Cass_2253_2001
Cass. sez. II civ., 01.03.00 n.2253
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 
A seguito dello scioglimento giudiziale del super - condominio
denominato RR, di Napoli, e della conseguente costituzione in condominio separato dell'edificio contrassegnato dal civico 24 di piazza Vanvitelli, XX ed altri condomini di quest'ultimo chiesero al Tribunale di Napoli di determinare le nuove tabelle millesimali relative, sia principali che derivate; ed affermarono che le tabelle originarie non erano utilizzabili a tal fine, per gli errori commessi nella loro redazione, e per le sopravvenute modificazioni di parti dell'edificio, gli uni e le altre nel dettaglio specificati..
Il Tribunale, qualificata l'azione proposta dagli attori come domanda di revisione delle originarie tabelle, affermò che l'aver queste ultime stabilito l'esenzione, per i proprietari di alcune unità immobiliari, da alcuni oneri condominiali, non era errore emendabile ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ., ma espressione della volontà, in tal senso, della società costruttrice del complesso immobiliare che aveva predisposto tali tabelle, poi contrattualmente accettate da tutti gli acquirenti delle singole sue parti; inoltre che le modificazioni sopravvenute di alcune parti del complesso immobiliare, fatta eccezione per il mutamento di destinazione di alcuni sottotetti, non erano tali da determinare una alterazione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari; e determinò quindi le tabelle millesimali del condominio dell'edificio sito in Napoli, al civico 24 di piazza Vanvitelli, uniformandosi ai criteri delle tabelle millesimali del disciolto super - condominio e lasciandone inalterato l'impianto, adattandole alla nuova condizione di condominio separato dell'edificio in questione, e alle sopravvenute modificazioni di alcune unità immobiliari. La corte d'appello di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, ha confermato tale decisione, ribadendo che quelli di cui gli attori hanno chiesto la "revisione e modificazione", ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ., errori non sono, ma "privilegi", ossia condizioni di favore, contrattualmente definite. Per la stessa ragione la corte napoletana ha affermato l'infondatezza della domanda di revisione della tabella separata che disciplina la ripartizione delle spese di portierato, esentandone totalmente il proprietario di una unità immobiliare (attualmente la società BB), che ha separato accesso dalla piazza, e parzialmente il proprietario di altra unità immobiliare (attualmente la società RR), che ha accesso sia dalla piazza che dall'androne del palazzo; non senza rilevare che tali esenzioni sono comunque giustificate dal fatto che, in virtù dei loro separati accessi, tali unità immobiliari non usufruiscono, o usufruiscono in modo ridotto, del servizio reso dal portiere.
XX e gli altri condomini indicati in epigrafe come ricorrenti hanno chiesto la cassazione di tale sentenza per tre motivi.
La società BB e la società RR hanno resistito con controricorso.
I ricorrenti e la società BB hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Risulta dalla sentenza impugnata che gli attuali ricorrenti chiesero al tribunale la determinazione della tabella millesimale del condominio di cui sono parte le loro unità immobiliari, per le ragioni riferite in narrativa; e che il tribunale qualificò la loro domanda come di revisione della tabella millesimale in precedenza applicata nel disciolto supercondominio, riferendola al paradigma dell'art. 69 disp. att cod. civ..
Tale qualificazione non é stata motivo di gravame, e su di essa si é dunque formato il giudicato.
Con il primo motivo di impugnazione i ricorrenti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui ha disatteso la loro domanda di revisione della anzidetta tabella millesimale, e di soppressione di tutte le tutte le discrasie in essa esistenti tra il valore reale delle singole unità immobiliari che compongono il condominio, e la loro caratura millesimale; sostengono in particolare che la matrice contrattuale delle tabelle, e dei privilegi che esse accordano ai condomini proprietari di alcune unità immobiliari a detrimento degli altri, non esclude la loro revisione ed il loro adeguamento a reali valori delle singole unità immobiliari che compongono il condominio, e denunziano violazione dell'art. 69 delle disp. att. cod. civ.. La censura é infondata.
