Immobili. Stimati in oltre un milione gli edifici ai quali sarà assegnata una rendita per pagare Irpef e Ici: atteso un miliardo di gettito entro il 2008

Rustici chiamati all’appello del Catasto

Scadenza del 30 novembre per dichiarare le costruzioni che hanno perso i requisiti di ruralità

Un milione e 300mila. Tanti sono, secondo l'agenzia del Territorio, i rustici che devono essere dichiarati in Catasto entro il 30 novembre 2007 o che comunque non risultano nelle mappe. Il termine – riguardante le costruzioni che hanno perso i requisiti di ruralità – è stato ripetutamente rinviato negli anni (l'ultima volta dalla legge 3 agosto 2007, n. 127), tanto da essere diventato una sorta di sanatoria: chi non ha dichiarato prima è ancora in tempo, ma deve sbrigarsi per non sottostare a sgradite conseguenze .

La mancata dichiarazione o il mancato cambiamento di intestazione dei rustici che possono essere iscritti in Catasto prevedono infatti una sanzione che va da un minimo di 258 a un massimo di 2.066 euro. In più ci sono i tributi arretrati dovuti, le sanzioni relative e gli interessi. Infine vanno messi in conto i costi dell'accatastamento "d'ufficio" fatto direttamente dai Comuni o dall'agenzia del Territorio, secondo criteri che possono essere particolarmente gravosi per il contribuente (cui resta l'onere di impugnare in giudizio la rendita attribuita).

A questi rustici deve infatti essere assegnata anche una specifica rendita da fabbricato, con conseguente pagamento dell'Irpef (o dell'Ires) e dell'Ici, l'imposta comunale sugli immobili. Complessivamente, secondo le stime del Territorio, dovrebbe derivarne un gettito di oltre un miliardo di euro (335 milioni nel 2007 e 778 milioni nel 2008).

Gli edifici non utili per la conduzione di un fondo agricolo sono da accatastare tutti tranne che: i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq; i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo; le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; le vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; i manufatti isolati privi di copertura; tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 mq. I primi due tipi di manufatti indicati, peraltro, vanno eventualmente iscritti in catasto come pertinenze del l'immobile principale.

Diverso è il discorso che riguarda i fabbricati sui terreni di chi svolge ancor oggi l'attività di agricoltore, ricavandone almeno metà del proprio reddito ed essendo iscritto al Registro delle imprese. Anch'essi devono essere accastati, ma solo se costruiti (o ampliati) dopo l'11 marzo 1998. La rendita che viene attribuita, peraltro, non ha alcun effetto fiscale (lo avrà soltanto al momento in cui l'abitazione non dovesse più servire a chi esercita l'attività di agricoltore o dovesse essere venduta a chi fa un mestiere diverso).

In generale, diversi proprietari hanno in passato trasformato in casa della villeggiatura quella che era un tempo una vecchia stalla, o qualcosa di simile, e sanno bene di essere "fuori legge". Altri possono aver ereditato da un parente, insieme con alcuni terreni, fabbricati in disuso di cui, di fatto, non si occupano. Magari ignorano di doversi dare da fare, e in fretta.

La situazione sta rapidamente cambiando e i segnali dell'attivismo della pubblica amministrazione non mancano. Molti Comuni, per esempio, si stanno muovendo anche da soli, allo scopo di recuperare denaro non versato per l'Ici, e inviano ai contribuenti avvisi in cui si dettano termini "autonomi" per incaricare un professionista che provveda all'iscrizione in Catasto degli immobili. Con il passaggio degli uffici catastali ai Comuni stessi, poi, l'interesse e la capacità di confronto dei dati per scoprire gli evasori sono destinati a crescere.

Strutture fantasma

Un discorso diverso, rispetto a quello dei rustici che hanno perso i requisiti di ruralità, riguarda le costruzioni "sconosciute" al Catasto.

Un comunicato dell'agenzia del Territorio, pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» del 10 agosto 2007, fornisce un primo elenco di 169 Comuni nei quali, attraverso il confronto tra le mappe catastali e fotografie aeree, si sono individuati edifici su terreni teoricamente "liberi" (si veda anche «Il Sole-24 Ore» di sabato 11 agosto). Interrogando il sito dell'agenzia (www.agenziaterritorio.it/servizi/ cittadino/fabbricati_non_ dichiarati.htm) si risale, Comune per Comune, ai numeri identificativi delle particelle catastali coinvolte (che si potranno confrontare con gli atti di proprietà) per sapere se si è già nella "lista nera".

