Cassazione civile, SEZIONE II, 22 agosto 1998, n. 8338 
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill. mi Sigg. Magistrati: Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO Presidente Dott. Giovanni PAOLINI Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI Consigliere Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO Rel. Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto da: LUSARDI GIAMBATTISTA, DE VECCHI MARIA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BRUNO BUOZZI 32, presso lo studio dell'avvocato CARLOMARTUCCELLI, che li difende unitamente all'avvocato CARMINE COVINO,giusta delega in atti; Ricorrenti contro EDIL ARTIGIANA SNC DI POLLI MASCHERONI E CAMBIELLI in persona del legale rapp. te pro tempore Pietro CAMBIELLI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G. SERAFINO 29, presso lo studio dell'avvocato P. TESTI, difesa dall'avvocato PIETRO RUOSI, giusta delega in atti; Controricorrente avverso la sentenza n. 1308-96 della Corte d'Appello di MILANO,depositata il 14-05-96; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del18-02-98 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO; udito l'Avvocato CARLO MARTUCELLI difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso p. q. r..

Fatto
Gian Battista Lusardi e Maria De Vecchi, proprietari di un appartamento compreso nell'edificio del condominio Cortese II, sito in Sant'Angelo Lodigiano, venduto loro dalla Edilizia Artigiana s. n. c. , di Polli, Cascheroni e Cambielli, con sede in detta città , con atto di citazione notificato il 13 marzo 1990 convennero innanzi al Tribunale di Lodi la società  venditrice, per sentirla condannare all'eliminazione del difetto della rumorosità  cagionata dalle tubazioni che portavano acqua calda sanitaria al lavabo del bagno principale dell'appartamento posto al piano immediatamente superiore.
Chiesero altresì, il risarcimento del danno. Addussero gli attori che il vizio era stato riconosciuto dalla venditrice, che aveva, altresì, assunto l'impegno ad eliminarlo, senza, però, tener fede all'impegno.
La convenuta, costituendosi in giudizio, resistè alla domanda, contestando la propria legittimazione passiva, eccependo la prescrizione dell'azione di garanzia e negando di avere operato il riconoscimento del vizio ed assunto l'impegno ad eliminarlo.
L'adito Tribunale accolse il capo principale della domanda, condannando la convenuta ad eliminare la rumorosità  delle tubazioni, ma respinse il capo della domanda volto al conseguimento del risarcimento del danno.
Sul gravame principale della Edilizia Artigiana s. n. c e su quello incidentale del Lusardi e della De Vecchi, la Corte d'Appello di Milano, con sentenza resa in data 14 maggio 1996, in riforma della decisione impugnata, rigettò integralmente la domanda.
Osservò il giudice d'appello che, poiché era pacifico che la rumorosità  delle tubazioni, di cui veniva chiesta l'eliminazione, proveniva dall'appartamento posto al piano superiore a quello oggetto della compravendita, appartamento di proprietà  di terzi, e poiché la garanzia invocata riguardava l'appartamento compravenduto, a ragione la soc. Edilizia Artigiana eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva.
Nè a diversa conclusione, ad avviso della corte di merito, poteva indurre la dichiarazione in data 24 luglio 1989, con la quale la venditrice si era impegnata a prestare la propria assistenza per l'eliminazione dei vizi denunciati, poiché, senza un'esplicita ed inequivoca obbligazione, a quella dichiarazione non poteva annettersi significato di riconoscimento anche dei vizi non propri della cosa venduta e di impegno ad eliminarli.
Avverso tale sentenza propongono ricorso per cassazione il Lusardi e la De Vecchi, affidandosi a tre motivi, illustrati da successiva memoria. La Edilizia Artigiana s. n. c. , di Polli, Mascheroni e Cambielli resiste con controricorso.

