Cass_26_5_99_5107
Cassazione civile, SEZIONE III, 26 maggio 1999, n. 5107
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco BILE PresidenteDott. Gaetano FIDUCCIA Consigliere Dott. Roberto PREDEN Rel. Consigliere Dott. Vincenzo SALLUZZO ConsigliereDott. Luigi Francesco DI NANNI Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
VASTOLA ROCCO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA L. MANCINELLI106, presso lo studio dell'avvocato FRANCO NATICCHIONI, che lo difende, giusta delega in atti;
Ricorrente
contro
IRFIM IST RAPPRESENTANZE FIDUCIARIE; Intimato avverso la sentenza n. 21-96 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il14-11-95 e depositata il 02-01-96 (R.G. 2557-93);udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del22-01-99 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Franco NATICCHIONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Paolo DETTORI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
Fatto
Con atto notificato il 12.5.1989, Rocco Vastola conveniva davanti al Tribunale di Roma la S.rl. IRFIM per sentirla condannare al risarcimento dei danni conseguenti alla erronea comunicazione circa l'inesistenza di ipoteche sull'immobile acquistato con l'intermediazione della predetta.
La convenuta non si costituiva.
Il tribunale rigettava la domanda sul rilievo che non era stata fornita la prova della conoscenza delle iscrizioni ipotecarie da parte del funzionario della società nel momento in cui aveva dato assicurazioni circa la libertà dell'immobile.
Pronunciando sull'appello del Vastola, al quale aveva resistito la S.r.l. IRFIM, la Corte d'appello di Roma, con sentenza del 2.1.1996, lo rigettava. Considerava la corte che la non rispondenza al vero delle informazioni comunicate dal mediatore sulla libertà da ipoteche dell'immobile oggetto del contratto intermediato non determinava l'insorgere di responsabilità ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., poiché tale norma, facendo obbligo al mediatore di comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possano influire sulla conclusione di esso, postula una condotta omissiva correlata alla conoscenza delle circostanze non comunicate, laddove nella specie non era stata fornita la prova della conoscenza da parte del mediatore di una situazione diversa da quella dichiarata, dovendosi peraltro escludere un obbligo positivo del mediatore di condurre speciali indagini nell'interesse del cliente.
Avverso tale sentenza ricorre per cassazione il Vastola sulla base di unico mezzo.
Non ha svolto difese in questa sede la S.r.l. IRFIM.

Diritto
1. Con l'unico mezzo sono denunciati: violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1176, 1375, 1759, 1489 c.c.; difetto di motivazione su punto decisivo.
Deduce il ricorrente che, essendo stata data la prova (mediante deposizioni testimoniali) che il mediatore, a specifica richiesta del Vastola, aveva dichiarato, contrariamente a quanto successivamente risultato, che sull'immobile non gravavano iscrizioni ipotecarie, la corte d'appello doveva riconoscere la responsabilità del mediatore, per essere venuto meno agli obblighi sanciti dagli artt. 1175, 1176 e 1375 c.c..
Sostiene che erroneamente la corte territoriale ha escluso la responsabilità ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., sul rilievo che il mediatore è tenuto a comunicare solo le circostanze relative all'affare a lui note, senza avere l'onere di svolgere specifiche indagini, e che, nella specie, non era stata fornita la prova della conoscenza, da parte del mediatore, della non rispondenza al vero della sua dichiarazione circa la libertà dell'immobile da iscrizioni pregiudizievoli, della quale non era comunque tenuto a verificare l'esattezza  mediante speciali indagini.
Afferma che la corte territoriale ha erroneamente fatto riferimento al solo art. 1759 c.c., senza considerare che la comunicazione, da parte del mediatore, di notizie delle quali non abbia accertato la rispondenza al vero costituisce violazione del principio di correttezza, del dovere di diligenza della buona fede, sanciti dagli artt. 1175, 1176 e 1375 c.c.. 2. Il motivo è fondato. 2.1.
Ha ritenuto la corte territoriale che la non rispondenza al vero (accertata in sede di stipula del contratto di vendita) delle informazioni comunicate dal mediatore (come confermato da testimoni) sulla libertà da ipoteche dell'immobile oggetto del contratto intermediato non determinava l'insorgere di responsabilità ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c..
Ha invero affermato che tale norma, facendo obbligo al mediatore di comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possano influire sulla conclusione di esso, postula una condotta omissiva correlata alla conoscenza delle circostanze non comunicate, e non prevede alcun obbligo positivo di condurre speciali indagini.