In alternativa ci si può rivolgere al Comune interessato o alle sedi degli Uffici provinciali dell'agenzia del Territorio.

I proprietari hanno tempo fino al 9 ottobre per consultare gli elenchi delle particelle censite al Catasto terreni indiziate di mancato accatastamento e fino all'8 novembre per la dichiarazione.

Oltre questo termine gli uffici provinciali del Territorio provvederanno alla iscrizione in Catasto, con costi a carico del proprietario stesso.

Prima tappa: l'identificazione del proprietario

Quattro passaggi

Che cosa significa accatastare un immobile?

Significa essenzialmente seguire quattro tipi di riferimenti:

- identificare a chi appartiene e sapere dove si trova. Tutto il territorio italiano è mappato, e ogni "particella" (cioè la suddivisione più piccola in una mappa, che corrisponde

a un pezzetto di terreno o a un fabbricato) ha tre riferimenti, foglio, mappale e numero, attraverso cui può essere identificata. Quando lo stesso fabbricato è diviso in più appartamenti, box eccetera, esisterà anche un quarto numero identificativo, il subalterno;

- realizzare una pianta in scala dell'immobile o del terreno;

- assegnare a ogni unità immobiliare una categoria, una classe e una consistenza.

Questo riferimento è essenzialmente fiscale. La categoria riguarda il tipo di immobile (per esempio abitazione signorile categoria A/2, abitazione popolare categoria A/3, ufficio categoria A/10, box categoria C/6, tettoia categoria C/7) ed è riclassificata anche con i nuovi gruppi catastali in via di varo (R, T eccetera). La classe differenzia, all'interno della categoria, il grado di pregio (si parte dalla classe 1, che è il minimo pregio e via via si sale). La consistenza è attualmente il numero di "vani catastali" per le abitazioni (che hanno poco a che vedere con quelli reali). Tuttavia i nuovi accatastamenti prevedono il calcolo della superficie utile (cioè calpestabile) in metri quadrati. Attraverso cinque parametri (categoria, classe, consistenza, ma anche comune e, per quelli più grandi, zona del comune), si determina la "rendita catastale" che è la base di praticamente tutta la tassazione (compravendite, Irpef e Ici).

Dalle «particelle» alla singola unità

Un profano può stupirsi del fatto che un fabbricato, magari edificato da decenni (o perfino da secoli), possa non essere accatastato. Il motivo è presto detto. Esistono due tipi di archivi catastali. Il primo è il Catasto terreni. Il secondo è il Catasto fabbricati.

Le mappe del Catasto terreni, suddividono l’area rappresentata in "particelle", cioè in riquadri di forma irregolare, di porzioni di terreno, appartenenti a uno o più proprietari. Ogni particella è identificata da riferimenti alfanumerici, cioè lettere e numeri. Questi riferimenti sono importanti, perché compaiono in ogni atto (per esempio di trasferimento della proprietà) che riguarda i terreni. Oltre ad essi, per identificare esattamente la proprietà, occorre identificare anche il numero di foglio di mappa in cui è inclusa la particella.

I fabbricati sono rappresentati come rettangolini o comunque poligoni in scala. Perciò un fabbricato di dieci piani e un altro di un piano solo possono avere esattamente la stessa rappresentazione. Sono disegnati anche particolari topografici (strade, fiumi, canali) e si riportano i punti trigonometrici, per l'orientamento.

Viceversa nel catasto fabbricati, ciascun piano di un edificio, anzi ciascuna unità immobiliare, sono rappresentati con una piantina-.

Nel catasto terreni a ogni particella è attribuita due rendite, una detta “dominicale” (che riguarda la proprietà del terreno ) e una “agraria” (che riguarda il tipo di coltivazione). Viceversa nel catasto fabbricati alle unità immobiliari autonome è attribuita una “rendita catastale”.

