Inchiesta in esclusiva per La Nazione

lunedì 22 novembre 1999

La riforma degli affitti ha introdotto due tipi di contratti. Quello cosiddetto "libero", che dura otto anni, e per il quale è possibile stabilire qualsiasi canone. E quello "concordato" per cui l'ammontare dei soldi da richiedere mensilmente all'inquilino è prefissato da accordi comunali. In compenso i proprietari di casa godono di sconti fiscali al momento della dichiarazione dei redditi e di un'imposta di registro ridotta. Inoltre la durata del contratto è più breve ("solo" 5 anni).

Ma, in concreto, è meglio l'affitto libero o quello a canone fisso? Per rispondere occorre confrontare le quotazioni imposte dagli accordi con quelle correnti o, come si dice "di mercato".

Ci ha provato per la prima volta la Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) di Firenze, con uno studio condotto su sette capoluoghi toscani (Firenze, Pisa, Livorno, Prato, Pistoia Siena e Grosseto), paragonando i canoni medi rilevati quest'anno dalla Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) con quelli massimi richiedibili che si desumono dai sette diversi accordi raggiunti localmente dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.

La risposta è sorprendente: dipende. A Firenze e a Grosseto il canale concordato degli affitti può essere attraente. Viceversa, a Pisa e a Siena il canone richiedibile è decisamente troppo basso, perché i padroni di casa decidano di firmare un contratto a canone concordato. A Prato, la scelta è sostanzialmente libera: gli incassi sono più o meno gli stessi. Infine a Livorno e a Pistoia, dipende dal tipo di appartamento: se è in buone condizioni di manutenzione e ben fornito di accessori (garage, terrazzi, eccetera) il canone concordato si può fare, perché gli accordi sindacali permettono di richiedere più soldi all'inquilino. Al contrario, se è un alloggio di scarso livello, come spesso accade, è più opportuno optare per un affitto a canone libero.

"Attenzione", avverte comunque Franco Pagani, presidente della Confappi di Firenze, "lo studio fatto, per quanto accurato, si basa su medie statistiche. Ciascun proprietario deve valutare per bene la situazione del suo appartamento prima di decidere, meglio se chiedendo consiglio ai sindacati. Gli accordi raggiunti a livello locale sono infatti straordinariamente complessi da interpretare".

Sono tanti i fattori da tenere a considerazione. Per esempio a Firenze è difficile che un alloggio, anche se considerato "di pregio" sul mercato delle locazioni, abbia tutte le caratteristiche per poter essere catalogato tra quelli che gli accordi sindacali considerano tra i migliori (per i quali, quindi, si può chiedere l'affitto massimo)

. Inoltre un discorso a parte lo meritano senz'altro i mini-appartamenti e quelli ammobiliati, per cui cinque patti comunali su sette permettono di chiedere un canone superiore. Lo studio della Confappi, si occupa anche di loro (tabella 2).

??Convenienza del canone concordato tenuto conto del maggior sconto fiscale Irpef e delle imposte di registro ridotte per gli affitti concordati, supposto un reddito di 60 milioni lordi annui per il proprietario

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Aumento del canone concesso per appartamenti piccoli e arredati

Nb. Prato e Pistoia non prevedono incrementi di nessun genere.

Fonte: Ufficio Studi Confappi