Articolo per Tuttosoldi - La Stampa
Il diritto si può far valere anche contro gli eredi
Usucapibile da terzi il terreno affittato
Ho ereditato due anni fa un terreno, in affitto per uso non agricolo al Comune di Spotorno dal 1977, con regolare contratto e canone che è sempre stato denunciato .
Mi è giunta in questi giorni notifica dal Tribunale con la quale i due confinanti chiedo in usucapione parte del terreno, da loro utilizzato come posteggio e passaggio. Cosa posso fare? Mirnico Federin
Va subito detto l’erede subentra nei diritti e nei doveri del defunto, quasi fosse il suo "alter ego". Pertanto è come se il titolare del terreno fosse sempre lo stesso, e la successione ereditaria non interrompe il periodo in cui matura l’usucapione.
E’ senz’altro vero, però, che il conduttore ha tra i suoi obblighi la custodia della cosa a lui locata ed è responsabile "della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso e al godimento della cosa"(codice civile, art. 1594). Pertanto, anche se i vicini dovessero veder riconosciuti i loro diritti, il lettore potrebbe citare in giudizio il Comune di Spotorno per danni. Tuttavia il diritto al risarcimento del danno si prescrive in genere in dieci anni (e, talvolta, in cinque): pertanto il lettore potrebbe rifarsi sul Comune solo per il danno provocato dalla mancanza di custodia relativo all’ultimo periodo. Se il periodo ventennale di possesso relativo all’usucapione è scaduto da troppo tempo, il diritto al risarcimento potrebbe essere dubbio.
Per invocare l’usucapione ventennale occorre che il possessore si comporti esattamente come se fosse il proprietario dell'immobile, senza che l'intestatario del bene si ribelli alle sue pretese. La dimostrazione del possesso ininterrotto (o, al contrario, la dimostrazione che il possesso non c’è stato o è stato interrotto per più di un anno) è affidata quasi sempre a testimonianze. Per bloccare l'usucapione prima della scadenza dei vent'anni (dopo sarebbe inutile), non è sufficiente che il titolare invii, per esempio, una raccomandata di diffida (o che inserisca il reddito immobiliare nel modello Unico): occorre che notifichi all'occupante un atto giudiziario che abbia come scopo il sottrarre l'immobile dal suo possesso, trascrivendo tale atto.
Ampliando un po’ il discorso, si può aggiungere che, per la maggior parte della giurisprudenza, la successione ereditaria non interrompe neppure il periodo di possesso. Per esempio se il padre è possessore di un immobile per quindici anni, il figlio che ne diviene possessore per altri cinque matura il diritto alla usucapione. Si possono ugualmente usucapire beni tra i coniugi in comunione legale o tra diversi coeredi di un immobile.
E’ anche utile ricordare che il termine normale di vent’anni per usucapire è ridotto a quindici anni per i fondi rustici con annessi fabbricati situati nei comuni montani o con redditi dominicali in Catasto molto bassi (articolo 1159-bis del codice civile e legge 10 marzo 1976, n. 346, come modificata dalla legge 31 gennaio 1994, n. 97).
Silvio Rezzonico, presidente Confappi-Federamministratori