Cass_17_5_99_4791
Cassazione civile, SEZIONE III, 17 maggio 1999, n. 4791
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE 
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:Dott. Franco BILE Presidente Dott. Gaetano FIDUCCIA Consigliere Dott. Roberto PREDEN Rel. Consigliere Dott. Vincenzo SALLUZZO Consigliere Dott. Luigi Francesco DI NANNI Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto da: BASELICE MARINA, domiciliata in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato FRANCESCO DOVETTO con studio in 80122 NAPOLI VIAMERGELLINA 163, giusta delega in atti; Ricorrente contro ITALMOBILIARE DI RAFFAELE LETTERA SAS, con sede in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIASANTA MARIA MAGGIORE 112, presso lo studio dell'avvocato ALDO DILAURO, difesa dagli avvocati ENNIO DE VITA, ERNESTO PROCACCINI, giusta delega in atti; Controricorrente avverso la sentenza n. 2939-96 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 23-10-96 e depositata il 09-12-96 (R.G. 2689-94);udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del22-01-99 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN; udito l'Avvocato Francesco DOVETTO; udito l'Avvocato Ernesto PROCACCINI; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Paolo DETTORI che ha concluso per il rigetto del ricorso
Fatto
Con atto del 12.12.1991, Marina Baselice esponeva di aver stipulato, a seguito di intermediazione della S.a.s. Interimmobiliare, contratto preliminare di acquisto di un appartamento; deduceva che il contratto definitivo non era stato concluso, poiché l'immobile era risultato gravato da tre iscrizioni ipotecarie e soggetto a pignoramento; conveniva davanti al Tribunale di Napoli la S.a.s.
Interimmobiliare per sentirla condannare alla restituzione della somma di L. 5.000.000, versata quale acconto della provvigione, ed al risarcimento del danno, nella misura di L. 15.000.000, corrispondente alla caparra versata alla controparte.
La convenuta resisteva e, in via riconvenzionale, chiedeva la condanna della Baselice al pagamento della somma di L. 7.000.000 a saldo della provvigione.
Il tribunale accoglieva la domanda e rigettava la riconvenzionale.
Pronunciando sull'appello della S.a.s. Interimmobiliare, al quale aveva resistito la Baselice, la Corte d'appello di Napoli, con sentenza del 9.12.1996, in riforma dell'impugnata sentenza, rigettava la domanda ed accoglieva la riconvenzionale; condannava l'appellata alle spese del doppio grado. Considerava la Corte che non poteva affermarsi, come invece fatto dal tribunale, che la società avesse garantito la libertà del bene, poiché la proposta d'acquisto, recante tale indicazione, non era sottoscritta dalla S.a.s. Italimmobiliare, ma soltanto dalla Baselice e dal venditore, con la conseguenza che soltanto quest'ultimo si era assunto la responsabilità delle dichiarazioni riflettenti la libertà del bene; che, di fronte a tale dichiarazione, la società intermediatrice non era tenuta a vagliarne l'attendibilità o a svolgere specifiche indagini, essendo suo unico compito quello di mettere in relazione le parti, comunicando loro le circostanze a lei note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso, come prescritto dall'art. 1759 c.c., che nel disciplinare la responsabilità del mediatore la configura nel solo caso dell'omessa comunicazione delle suddette circostanze; che, d'altra parte, pur essendo il mediatore professionale, ai sensi dell'art. 1176 c.c., tenuto ad osservare nello svolgimento del suo compito  la diligenza del buon padre di famiglia, questa non poteva estendersi fino all'accertamento della libertà giuridica del bene, che deve essere assicurata prima dal venditore e successivamente verificata dal notaio; che, pertanto, la domanda della Baselice era infondata, mentre meritava accoglimento la riconvenzionale, stante l'avvenuta conclusione dell'affare mediante la stipula del contratto preliminare.
Ricorre per cassazione la Baselice sulla base di tre motivi, ai quali resiste, con controricorso, la S.a.s. Interimmobiliare.
Diritto
1. Con il primo motivo, denunciando violazione degli artt. 214 e 215 c.p.c. ed omessa motivazione su punto decisivo, in relazione all'art. 360, nn. 2 e 3, c.p.c., la ricorrente deduce che erroneamente la Corte d'appello ha escluso che la S.a.s. Italimmobiliare avesse garantito la libertà del bene, sul rilievo che la "proposta d'acquisto" recante tale indicazione non era stata sottoscritta da funzionari della società e non era pertanto a questa riferibile.