Accade però che i fabbricati utilizzati come immobili strumentali al fondo, cioè necessari all’attività agricola (anche solo come abitazioni dell’agricoltore), pur essendo degli edifici, non abbiano mai avuto in passato una propria rendita catastale autonoma, ma siano stati tassati solo in base ali redditi dominicali e agrari dei terreni su cui sorgono. Proprio per questo fino a poco tempo fa sembrava non fosse necessario rappresentare le singole unità immobiliari, piano per piano, di cui erano composti (suddivisione delle stanze compresa).

Le regole per i fabbricati rurali

Sono tali, e quindi sono tassati solo in base al terreno, quelli che hanno queste caratteristiche:

- non sono di lusso né appartengono alle categorie catastali A/1 e A/8;

- il proprietario o l’affittuario che conduce il fondo è iscritto nel Registro imprese; l'abitazione può essere utilizzata da persone a carico conviventi, da dipendenti iscritti negli elenchi previdenziali o da pensionati in agricoltura;

- il possesso di è in forza di titolo idoneo oppure sono utilizzati da lavoratori dipendenti con un numero di giornate superiore a 100;

- il terreno sui cui sono asserviti è di almeno 10mila metri quadrati (3mila per le coltivazioni in serra o per le zone montane);

- il volume d'affari realizzato da chi conduce il fondo è superiore al 50% del reddito complessivo (un quarto per le zone montane).

Quali sono da accatastare. . Tra di essi sono da iscrivere in Catasto quelli adibiti ad abitazione dell’agricoltore, dei suoi familiari, di eventuali lavoranti stagionali e (nel caso delle aziende agrituristiche) anche degli ospiti paganti. Gli va anche attribuita una rendita catastale che, per il momento, sarà inefficace, perché i tributi continueranno ad essere calcolati su quelle dei terreni.

Stesso discorso per i fabbricati non abitativi,ma che restano strumentali all’azienda agricola (per esempio stalle, fienili, depositi attrezzi), per cui è però prevista un’apposita categoria catastale (D/10 - fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).

Quali edifici sono da accatastare

Per quanto riguarda agli edifici non utili per la conduzione del fondo agricolo, tutti, tranne;

1) i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;

2) i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

3) le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

4) le vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;

5) i manufatti isolati privi di copertura;

6) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 mq;

Tuttavia i primi due vanno eventualmente iscritti in catasto come pertinenze dell’immobile principale.

Sanzioni: la mancata dichiarazione o il mancato cambiamento di intestazione in Catasto prevede una sanzione che va da un minimo di 258 a un massimo di 2.066 euro. In più ci sono i tributi arretrati dovuti, le sanzioni relative e gli interessi. Infine sono da mettere in conto anche i costi dell’accatastamento “d’ufficio” fatto direttamente dai Comuni o dall’Agenzia del Territorio, secondo criteri che possono essere particolarmente gravosi per il contribuente (a cui resta l’onere di impugnare in giudizio la rendita attribuita).

La procedura. In campo ingegneri, architetti e geometri

Per l’iscrizione bisogna rivolgersi a un tecnico

Per l’iscrizione in Catasto dei fabbricati occorre per forza rivolgersi a un tecnico o un professionista, che si assume la responsabilità dell’atto. Si tratta (legge n. 165/1990) di ingegneri, architetti, dottori agronomi, periti agrari e agrotecnici, geometri e periti edili. I periti agrotecnici sono stati però esclusi dagli gli atti di aggiornamento del catasto terreni dalla decisione del Consiglio di Stato n. 2204 del 10 maggio 2007, recepita dalla circolare del Territorio n. 10 del 22 giugno 2007.

E’ intuitivo che le operazioni del tecnico saranno da una parte disegnare una o più piantine nella scala richiesta dal catasto e dall’altra fornire i dati per identificare dove sta l’immobile (foglio, mappale e numero). Se una particella già identificata da un certo numero va suddivisa in più particelle (frazionamento) o unita con altre (accorpamento), anche di questo si dovrà occupare.

Poi il tecnico dovrà identificare l’uso a cui è volto l’immobile (abitazione, ufficio, magazzino, garage eccetera) e dire chi ne è proprietario.

