Un condominio che si trova in gravi difficoltà economiche, a causa della morosità di alcuni condomini, intende licenziare uno dei due portieri assunti per svolgere il servizio di guardia 24 ore su 24 come previsto dal regolamento. Qual è il quorum necessario all'assemblea per deliberare? Antonio Rolando - NAPOLI
Sotto il profilo condominiale, la guardiania è equiparata al servizio di portierato, a prescindere dalla contrattazione collettiva nazionale di lavoro. La delibera di licenziamento del portiere può essere adottata dall'assemblea con la maggioranza ordinaria così come con la medesima maggioranza può essere deliberata l'eventuale riassunzione del portiere licenziato: si veda in questo senso la Cassazione del 13 agosto 1985, n. 4437.
A parte le disposizioni della legge 11 maggio 1990, n. 108 e a parte le disposizioni del contratto collettivo nazionale, dal punto di vista condominiale il licenziamento del portiere non può tout court essere equiparato alla soppressione del servizio di portierato anche se, rispetto a quest'ultima ipotesi, non può parlarsi di innovazioni in caso di soppressione del servizio, in quanto la cosa comune resta comunque inalterata nella sua consistenza e destinazione, quand'anche si mettano in atto diversi accorgimenti finalizzati allo stesso risultato derivante dal portierato, salva ovviamente l'ipotesi in cui si trattasse di destinare diversamente la guardiola (ad esempio, incorporazione con l'alloggio del portiere al fine di locarla a terzi). Sotto questo profilo, la delibera che non comporti la trasformazione della guardiola può essere assunta con le maggioranze ordinarie.
Nel caso del lettore, se si procedesse alla soppressione del servizio, cosa che non risulta dal quesito, la delibera di soppressione del servizio deve essere assunta all'unanimità, stante il disposto del regolamento contrattuale del condominio, che stabilisce l'obbligatorietà del servizio di portierato. Nel senso della maggioranza delle innovazioni, si veda Cassazione 21 settembre 1961 e Cassazione 13 novembre 1965, n. 66. Solo con la sentenza del 29 marzo 1995, n. 3708 è stato ritenuto che la soppressione del servizio di portierato, se questo è previsto dal regolamento di condominio, costituisce modifica del regolamento stesso, con la conseguenza che la relativa delibera deve essere approvata con il quorum speciale di cui all'articolo 1138, comma 3, del Codice civile, ossia con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
A cura di Silvio Rezzonico