e mai in una somma di denaro) che viene dato, appunto,
in pegno, a garanzia dell’esecuzione di un contratto. In mancanza
dell’esecuzione, può essere fatto proprio. .
Cauzione.
Ha funzioni diverse . E’ quella somma versata a titolo di garanzia
per il risarcimento di eventuali danni. L’esempio più comune è quello del
contratto d’affitto con il quale il proprietario richiede un versamento
anticipato di due mensilità per cautelarsi verso eventuali danni che
l’inquilino rechi all’appartamento o all’edificio. Alla scadenza del contratto
la cauzione va restituita (maggiorata degli interessi, quando la legge o il contratto
lo prevedano), ma può essere ovviamente trattenuta in tutto o in parte fino
alla copertura dei danni cagionati.
Talora capita che un contratto o un offerta
stabiliscano che una determinata cifra, data come “acconto” per “fermare” un affare,
si trasformi alla firma di un patto contrattuale in “caparra confirmatoria”.
Un esempio pratico? Una persona intende
acquistare un immobile che sa che in vendita. Il mediatore gli propone di
firmare una proposta di acquisto, irrevocabile per un certo periodo, per una certa cifra, e di versare una somma
a titolo di “acconto”. Se il venditore accetta la proposta, l’acconto si
trasformerà in “caparra” al momento della forma del compromesso di acquisto
(l’impegno a comprare).
Inoltre, nello teso contratto possono convivere,
per esempio, una caparra confirmatoria e una penale. Per esempio, l’acquirente
di un immobile nuovo può versare una caparra confirmatoria per garantire il
dsuo pagamento e nello stesso tempo imporre una penale se l’immobile è consegnato
in ritardo.