Sostiene che, essendo stata formulata soltanto in grado di appello la contestazione della sottoscrizione della "proposta di acquisto", l'eccezione era inammissibile, dovendosi ritenere riconosciuta la scrittura in difetto di tempestivo disconoscimento in primo grado. 1.1. Il motivo non è fondato.
Il riferimento agli artt. 214 e 215 c.p.c. non è pertinente. Risulta invero accertato, da parte della Corte d'appello, con statuizione suscettiva di essere posta in discussione soltanto con il rimedio della revocazione (art. 395 c.p.c.), che la "proposta di acquisto" non è stata sottoscritta da dipendenti della S.a.s. Italimmobiliare, ma soltanto dalla proponente e dall'accettante.
Consegue che non è configurabile il preteso riconoscimento tacito della scrittura in primo grado da parte della predetta società, ai sensi dell'art. 215, comma 1, n. 2, con conseguente preclusione del disconoscimento in appello.
L'onere del disconoscimento nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione grava infatti esclusivamente sul soggetto che appare essere l'autore della sottoscrizione del documento, e non già sul soggetto che contesta l'opponibilità del documento, in quanto non recante alcuna sottoscrizione a lui riferibile. Ed è questa l'ipotesi ricorrente nel caso in esame.
L'eccezione di mancanza della sottoscrizione ben poteva quindi essere proposta, alla stregua dell'art. 345 c.p.c. nel testo all'epoca vigente, per la prima volta in grado di appello. 2. Con il secondo motivo, denunciando violazione della legge 3 febbraio 1989 n. 39 e dell'art. 1176 c.c., nonché difetto di motivazione, la ricorrente deduce che erroneamente la Corte d'appello ha ritenuto che il mediatore professionale non fosse tenuto ad accertare la libertà dell'immobile da iscrizioni pregiudizievoli.
Sostiene che la natura professionale dell'attività del mediatore, desumibile dalla legge n. 39 del 1989, impone di ritenere che egli sia tenuto a comunicare alle parti anche le circostanze ostative alla vendita da lui non conosciute, che avrebbe potuto accertare con l'ordinaria diligenza, e che, in particolare, il mediatore sarebbe tenuto a garantire la libertà dell'immobile e la sua disponibilità da parte del venditore. 2.1. Il motivo non è fondato.
Ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Tale obbligo, che costituisce specifica applicazione del generale dovere di correttezza (art. 1175 c.c.) e la cui violazione è fonte di responsabilità per il mediatore (come espressamente indicato nella rubrica), concerne, secondo la comune opinione, che trae argomento dal chiaro tenore della norma, soltanto le circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare che siano già note al mediatore che abbia messo in relazione le parti (sent. n. 1164-65; n. 2277-84; n. 5938-93; n. 6219-93; n. 1102-96), con esclusione, quindi, delle circostanze influenti sulla conclusione dell'affare non note al mediatore, ma da lui conoscibili mediante l'impiego della comune diligenza.
Va tuttavia rilevato che sulla figura del mediatore ha significativamente inciso la legge n.39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore. La legge suindicata ha infatti subordinato lo svolgimento dell'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale, all'iscrizione in un apposito molo presso la Camera di commercio (art. 2, comma 1), che presuppone la sussistenza di determinati requisiti (art. 2, comma 2, lettere a, b, c, d, f), il possesso di specifici titoli di studio (diploma di scuola secondaria di secondo grado di indirizzo commerciale o la laurea in materie commerciali o giuridiche), ovvero il superamento di un esame volto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante, l'accesso al quale è consentito solo a coloro che abbiano prestato la loro opera per almeno due anni presso imprese esercenti l'attività di mediazione o che abbiano frequentato apposito corso preparatorio (art. 2, comma 3, lettera e). E mette conto notare che l'iscrizione nel ruolo condiziona il diritto al compenso per il mediatore (art. 6, comma 1).
Alla stregua della nuova normativa, l'attività di mediazione presuppone quindi il possesso di ben precisi requisiti di attitudine, competenza e perizia, e si connota pertanto come attività di tipo professionale.
Di tale innovazione deve tener conto l'interprete ai fini dell'individuazione, nel vigente contesto normativo, della consistenza dell'obbligo di informazione gravante sul mediatore, che non può essere più desunta soltanto dal dettato dell'art. 1759, comma 1, c.c., ma va integrata con riferimento agli obblighi di correttezza (art. 1175 c.c.) e diligenza (art. 1176, comma 1, c.c.) che debbono presiedere all'adempimento di una prestazione di natura professionale.
