Cass_9_2_98_1318
Cassazione civile, SEZIONE III, 9 febbraio 1998, n. 1318 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE III CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI Presidente" Ugo FAVARA Rel. Consigliere" Claudio FANCELLI "" Mario FINOCCHIARO "" Donato CALABRESE "ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto da:BARADARAN NASSER, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLE FORNACI38, presso lo studio dell'avvocato RAFFAELE ALBERICI, che lo difendeanche disgiuntamente all'avvocato GUIDO PULITI, giusta delega inatti;
Ricorrente
contro
PAGANUZZI MARRI MALACRIDA CESARINA, elettivamente domiciliata in ROMAVIALE CARSO 67, presso lo studio dell'avvocato CONDEMI MARABITOLUIGI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato MARI OSCARUGO, giusta delega in atti;
Controricorrente avverso la sentenza n. 422-94 del Tribunale di FIRENZE emessa il20-07-94 (R.G. 240-94);udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del03-07-97 dal Relatore Consigliere Dott. Ugo FAVARA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Fatto
Con ricorso depositato il 2.5.1989 Nasser Baradaran, conduttore di un appartamento sito alla via Guerrazzi 2 di Firenze, chiedeva al Pretore che venisse dichiarato il suo diritto a corrispondere alla locatrice Peganuzzi Cesarina l'importo di lire 210.190 mensili alla data del 28.2.89 con la condanna della predetta Paganuzzi al pagamento della somma di lire 27.991.308 per canoni di locazione percepiti in misura superiore al dovuto nel periodo I.II.84 al 28-2-89.
Si costituiva la Paganuzzi la quale con domanda riconvenzionale chiedeva che il rapporto di locazione, ricadente nella previsione di cui all'art. 26 della l.
392-78, fosse dichiarato risolto per inadempimento del conduttore che non aveva versato l'importo pattuito di lire 730.000 mensili. La stessa Paganuzzi assumeva che il Baradaran le aveva chiesto in locazione l'immobile per esigenze abitative di natura transitoria essendo residente negli Stati Uniti ed a Firenze solo per motivi di turismo e per un periodo di non oltre sei mesi. Con sentenza del 27.3.93 il Pretore di Firenze rigettava la domanda riconvenzionale condannava il conduttore al pagamento di lire 11.094.946 per differenze canoni ed oneri condominiali.
con ricorso del 25.3.94 il Baradaran proponeva impugnazione chiedendo l'accoglimento della sua domanda con rigetto di quella riconvenzionale.
Il Tribunale di Firenze con sentenza del 29.7.94 rigettava il gravame condannando l'appellante al pagamento delle maggiori spese.
Osservava, tra l'altro, il Tribunale che era rimasto provato che il Baradaran aveva concluso verbalmente con la Paganuzzi nel 1984 un contratto per la temporanea locazione dell'appartamento ammobiliato al canone mensile di lire 730.000, affermando di essere residente negli Stati Uniti e di essere a Firenze per qualche mese per turismo.
Lo stesso conduttore non aveva di poi dato prova che fosse a Firenze per motivi di lavoro o studio il che importava la non applicabilità della normativa di cui alla l. 392-78 (artt. I - 25).
Andava, in conseguenza, affermato il giuridico fondamento della domanda riconvenzionale della Paganuzzi per il pagamento delle differenze dei canoni, autoridotti rispetto l'importo pattuito. Lo stesso Tribunale, da ultimo, riteneva inapplicabile l'art. 80 della l. 392-78 vertendosi non in tema di uso di immobile diverso da quello pattuito, ma di locazione abitativa di natura precaria o meno.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Baradaran affidandolo a tre motivi.
Ha resistito con controricorso la Paganuzzi
Diritto
Con il primo motivo di ricorso il Baradaran censura la sentenza impugnata per insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo (art. 360 n. 5 cpc). In particolare, il Baradaran deduce una erronea valutazione delle prove testimoniali da parte del Tribunale fiorentino con riferimento alla circostanza della mancata dimostrazione della sussistenza di una reale esigenza abitativa per motivi di studio e lavoro.
La censura non ha fondamento.
Secondo l'orientamento giurisprudenziale di questa Corte (3498-94) la scelta e la valutazione degli elementi probatori rientrano nella sfera discrezionalità del giudice del merito che non è tenuto a prendere in esame tutte le risultanze probatorie ed a confutare le argomentazioni delle parti dovendo solo fornire motivazione esauriente e convincente della decisione adottata e degli elementi che ritiene più attendibili e pertinenti.
Nella motivazione della sentenza impugnata il Tribunale di Firenze ha rilevato che secondo quanto riferito dal teste Marri il Baradaran convenne con la Paganuzzi nell'autunno del 1984 la temporanea locazione dell'appartamento per il canone mensile di lire 730.000 comprensive di condominio ed utenze dichiarando di risiedere negli Stati Uniti e di essere a Firenze per turismo per un periodo di tre - sei mesi.
I secondi giudici hanno dato rilievo alla testimonianza del Marri, in quanto unico presente alla stipula del contratto di locazione ed alle intese raggiunte dalle parti contraenti in forza delle quali venne concluso il contratto di locazione per esigenze abitative transitorie non determinate da motivi di lavoro o di studio.
