Casa: dieci tra le più comuni domande dei cittadini

1) Di quante deleghe di voto può essere portatore un condomino in assemblea?

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona. La giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5315/1998) ammette in genere che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza (assembleare).

Si rammenta che il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

2) E’ lecito che il comune faccia pagare la tassa dell’immondizia su cantine e box?

Il comune ha la facoltà di esentare questi spazi ma, in genere, la tassa si deve versare alla particolare tariffa stabilita dal relativo regolamento. Nonostante alcune sentenze contrarie delle Commissioni tributarie provinciali, questo è ormai l’orientamento prevalente.

3) Se un condominio è costituito da due palazzi autonomi, i condomini del secondo palazzo debbono contribuire al rifacimento del tetto del primo?

In genere no, perché ciascun palazzo decide in assemblea e paga solo per il suo tetto.. Tuttavia, se l’accesso al condominio è coperto, ed è praticato nel primo palazzo, non c’è dubbio che l’androne, che è utilizzato da tutti, è coperto dal tetto del primo palazzo. Non solo, se nel primo palazzo è posta la portineria, bisogna tener conto che essa è un servizio comune, coperto dal tetto del primo palazzo.

Pertanto occorrerà tener conto di che percentuale della pianta del primo palazzo è occupata da androne ed alloggio del portiere e metterla a carico anche dei condomini del secondo palazzo. In questo caso, ovviamente, in assemblea decideranno sul rifacimento tutti i condomini.

4) Nei contratti di affitto è riconosciuta quasi sempre la possibilità di aumentare all’inquilino il canone una volta all’anno, in percentuale pari all’indice Istat del costo della vita, purchè si invii all’inquilino una raccomandata. Se un proprietario si è dimenticato di chiedere l’aggiornamento può, l’anno dopo, . inviare la raccomandata chiedendo anche l’aggiornamento dell’anno prima più gli arretrati?

Si, ma senza gli arretrati. Per intendersi, il canone andrà aggiornato prima con la percentuale Istat dell’anno prima e il risultato finale potrà essere aggiornato a sua volta con la percentuale dell’anno dopo. Tuttavia l’aumento decorrerà da quando l’inquilino ha ricevuto la raccomandata e nessun rimborso sarà dovuto al proprietario per quanto a suo tempo non richiesto.

5) Quando il tetto è piano ed è in uso a un solo condomino, come si ripartiscono le spese della sua riparazione? E quelle derivanti da danni per le infiltrazioni che hanno rovinato i mobili di chi abita sotto il terrazzo?

Secondo il codice civile le spese per la manutenzione ordinaria del lastrico solare ad uso esclusivo competono a chi lo ha in uso, mentre quelle per la manutenzione straordinaria (rifacimento pavimentazione e impermeabilizzazione) per un terzo al proprietario esclusivo del lastrico e per due terzi al condominio.

Vi è stata a lungo incertezza però nello stabilire se, in caso di infiltrazioni dovute alla carenza della manutenzione ordinaria, a pagare fossero tutti o solo il condomino proprietario del lastrico. Infine la Cassazione è stabilito che anche i danni vanno ripartiti secondo il criterio di un terzo a uno e di due terzi a tutti gli altri, perché il condominio avrebbe dovuto preoccuparsi dello stato di manutenzione del terrazzo. Unica eccezione il caso in cui il proprietario del terrazzo stesso impedisca materialmente ai tecnici del condominio di accedervi, per controllare.

6) Se due o più eredi ricevono un immobile in comunione, cosa accade se uno solo vuole venderlo e gli altri no?

Per la vendita dell'immobile in comunione ereditaria, occorre l'accordo di tutti i coeredi. Se non c'è l'accordo, ciascuno dei coeredi può però chiedere la divisione della comunione stessa.

La divisione ereditaria prevede la trascrizione di atti presso l’Ufficio di registro riguardanti gli immobili, l’intervento di un notaio e l’eventuale pagamento di un’imposta dell’1% sul valore dei conguagli tra le diverse quote (se esistono).