Prestazione che, è bene sotttolinearlo (*), si svolge nell'ambito di un contratto, dovendosi tale natura riconoscere, secondo la prevalente opinione, alla mediazione (sent. n. 325-77; n. 5240-81; n. 6813-88; n. 7985-90).
Consegue che, vertendosi in tema di attività il cui esercizio richiede competenza e professionalità, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che l'obbligo di informazione deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale nel quale opera il mediatore, al settore nel quale svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.
Non rientra tuttavia nella comune ed ordinaria diligenza alla quale il mediatore deve conformare l'espletamento della sua attività professionale, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico (il cui conferimento deve ritenersi consentito alla stregua dell'art. 3, comma 1, della legge n. 39 del 1989, secondo il quale l'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione, nonché allo svolgimento di ogni attività complementare o necessaria per la conclusione del contratto), di specifiche indagini di tipo tecnico - giuridico. In particolare, nel caso di intermediazione di compravendita immobiliare, non può ritenersi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di svolgere, di sua iniziativa e senza incarico in tal senso, specifiche indagini relativamente all'oggetto del progettato affare, come quelle volte ad accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile, oggetto della trattativa di compravendita tra le parti messe in relazione, da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.
È sufficiente notare, per escludere un obbligo siffatto in capo al mediatore, che, diversamente opinando, si verrebbe ad equiparare la prestazione professionale del mediatore, sotto tale aspetto, a quella, postulante ben diversa competenza professionale ed avente ben più elevato rilievo sociale, del notaio al quale sia richiesta la stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare mediante atto pubblico: in tal caso, infatti, si ritiene che rientri tra gli obblighi del notaio il preventivo accertamento della libertà dell'immobile da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (sent. n. 3520-79; n. 982-81; n. 475-94; n. 2699-94).
Nel caso della vendita immobiliare, quindi, correttamente la corte d'appello ha affermato che, ai sensi degli artt. 1176, comma 1, e 1759, comma 1, c.c., non grava sul mediatore l'obbligo di svolgere di sua iniziativa accertamenti di tipo tecnico - giuridico sulla libertà dell'immobile, mediante le c.d. visure catastali ed ipotecarie, nè, a maggior ragione. l'obbligo di svolgere indagini sulla rispondenza a verità delle dichiarazioni sulla libertà dell'immobile rese dal venditore, poiché di queste si assume la responsabilità il solo dichiarante, mentre la controparte può sottoporle a verifica sino al momento della conclusione del contratto ed il notaio rogante è tenuto a controllarle. 3. Con il terzo motivo, denunciando violazione dell'art. 2702 c.c. ed omessa motivazione su punto decisivo, la ricorrente deduce che erroneamente la Corte d'appello ha accolto la riconvenzionale relativa al saldo della provvigione.
Sostiene che la "proposta d'acquisto" subordina il pagamento del saldo alla conclusione dell'atto definitivo di vendita, e che, pertanto, non essendosi stipulato il contratto definitivo, ma soltanto un contratto preliminare, il mediatore non ha diritto a pretendere il saldo. 3.1. Il motivo è inammissibile.
La ricorrente contesta il diritto del mediatore al pagamento del saldo della provvigione in base a quanto asseritamente previsto dalla "proposta di acquisto". L'esame della questione presuppone quindi l'esame diretto del documento e la valutazione del suo contenuto.
Ma la ricorrente non deduce di aver sollevato la questione in grado di appello, come pur sarebbe stato necessario al fine di resistere, nel merito, alla riconvenzionale riproposta in tale sede dalla S.a.s. Italimmobiliare, nè lamenta omessa pronuncia sul punto da parte della Corte d'appello.
Alla stregua di quanto risulta dal ricorso - al quale soltanto può farsi riferimento, non essendo consentito a questa S.C. l'esame diretto degli atti, in difetto di censura incentrata su un error in procedendo - la questione ha carattere di novità, e va quindi dichiarata inammissibile, poiché il suo esame postula accertamenti di fatto, preclusi in questa sede di legittimità. 4. In conclusione, il ricorso va rigettato. 5. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M
La Corte rigetta il ricorso. Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 22.1.1999.


Nota - In argomento, Cass. 13 aprile 1987 n. 3655.
Cass. 14 febbraio 1996 n. 1102.