Diritto
Col primo motivo i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per violazione degli artt. 1490, 1492, 1497, 1117 e 1125 cod. civ. , per violazione e falsa applicazione di norme di diritto nonché per insufficiente motivazione su di un fatto decisivo della controversia, adducendo che, pur volendo ipotizzare che la causa del rumore sia esclusivamente rapportabile alle tubazioni collocate nel solaio posto tra i due appartamenti, la Corte di Appello ha erroneamente escluso che tale vizio inerisse all'appartamento acquistato da essi ricorrenti, poiché avrebbe dovuto riconoscere che anche il solaio è parte comune del fabbricato e, quindi, costituiva, anch'esso, oggetto della vendita.
Comunque, aggiungono i ricorrenti, sul punto relativo alla provenienza dei rumori, la motivazione della sentenza è palesemente insufficiente, essendosi, il giudice d'appello, limitato ad affermare la pacificità  del fatto che la rumorosità  provenisse dall'appartamento sovrastante. Ciò, peraltro, non risponde al vero, poiché essi ricorrenti avevano sempre chiesto che fosse disposta consulenza tecnica d'ufficio per accertare la reale origine del vizio ed il giudice d'appello, nonostante l'oggettiva particolarità  del caso, ha ritenuto di non accogliere la richiesta.
La censura va accolta per le ragioni che seguono, solo in parte coincidenti con quelle poste a base del motivo.
Non v'è dubbio, in primo luogo, che i ricorrenti non abbiano interesse a censurare la parte della sentenza che dà  per pacifico la derivazione causale del fenomeno di rumorosità  dalle tubazioni in acciaio zincato collocate tra il pavimento ed il solaio posto a divisione dei due appartamenti ed adducenti acqua calda sanitaria al lavabo del bagno dell'appartamento superiore, poiché, come risulta dall'impugnata sentenza, tale è l'assunto sul quale si fonda la domanda di garanzia proposta ed in tal senso si esprime chiaramente il tecnico di parte dei ricorrenti.
Altro è, invece, il problema posto dall'affermazione, pure contenuta in sentenza, secondo cui sarebbe pacifica la collocabilità  nell'ambito dell'appartamento superiore della causa generatrice del denunciato fenomeno di rumorosità . Verso tale affermazione è evidentemente rivolta la censura dei ricorrenti, laddove pone il problema della condominialità  del solaio per far derivare dalla sua soluzione positiva la conclusione che, essendo stata ai ricorrenti venduta anche una quota di comproprietà  del solaio, all'interno del quale sarebbero collocate le suddette tubazioni, l'azione di garanzia non potrebbe non riguardare anche le tubazioni.
La censura si fonda su di un erroneo presupposto di fatto, costituito dall'essere, le tubazioni, collocate all'interno del solaio, mentre, come risulta da nozione di comune esperienza, sono poste tra il pavimento ed il solaio, sicché la loro posizione giuridica non può restare influenzata dal diritto di comproprietà  sul solaio spettante ai proprietari dei due appartamenti sovrapposti.
Cionondimeno, ritiene il Collegio che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice d'appello, la rumorosità  denunciata costituisca vizio inerente all'appartamento compravenduto e che, pertanto, di esso debba rispondere la società  alienante ai sensi dell'art. 1420 e segg. cod. civ. , ad onta del rilievo che, come dianzi osservato, la causa della rumorosità  sia esterna all'appartamento.
L'errore di diritto in cui è incorsa la corte di merito sta nell'avere valorizzata la ragione che il vizio deriva da causa esterna alla res vendita, escludendo dall'azione di garanzia un vizio che è preesistente alla compravendita ed inerisce alla stessa res vendita, essendo certamente suscettibile di diminuirne in misura apprezzabile il godimento e, quindi, il valore.
Al contrario, proprio perché oggettivamente inerente all'appartamento compravenduto e preesistente alla conclusione del negozio, il vizio denunciato già  da allora incideva apprezzabilmente sul valore commerciale del bene, indipendentemente dalla sua causa, vale a dire dalla riferibilità  di esso a fatto della venditrice o di terzi.
L'obbligazione di garanzia, cui il venditore è tenuto verso il compratore, discende dal fatto, oggettivo, di trasferire un bene affetto da vizi che lo rendono inidoneo all'uso cui esso è destinato o ne diminuiscano in misura apprezzabile il valore, mentre la colpa del venditore, ai sensi dell'art. 1424, cod. civ. , rileva solo ai fini del diritto al risarcimento del danno.
Non ignora il Collegio la perplessa opinione espressa sul problema in esame da autorevole dottrina, secondo cui se le immissioni eccedenti la normale tollerabilità  siano riferibili alla condotta di un vicino, sembrerebbe che al compratore non spetti anche la garanzia nei confronti del venditore ma solo l'azione ex art. 844 contro il vicino, mentre non spetterebbe nè l'uno nè l'altro rimedio se le dimissioni non eccedano la normale tollerabilità .
Tali perplessità , ad avviso di questa Suprema Corte, sono superabili sulla base della considerazione che è la preesistenza del vizio rispetto alla conclusione del contratto di vendita a rendere responsabile il venditore, per aver alienato un bene oggettivamente affetto da un determinato vizio, senza che rilevi che tale responsabilità  possa coesistere con la concorrente responsabilità , a titolo diverso, del vicino ai sensi dell'art. 844 cod. civ.
Quanto, poi, al requisito della normale tollerabilità , si osserva che esso è specificamente richiesto solo per la proponibilità  dell'azione ex art. 844 cod.
civ. , perché per l'azione di garanzia è richiesto il diverso requisito dell'inidoneità  della res vendita all'uso cui è destinata ovvero quello della apprezzabile diminuzione del suo valore a causa del vizio.
L'accoglimento, per quanto di ragione, del primo motivo assorbe gli altri due motivi, con i quali i ricorrenti denunciano: a) violazione degli artt. 1495, 2944, 1230, 1231 cod. civ. , per avere erroneamente la Corte d'Appello escluso che con la lettera del 24 luglio 1989 la venditrice avesse assunto, comunque, l'obbligazione, autonoma rispetto a quella derivante dalla legge, ad eliminare il vizio della rumorosità ; b) violazione degli artt. 2730, 2733 e 2735 cod.
civ. , per avere, il giudice d'appello, trascurato di considerare che con detta lettera la venditrice aveva operato una confessione stragiudiziale.
Per vero, l'accertato diritto, in presenza di tutte le condizioni richieste dalla legge, alla garanzia legale rende superfluo l'esame di motivi volti a dimostrare che sussisteva un diverso titolo, convenzionale ed autonomo, di responsabilità  a carico dell'alienante.
Conclusivamente, l'impugnata sentenza va cassata in relazione al motivo accolto ed alle ragioni che hanno determinato l'accoglimento, e la causa va rinviata, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità , ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, che si atterrà  al principio di diritto enunciato e, sulla base di esso, accerterà  se in concreto il vizio denunciato diminuisca in misura apprezzabile il valore dell'appartamento compravenduto.

P. Q. M
La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione; cassa l'impugnata sentenza, in relazione alle ragioni che hanno determinato l'accoglimento del ricorso, e rinvia, anche per il regolamento delle spese relative al presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano.
Così deciso in Roma, addì 18 febbraio 1998, nella camera di consiglio della 2 sezione civile.


Nota Redazionale - Con riferimento alla garanzia per i vizi della cosa venduta, Cass. 19 maggio 1995 n. 5541.