Tributi per donazione immobiliare
 
Un appartamento appartiene per due terzi a mia sorella e per un terzo a me: vorrei donare la mia quota a mia sorella. La rendita catastale è 785,01 euro: questo pertanto il valore catastale della mia quota: 785,01 + 5% x 110: 3 = 30.222,88.
 
A quanto ammonterebbero le imposte ipotecarie, catastali e di registro?
Adesso è seconda casa per ambedue i comproprietari. Il valore di mercato dell’intera proprietà è di 270.000 euro. La mia quota pertanto è pari a 90.000 euro.
 
PS: la base imponibile è il valore catastale o il valore di mercato? Leonardo Amorese
 
 
Iniziamo dall’ultima domanda, la cui risposta è tutt’altro che scontata: tant’è vero che sulla materia ha dovuto esprimersi una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate, la n. 6 del 6 febbraio 2007. Com’è noto dal 6 luglio 2006 per le compravendite immobiliari, se l’acquirente è un privato e si applica l’imposta di registro, il valore fiscalmente imponibile è quello catastale (anche se va dichiarato anche quello di cessione). Non è così, dice la circolare n. 6/2007, per le donazioni e successioni. Si deve infatti dichiarare il valore di mercato dell’immobile. Tuttavia, se si dichiara un valore pari o superiore a quello fiscale, è precluso l’accertamento da parte del Fisco (vale ancora l’art. 52, comma 4 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, Testo unico dell'imposta sulle successioni e donazioni).
Potrebbe parere, agli effetti pratici, la stessa cosa. Non è esattamente così. Questo perché se dovesse il qualche modo saltar fuori il valore reale dell’immobile (per esempio per impugnazione della donazione da parte di un erede con diritto alla legittima, per esempio un suo figlio), ci sarebbero grossi problemi.
Resta comunque il fatto che, in casi del genere, la prassi comune è dichiarare un valore per le donazioni un po’ superiore a quello catastale, del 10% circa (un’ipocrisia, se vogliamo, fatta per non farla troppo “sporca”). Attenzione, comunque: il moltiplicatore da lei usato (110) è valido per le prime case: per le seconde è invece 120. Per cui il calcolo corretto è 785,01 + 5% x 120: 3 = 32.970,42.
Passiamo alle imposte, supponendo che le dichiari, per esempio, un valore di 36.000 euro. Non si versano le imposte sulla donazione, per cui la quota esente per fratelli e sorelle è di 100 mila euro. Si versano le imposte ipotecarie e catastali, nella misura del 3% del valore dichiarato dell’immobile (solo se viene adibito a prima casa, si versano 336 euro fisse). Si paga l'imposta di bollo per l'originale dell’atto pubblico di donazione e le necessarie copie autentiche. Insieme ad altri tributi minori e alle necessarie indagini sono da mettere in conto circa 500 euro in più.
Complessivamente siamo a 36.000 * 3% + 500 = 1.580 euro circa.
Il costo più rilevante, potrebbe essere, quindi, l’onorario notarile. Consigliamo di sentire più notai per preventivi perché, checchè ne dica la categoria, i costi di un notaio dipendono anche dall’interpretazione data da ciascun professionista del tariffario nazionale e soprattutto di quelli locali.