Abito in un condominio a corpo unico costituito da tre stabili di sei piani, ciascuno con tre scale separate, e da una autorimessa. Il capannone "autorimessa" è costituita da un seminterrrato (16 cantine, due box e due magazzini) e da un piano terra. Il tutto viene indicato nel regolamento come corpo "D". Il piano terra del corpo "D" è diventato una scuola di danza. La scuola di danza ha provveduto a costruirsi impianti di riscaldamento, elettrico e idrico, indipendenti e autonomi dal complesso condominiale, mentre per la rete fognaria è ancora legata al condominio.
Ai sensi dell'articolo 61 delle norme di attuazione del Codice civile, la palestra domanda lo scioglimento della comunione. Ma la palestra ha in comune col condominio, oltre alla rete fognaria, il cortile condominiale, gli impianti centralizzati alla cui manutenzione straordinaria deve sempre partecipare, la fascia perimetrale che circonda i quattro edifici, l'architettura della casa e i servizi comuni. Dispone, inoltre, di una servitù di passaggio sul cortile condominiale per la porta di sicurezza e per l'accesso alla propria cantina. La palestra può domandare e ottenere lo scioglimento della comunione? Come si può contrastare questa operazione? Angelo Di Salvia - MONZA
L'articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che allo scioglimento del condominio originario si può provvedere solo "qualora un gruppo di edifici appartenenti per piano o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi".
La previsione legislativa relativa all'autonomia degli edifici è da sempre oggetto di interpretazioni discordanti, dissertandosi se la nozione di autonomia degli edifici debba intendersi in senso strutturale o in senso funzionale. Anche la giurisprudenza non é riuscita a esprimere un orientamento univoco; quindi, in materia si riscontrano pronunce contraddittorie.
Secondo la sentenza della Cassazione del 18 luglio 1963, n. 1964, il concetto di autonomia non può avere riguardo soltanto agli effetti amministrativi e funzionali, quindi "più che a un concetto di gestione, il termine edificio va riferito a una costruzione la quale per dare luogo alla costituzione di più condomini deve essere suscettibile di divisioni in parti distinte aventi ciascuno una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo". Con la conseguenza che non si può addivenire allo scioglimento del condominio originario laddove vi sia una qualsivoglia anche piccola interferenza strutturale, pur in presenza di una situazione di autonomia funzionale del bene. Oltretutto, ha precisato la richiamata sentenza 1964/63: "al di fuori di queste interferenze, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini alla cui proprietà verrebbero a imporsi limitazioni, servitù e altri oneri di carattere reale, è da escludere in tale ipotesi che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di essa, riferita alla sua destinazione gestione-amministrativa".
In senso contrario, la Corte d'appello di Milano, sentenza del 26 giugno 1962, ha però precisato che costituisce "edificio autonomo, l'ala di uno stabile in condominio adibito ad albergo e munito di un proprio ingresso benché il piano terreno si spinga sotto gli appartamenti compresi dell'altra ala e vi si acceda anche attraverso l'androne condominiale".
Sarà dunque preliminarmente necessario ricorrere a una perizia che accerti se e in quale misura sussista l'autonomia della scuola di danza, senza interferenze di alcun genere con il condominio originario.
A cura di Silvio Rezzonico