Le sezioni unite di questa corte, con la sentenza n. 6222 del 9 luglio 1997, componendo un contrasto giurisprudenziale sul punto, ha affermato che ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'art. 69 n. 1 citato é irrilevante il loro carattere negoziale, perché l'errore al quale fa riferimento il suo primo comma non é quello previsto dall'art. 1428 cod. civ., tant'é che non é causa di annullamento, ma solo di revisione e modificazione della tabella. Ed hanno quindi puntualizzato che l'errore di cui all'art. 69 in parola va ravvisato ogniqualvolta vi sia un'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il calore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle", a prescindere dalla loro natura, contrattuale o non contrattuale.
Questo collegio non condivide tale principio. I criteri legali sanciti dall'art. 68 disp. att. cod. civ. per la determinazione della caratura millesimale dell'edificio condominiale sono sicuramente derogabili dalla volontà di (ovviamente) tutti i condomini, perché attengono a diritti dei quali essi possono liberamente, disporre; e se i condomini, nell'esercizio della loro autonomia privata, stipulano una tabella millesimale diversa da quella che conseguirebbe all'applicazione degli anzidetti criteri legali, deve ritenersi che tale diversità essi abbiano voluto, e che queste ultime per l'appunto diversità sono, e non errori emendabili ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.. Diversamente ritenere, ossia affermare che i condomini stipulanti una tabella che preveda una caratura millesimale delle singole parti dell'edificio condominiale non corrispondenti al loro valore reale, possono ottenerne la revisione ai sensi di tale norma, dando rilievo esclusivamente all'oggettività dell'errore, significherebbe condizionare la permanenza degli obblighi contrattualmenti assunti al mero arbitrio di ciascuno di essi, ed in tal modo non riconoscere valore alla loro autonomia negoziale, pur essendo coinvolti soltanto diritti disponibili; dopotutto in contrasto con quanto sancito dall'art. 1123 comma 1^ cod. civ., che consente espressamente, seppur ce ne fosse stato bisogno, deroghe convenzionali ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Ne deriva che la revisione della tabella ai sensi dell'art. 69 n. 1 disp. att. cod. civ. é possibile soltanto quando la tabella non é contrattuale; quando invece la tabella ha matrice contrattuale, gli errori non rilevano nella loro oggettività, ma solo in quando abbiano determinato un vizio del consenso. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso sono relativi alla tabella derivata che disciplina la ripartizione delle spese di portierato, ed in particolare all'esenzione che essa prevede, totale per la società Blasi, e parziale, per la società Rovesa. I ricorrenti sostengono che tali esenzioni si pongono in contrasto con il principio sancito dall'art. 1123 cod. civ., a termini del quale tutti i condomini devono essere chiamati a sostenere le spese per la prestazione dei servizi condominiali in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Le censure sono infondate.
La corte di merito ha in proposito osservato, in diritto, che il principio del quale i ricorrenti denunziano la violazione non é così rigido come essi vorrebbero, e che la giurisprudenza, ma prima ancora lo stesso art. 1123 cod. civ., prevede la possibilità di deroghe convenzionali, e stabilisce altresì che gli oneri condominiali relative a cose (o servizi) condominiali destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartiti in proporzione all'uso che ciascuno può farne; ed in fatto, che le unità immobiliari appartenenti alle società innanzi menzionate non si avvalgono del portiere, perché hanno accesso soltanto dalla pubblica piazza, e che per regolamento il portiere non ritira la loro posta. Due sono dunque le motivazioni che sorreggono la decisione censurata (previsione convenzionale della esenzione in parola, e mancata o ridotta utilizzazione, per le caratteristiche strutturali delle unità immobiliari considerate, del servizio di portierato da parte dei relativi proprietari); entrambe appaiono corrette ed entrambe non sembra siano state adeguatamente considerate dai ricorrenti, e censurate nella loro lineare logica.
Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di lite.
P.Q.M
La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese di lite.
Roma, 9 novembre 1999
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IN DATA 1 MAR. 2000.