Ha quindi concluso che nella specie non era configurabile responsabilità, poiché non era stata fornita la prova della conoscenza da parte del mediatore di una situazione diversa da quella dichiarata, e dovendosi escludere un obbligo positivo del mediatore di condurre speciali indagini nell'interesse del cliente, procedendo a visure catastali e nei registri immobiliari. 2.2. Osserva il Collegio che la Corte d'appello, sul rilievo che, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., il mediatore deve comunicare alle parti soltanto le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso, ha ritenuto di poter desumere dalla suindicata disciplina, l'ulteriore principio secondo il quale il mediatore non sarebbe responsabile nel caso in cui fornisca, spontaneamente o a richiesta, informazioni che risultino successivamente non rispondenti al vero (come quelle concernenti la libertà dell'immobile oggetto di trattativa di vendita tra le parti intermediate da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di cui si tratta nel caso in esame), qualora non sia provato che egli sia consapevole dell'inesattezza di quanto dichiarato, non determinando responsabilità l'omessa previa verifica della rispondenza al vero della dichiarazione, dal momento che il mediatore non è tenuto a svolgere una positiva attività di acquisizione di informazioni.
Ma tale conclusione appare erronea.
La coordinata lettura dell'art. 1759, comma 1, c.c., in riferimento agli artt.
1175, 1176, tenuto conto anche della disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all'iscrizione il diritto al compenso (art. 6), impone infatti di ravvisare a carico del mediatore un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, comprensivo quindi, in positivo, dell'obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore), e, in negativo, del divieto di fornire informazioni non veritiere.
Il dovere di conformarsi al principio di correttezza, al quale il mediatore deve ispirare la sua condotta professionale nell'espletamento dell'attività di intermediazione, e l'obbligo di usare la diligenza che si richiede al mediatore di media capacità e competenza, da osservare nell'adempimento della sua prestazione, che si svolge in ambito contrattuale (dovendosi tale natura riconoscere, secondo la prevalente opinione, alla mediazione: sent. n. 325-77;
n. 5240-81; n. 6813-88; n. 7985-90), sarebbero invero palesemente violati ove si ritenesse consentito al mediatore di dare alle parti notizie non verificate, senza assumere alcuna responsabilità qualora queste si rivelino successivamente false.
Ciò non contrasta, come invece sembra ritenere la corte territoriale, con l'esclusione dell'obbligo positivo del mediatore di svolgere specifici accertamenti sulle circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione. Fermo restando che il mediatore non è tenuto, in difetto di incarico particolare, a svolgere specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto di trasferimento, mediante le c.d. visure catastali ed ipotecarie) al fine di accertare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, ciò non lo può rendere irresponsabile se fornisce informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza, e che si rivelino successivamente inesatte. La violazione del dovere di correttezza ed il mancato uso della diligenza media si realizzano infatti nel momento in cui, per leggerezza o malafede, rende dichiarazioni non controllate, poiché la correttezza professionale e la diligenza media gli imporrebbero di astenersi dal darle.
Non rileva, quindi, come ritenuto dalla corte territoriale, la consapevolezza o meno della falsità di quanto dichiarato, ma il fatto stesso di aver reso una dichiarazione rivelatasi non rispondente al vero, senza previamente controllarne l'esattezza. Il principio generale di correttezza (art. 1175 c.c.) e l'obbligo di usare, nell'adempimento della prestazione, la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.), impongono infatti al mediatore di astenersi dal fornire informazioni non controllate. 3. Il ricorso va pertanto accolto e la causa rinviata ad altro giudice, che si atterrà al seguente principio di diritto.
"La coordinata lettura degli artt. 1175, 1176 e 1759, comma 1, c.c., condotta alla luce della legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all'iscrizione il diritto al compenso (art. 6), impone di ravvisare a carico del mediatore un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, comprensivo quindi, in positivo, dell'obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore), e, in negativo, del divieto di fornire informazioni non veritiere, la cui violazione è causa di responsabilità del mediatore." 4. Il giudice di rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d'appello di Roma, provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M
La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 22.1.1999.
(*) ndr: così nel testo.


Nota - Sull'obbligo imposto al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, Cass. 3 giugno 1993 n. 6219, Giust. civ., 1994, I, 757.