Cass_651_00
Cass_21_1_00_651
Corte di cassazione Sezione II civile Sentenza 8 giugno 1999-21 gennaio 2000 n. 651 (Presidente Garofalo; Relatore Corona; Pm difforme Golia; Ricorrente Cacciuttolo e altro;
Controricorrente La Fondiaria Assicurazione Spa e altro) 
Svolgimento del processo 
Con citazione 11 febbraio 1992, Lucio Di Domenico e Anna Cacciuottolo convennero, davanti al Tribunale di Napoli, il condominio dell’edificio di via Brindisi 14, Napoli, in persona dell’amministratore in carica.
Esposero che nel loro appartamento, erano crollate alcune parti del solaio di copertura di proprietà comune, cagionando gravi danni al loro immobile ed agli arredi.
Poiché la responsabilità era imputabile in via esclusiva al condominio, domandarono la condanna del convenuto al risarcimento dei danni con gli interessi e le spese.
Istruita la causa con consulenza tecnica, con sentenza 15 ottobre-2 novembre 1993, il Tribunale condannò il condominio al pagamento della somma di lire 22.131.000, oltre la rivalutazione monetaria, gli interessi e le spese; condannò, altresì, La Fondiaria Assicurazioni a rivalere il condominio da tutte le somme.
Decidendo sull’impugnazione proposta dalla Fondiaria Assicurazioni e, autonomamente, dal condominio dell’edificio, in persona del rappresentante legale, in contraddittorio con Lucio Di Domenico ed Anna Cacciuottolo, la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza 24 aprile 1996-13 marzo 1997, in totale riforma rigettò le domande proposte da Di Domenico e Cacciuottolo contro il condominio e, per conseguenza, dichiarò non luogo a provvedere contro La Fondiaria; condannò il condominio a rifondere alla società di assicurazione le spese del giudizio.
Motivi della decisione
1. A fondamento del ricorso, con unico, articolato motivo, Anna Cacciuottolo e Lucio Di Domenico deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1131, 1130, 1129, 1117, 1123 cod. civ., 61 e 65 disp. att.; motivazione illogica e contraddittoria.
 a) Il principio del condominio parziale opera all’interno del condominio, ma non incide sulla legittimazione sostanziale e processuale dell’ente condominiale nelle liti passive. In altre parole, con l’insorgere della lite l’unita condominiale non si scinde all’esterno, in ragione dell’interesse a resistere di tutti o soltanto di alcuni condomini, perché ai sensi dell’art. 1131 cod. civ. tutti i condomini sono unitariamente rappresentati dall’unico amministratore.
 b) Non sussiste il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, perché nonostante l’esistenza di una pluralità di comunioni parziali autonome perdura la rappresentanza unitaria conferita per legge all’amministratore, il quale può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
Ammesso lo schema del mandato con rappresentanza, non v’è ragione per negare che tale rappresentanza sia riferibile ad alcuni soltanto, in quanto la totalità dei condomini non costituisce un soggetto giuridico diverso da una parte di essi (posto che il più comprende il meno).
 2. Il ricorso deve essere accolto.
 2.1 La questione di diritto, che la Corte deve risolvere per decidere la controversia, è se nel caso di condominio parziale vale a dire, nel caso in cui la proprietà comune di talune cose, impianti o servizi sia attribuita, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio venga meno la rappresentanza processuale dell’amministratore, quale unico soggetto che rappresenta l’intero condominio.
 2.2 Il condominio parziale, ormai, si ammette senza contrasti.
Per la verità, i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso.
Ammesso, dunque, che, nell’ambito di un edificio diviso in piani o porzioni di piano, possono sussistere proprietà comuni di cose, di impianti e di servizi limitate soltanto ad alcuni condomini, conviene ricordare che il condominio parziale postula che il condominio originario non si frantumi in nuovi, distinti condominii.
La figura del condominio parziale, invero, si distingue rispetto alla ipotesi della separazione dei condomini disciplinata dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ. almeno per due ragioni: a) per i presupposti di fatto, posto che il condominio parziale sussiste anche quando non è possibile procedere alla separazione, perché la parte dell’edificio in cui sono situate le cose, gli impianti ed i servizi comuni collegati soltanto con alcune delle unità immobiliari non presenta le caratteristiche di parte o di edificio autonomi (è il caso delle scale e dell’ascensore, che non servono i locali con accesso soltanto alla strada); b) per il fatto costitutivo: il condominio parziale insorge ope legis, ogni qual volta sussistono i presupposti configurati dalla relazione di accessorio a principale in concreto tra le singole unità immobiliari e determinate cose, impianti e servizi di uso comune e non v’è necessità del procedimento di separazione, che si svolge in assemblea o davanti all’autorità giudiziaria.
 2.3 Chiarito che il condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis in virtù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante (la relazione di accessorio a principale, configurata dalla necessità per l’esistenza o per l’uso, ovvero dalla destinazione all’uso o al servizio di talune cose, impianti e servizi in favore soltanto di alcuni piani o porzioni di piano dell’edificio); che, pertanto, il condominio parziale coesiste nell’edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio; tutto ciò considerato, segue che la rappresentanza dell’amministratore del condominio non viene meno e non si rende necessaria la nomina di un nuovo amministratore.
Per la verità, se la rappresentanza giudiziale dell’amministratore dell’intero condominio non perdurasse nell’ipotesi, in cui il condominio su talune cose, impianti o servizi è circoscritto soltanto ad un certo numero di proprietari, dovrebbe giungersi alla conseguenza, davvero aberrante, che, ogni qual volta un titolo esclude la titolarità della proprietà comune di una cosa, impianto o servizio di qualche proprietario dei locali compresi nell’edificio, limitatamente a questa cosa, impianto o servizio verrebbe meno ogni potere, sostanziale o processuale, dell’amministratore.
 2.4 D’altra parte, mentre la rappresentanza attiva dell’amministratore del condominio coincide con la sfera delle sue attribuzioni, tale limitazione non sussiste per la rappresentanza passiva, potendo egli “essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio” (art. 1131 comma 2 cod. civ.).
Orbene, l’amministratore nominato dall’assemblea non solo rappresenta i condomini, che non hanno approvato la delibera di nomina, perché erano assenti alla riunione o perché hanno votato contro; ma nel processo, l’amministratore rappresenta anche i condomini, i quali rispetto al giudizio specifico hanno manifestato il loro dissenso (art. 1132 cod. civ.). Se la rappresentanza riguarda anche i condomini dissenzienti, è agevole argomentare, a fortiori, che la rappresentanza processuale riguarda, in ogni caso, tutte le cose, gli impianti ed i servizi comuni e, perciò, si estende anche alle controversie afferenti alle cose, impianti e servizi comuni accessori soltanto ad alcune unità abitative. La tesi trova conferma nella lettera e nella ratio della norma di cui all’art. 1131 cod. civ. Infatti, la finalità di semplificare la vocatio in ius del condominio attraverso la chiamata in causa di un soggetto determinato, in luogo dei numerosi condomini individuabili soltanto dopo difficili ricerche, sussiste egualmente anche quando le parti sono comuni soltanto ad alcuni condomini.
 3. Riuniti i ricorsi, accolto il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, che deciderà anche sulle spese uniformandosi al seguente principio di diritto. Nel caso in cui la controversia riguardi cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio, il condominio parziale non incide sulla legittimazione sostanziale o processuale dell’amministratore (dell’intero condominio). Non sussiste, quindi, il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, posto che non viene meno la rappresentanza processuale dell’amministratore in carica, quale unico soggetto che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati).
Per questi motivi La Corte: riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia il processo.