Il Tribunale ha, pertanto, correttamente valutato le prove testimoniali in atti sorreggendo la decisione con logica ed esaustiva motivazione ove ha ritenuto che la locazione conclusa rientrasse tra quelle avente natura non stabile e primaria, come tale sottratta ai vincoli previsti dalla l. 392-78.
Con il secondo mezzo di impugnazione il Baradaran, denunziata la violazione dell'art. 79 della l. 392-78 in riferimento all'art. 360 n. 3 cpc, lamenta che il Tribunale di Firenze abbia omesso di considerare che l'avere convenuto un canone maggiore di quello legalmente previsto costitutiva pattuizione nulla essendovi in atti la prova che sussistevano esigenze abitative primarie, come tali rientranti nella disciplina ordinaria della richiamata legge.
Il motivo è infondato.
Risulta, infatti, provato che le parti avevano stipulato un contratto di locazione di natura transitoria, come tale sottratto alla disciplina prevista dalla l. 392-78, quindi a regime libero e per durata e per corrispettivo non essendo tale tipo di locazione meritevole di particolare tutela.
Nella motivazione della sentenza impugnata i secondi giudici hanno, infatti, rilevato che l'appellante non aveva dimostrato la esistenza dei presupposti per l'applicabilità del capo I della legge 392-78 per cui, ricadendo la locazione nell'art. 26 legge citata conseguiva il buon diritto della locatrice al pagamento dei canoni pattuiti non potendosi invocare l'art. 79, essendovi accertamento sulla non applicabilità della disciplina vincolistica in concreto.
Le argomentazioni del tribunale fiorentino sono corrette, onde al sentenza non merita la censura d essa rivolta.
Con il terzo motivo di impugnazione il Baradaran, denunziata la violazione dell'art. 80 della l. 392-78 in riferimento all'art. 360 n. 3 cpc, lamenta che il giudice di appello abbia trascurato di considerare che il detto articolo trova applicazione anche nelle ipotesi in cui vi sia stata una modifica della natura del rapporto, da precaria a stabile, all'interno dell'uso abitativo.
La doglianza non ha fondamento.
La sussistenza di una valida locazione abitativa di natura transitoria viene ricollegata secondo la più recente giurisprudenza di questa Corte (1936-97) all'incolpevole affidamento da parte del locatore che abbia ritenuto che effettivamente il conduttore necessitasse, come dichiarato, dell'immobile per soddisfare esigenze abitative transitorie.
Ora, nei casi in cui venga dedotta la nullità ex art. 79 della clausola che prevede la destinazione dell'immobile ad abitazione transitoria, deve aversi riguardo all'atteggiamento soggettivo dei contraenti al momento della stipula.
Infatti, se le parti stipulano una locazione per soddisfare esigenze abitative primarie del conduttore ed al fine di escludere le norme vincolistiche, stipulano una locazione transitoria, si realizza un contratto simulato (simulazione relativa) che nasconde un diverso contratto effettivamente voluto.
Il conduttore che, in detti casi, invochi per il contratto simulato le norme vincolistiche dovrà provare, anche con testimoni ex art. 1417 cc e 79 l. 392-78, la esistenza di una sua intenzione elusiva conoscibile o di una intenzione elusiva comune ad entrambi i contraenti, onere, in concreto, non assolto.
Dalla motivazione della sentenza impugnata si evince che il Baradaran non aveva eccepito che la locazione stipulata per soddisfare esigenze di natura transitoria dissimulava, in effetti, una locazione per esigenze stabili e primarie e sul punto il giudice di appello ha evidenziato, avvalendosi delle prove in atti, che la momento della stipula il Baradaran aveva proprie esigenze abitative di natura transitoria, quale il soggiorno in Firenze per pochi mesi per motivi di turismo. Di conseguenza, dovendosi fare riferimento all'atteggiamento soggettivo dei contraenti al momento della stipula - in concreto non dedotto e non provato -, ciò anche a seguito del contenuto della sentenza della corte Costituzionale n. 185-88, (per la quale si richiede la effettiva conoscenza del mutamento dal locatore) ne deriva la irrilevanza delle argomentazioni del Tribunale che ha deciso per la non applicabilità dell'art. 80 della l. 392-78, attesa la inesistenza di un uso diverso da quello pattuito, versandosi, invece, nella ipotesi di trasformazione nell'ambito dello stesso uso abitativo (natura precaria o meno), per cui ex art. 384 cpc va corretta, la sola motivazione in diritto nei sensi dianzi precisati.
Va, in conclusione, disatteso anche il terzo mezzo e con esso l'intero ricorso.
Le spese di questo giudizio sono liquidate come in dispositivo ex art. 91 cpc.
P.Q.M
La corte rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in lire 158.100 e degli onorari che liquida in lire 1.500.000.
Così deciso in Roma il 3.7.97

Nota - In senso conforme, Cass. 5 marzo 1997 n. 1936, Foro it., 1997, I, 3202, con osservazioni di D. Piombo.