L’articolo 720 del codice civile afferma inoltre che in caso di immobili non divisibili, il giudice deve di preferenza attribuire l’immobile a uno o più dei coeredi, compensando in denaro gli altri. Se nessuno dei coeredi è disposto a vendere, il giudice procede alla vendita all’incanto

7) Poniamo che si sia ottenuta una concessione in sanatoria per la costruzione di un immobile abusivo o per la copertura di un terrazzo. A questo punto i vicini di casa non possono più protestare?

E invece possono. Infatti la concessione del condono non pregiudica eventuali diritti di terzi.

Per esempio se l’immobile abusivo sconfina nel terreno di un vicino, non rispetta le distanze minime tra le costruzioni, impedisce il diritto di veduta dalla finestra di un condomino oppure è stato edificato non rispettando un divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale, resta possibile chiedere che sia abbattuto.

8) E’ possibile ottenere l’aliquota ridotta di registro e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per l’acquisto della prima casa per un figlio minorenne, anche se si è già proprietari di una prima casa?

Si, purchè la casa venga intestata al figlio, che dovrà avere tutti i requisiti previsti per l’acquisto. Lo stesso discorso vale se la casa è intestata a una persona con handicap mentale. Lo ha chiarito, da ultimo, la circolare delle Entrate 12 agosto 2005, n. 38.

9) E’ possibile che un solo condomino decida di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato e di installarne uno autonomo?.

Solo a due condizioni. La prima è che tutti gli altri acconsentano. La seconda è che riesca a realizzare un impianto tecnologicamente sicuro (per esempio con sbocco della canna oltre il colmo del tetto, alle distanze previste da gli altri comignoli). Il condomino distaccato parteciperà più alle spese del combustibile per la caldaia centralizzata, ma dovrà continuare a partecipare alle spese di conservazione dell’impianto che resta comune (manutenzione ordinaria e straordinaria).

10) Quali tutele sono previste contro i cani pericolosi o che disturbano posseduti dai vicini di casa?

Il codice penale (art. 672) sanziona con una somma variabile da 25 a 258 euro chiunque lasci liberi, o non custodisca con le debite cautele, animali pericolosi da lui posseduti, o ne affidi la custodia a persona inesperta. La Cassazione Penale (sentenza n. 1942/1982) ha sancito che non occorre l'accertamento della pericolosità dell'animale né l'esposizione e pericolo della pubblica incolumità e non ha rilevanza la durata, anche se breve, dell'omessa custodia. Sempre la Cassazione Penale (sentenza n. 822/1970) ha precisato che si debbono ritenere pericolosi non soltanto gli animali feroci per istinto, ma anche gli animali domestici che possano divenire aggressivi in particolari circostanze.

L’Ordinanza del Ministero della Salute 17 agosto 2004 elenca 18 razze di cani (tra cui pitbull, rotweiller, mastino napoletano e american bulldog) “ a rischio di maggiore aggressività”. Impone per essi una polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni causati e ne vieta il possesso a minorenni e a persone con precedenti penali di una certa gravità..

La Corte di Cassazione (sentenza 1840/1990) ha anche affermato che i cani da guardia in genere e quelli appartenenti anche per somiglianza alla razza dei pastori tedeschi sono da considerarsi pericolosi e rientrano nell'ambito dell'art. 672 del c.p. Disposizioni particolari possono anche essere previste dai regolamenti dei singoli comuni e anche dai regolamenti condominiali contrattuali. L'articolo 2052 del codice civile, infine, si preoccupa dei danni cagionati da animali, di cui risponde chi ne ha la custodia, salvo provi che il danno derivi da caso fortuito.

Anche l'articolo 844 del Codice civile si occupa, indirettamente, di animali quando parla di immissioni di rumore che superano le soglie della normale tollerabilità (tipico è l'abbaiare di un cane), ma è raramente utilizzato se non altro per la difficoltà nel raccogliere prove documentate ed inoppugnabili.