L'1 maggio del 1997 ho affittato un appartamento, con scadenza del contratto al 30 aprile 2001. Un anno prima della scadenza del contratto, redatto secondo i patti in deroga all'equo canone, ho dato disdetta perché intendo vendere l'alloggio. L'addetto alla vendita afferma che la nuova legge sulle locazioni "assorbe" quella sui patti in deroga e quindi il contratto si rinnova per altri 4 anni. Ha ragione? Lettera firmata , Alassio
Va innanzitutto premesso che i patti in deroga (inseriti dal Dl 333/92) prevedevano una durata del contratto di 4 anni e un automatico rinnovo di altri quattro anni, salvo casi particolari (per esempio se il proprietario intendeva abitare lui stesso i locali) in cui non era contemplata la vendita dell'immobile. Quindi, ai sensi del patto in deroga, la sua disdetta non è valida, mentre lo sarebbe ai sensi della nuova legge. Quest'ultima, però, pur abolendo i patti in deroga, afferma che essi debbono quindi giungere alla loro naturale scadenza, per poi essere rinnovati (o non rinnovati) secondo le nuove regole. Infatti l'articolo 14, comma 5 della 431/98 afferma che "ai contratti per la loro intera durata… in corso alla data di entrata in vigore della presente legge (il dicembre 1999), continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative vigenti prima di tale data (quindi nel suo caso i patti in deroga)"
Tra le disposizioni vigenti per i patti in deroga , vi sono anche quella che regolano il casi di disdetta nel primo quadriennio, in cui, lo ripetiamo, non rientra la vendita dell'immobile. Di conseguenza, la sua disdetta non è valida. In mancanza di disdetta valida, la legge 431/98 parla di rinnovo automatico del contratto, secondo il cosiddetto "canale libero". Se ne deduce che dopo il 30 aprile 2001 il suo contratto è stato rinnovato forzosamente, e Lei può dare legittimamente disdetta per la vendita dell'immobile solo ora, affinché il contratto stesso non si proroghi oltre il 30 aprile 2005. L'unico dubbio residuo è sull'entità del canone e sulle altre condizioni contrattuali: sono quelle previste dal contratto precedente o possono essere nuovamente determinate? Propendiamo per la seconda ipotesi, ma non ci sono certezze assolute, mancando sull'argomento sufficienti decisioni giurisprudenziali