Meno chiaro è chi determina la rendita catastale o, meglio, tutti i parametri che permettono di calcolarla. E’, in realtà, il tecnico stesso, ma tramite un programma informatico (Docfa 3) fornito dal Catasto stesso. In altre parole il tecnico si limita a due funzioni: rispondere sulla schermata di un computer alle domande fatte dal programma e permettere al Catasto di “rasterizzare” a distanza le cartine da lui fatte, tramite lo scanner stesso del professionista, oppure fornirle con un software che eviti al Catasto questa operazione. La rasterizzazione è una particolare scannerizzazione fotografica su documento informatico di un immagine che permette, con l’aiuto del professionista, anche il calcolo in metri quadrati della superficie di ogni locale che compone un immobile.

Le domande fatte dal programma tentano di identificare non solo la funzione dei locali interni ad unità immobiliare (suddivisi in principali, come sale, camere e cucine e in secondari come bagni, corridoi e ripostigli), ma anche quelle delle costruzioni accessorie (balconi, terrazzi, cantine e magazzini, collegati o non all’abitazione, di cui si vuole anche sapere se hanno altezze superiori o inferiori a 1,5 metri). E chiaro che un locale principale vale per il Catasto di più di uno secondario e quest’ultimo più di uno accessorio.

Il programma fa domande anche sul tipo di intonaci o coperture esterne (vernice, vernice plastica, marmo, clinker eccetera), sul tipo di tetto, sul materiale degli infissi, sul piano, sull’affaccio, sulla presenza o meno di ascensori, sul tipo di riscaldamento, sulla presenza di recinzioni, sulle finiture interne e via elencando. Lo scopo è differenziare, in base a criteri “oggettivi” il valore dell’immobile stesso. In base a tale valore si assegnano i parametri fiscali (categoria e classe) e si determina la rendita catastale. La consistenza (cioè l’ampiezza dei locali in metri quadrati) è misurata automaticamente da un programma informatico, che la “legge” sulla cartina.

E’ chiaro che alle domande poste il professionista deve rispondere, sotto la sua responsabilità, in modo veritiero: egli ha ben poco spazio di interpretazione ed azione. Inutile prendersela con lui se la rendita che dà il programma è alta. Formalmente, essa resta una rendita “proposta”, che se non sarà contestata dal Catasto entro un certo lasso di tempo (cosa rara), diverrà definitiva.

Viceversa se occorre fare frazionamenti, accorpamenti, rettifiche, cambi di proprietà di terreni, la procedura informatica da utilizzare non è la Docfa3, ma un’altra, detta “Pregeo”.

I conti in tasca ai geometri

Principali voci della tariffa di un geometra per l’accatastamento

Voce	Euro
Denuncia al Catasto Fabbricati: stesura planimetrica dell’unita immobiliare con rilevo, definizione dei poligoni, compilazione modelli in procedura DOCFA, attribuzione rendita catastale e restituzione su supporto informatico, presentazione e ritiro:
Abitazione singola fino a.100 mq	450
Da 2 a 4 unità fino a 100 mq (ciascuna)	350
Per ogni 10 mq in più oltre i 100	15
Autorimessa fino a 80 mq	200
Elaborato planimetrico per la dimostrazione, subalterni e modulistica
nuova costruzione fino a 10 unità:	250
variazione fino a 10 unità	300
Aggiornamento mappe catastali
Frazionamento fino a 2 particelle con massimo di n. 10 punti celerimetrici:	900
Frazionamento con introduzione in mappa di strade, canali e simili;eseguiti con strumentazione celerimetrica, o metodologia GPS	1.200
Introduzione in mappa di un fabbricato ex-rurale o da accertare al Catasto fabbricati (senza ampliamenti - conferma topografica - demolizioni). Il lavoro prevede la redazione dell’estratto di mappa, la relazione di corrispondenza topografica, la compilazione del modello censuario e la compilazione del mod 3Sp	300

Nota: Sono escluse le spese vive sostenute, che vanno opportunamente documentate. Maggiorazioni sono previste per i terreni pendenza superiore al 3%, accidentati, alberati, boschi ad alto fusto, terreni acquitrinosi, quote superiori a 1300 metri, zone innevate, lavori eseguiti con temperature inferiori a 0°. Vanno dall’1,5 a 120% in più.

Fonte: Elaborazione Confappi-Federamministratori su dati collegio geometri provincia di Forlì-Cesena