Danni da infiltrazioni provocati dall’inquilino: a chi chiede i soldi il condominio?
Oggetto: richiesta informazioni
Sono a richiedere maggiori informazioni sull'articolo scritto sul Giornale - Sole 24 ore nella Rubrica Affari Privati - Locazioni del 08.04.02, Infrazioni: "I reati sono di chi abita".
In particolare sono a richiedere maggiori informazioni (soprattutto riferimenti giurisprudenziali) sulla responsabilità del locatore nei confronti dei terzi nell'ipotesi in cui questi siano danneggiati da infiltrazioni causate, conseguenti ad un cattivo funzionamento della lavatrice, salvo poi possibilità del locatore di rivalsa nei confronti del conduttore.
 Sono, pertanto, a richiedere notizie specifiche sull'ipotesi di allagamenti dovuti a cattivo funzionamento della lavatrice e responsabilità locatore/conduttore nei confronti dei terzi danneggiati.
Firenze, 13 settembre 2002
da Dott.ssa Bhabita Nanwani c/o Studio Legale Avv. Giulio Ponticelli Lungarno delle Grazie, 28 50122 FIRENZE
 
In merito alla responsabilità rispetto a terzi del locatore in caso di infiltrazioni d’acqua, salvo rivalsa nei confronti del conduttore, possiamo segnalarLe le sentenze della Pretura di Catania, 12 dicembre 1994 (massima):
Nel caso di danni da infiltrazioni di acque provenienti dal piano superiore il proprietario di questo è responsabile nei confronti del danneggiato, anche se trattasi di casa locata, salvo rivalsa nei confronti del conduttore.
Pretura di Catania, 26/4/95
Nel caso di danni provocati ad appartamento da infiltrazioni provenienti dal piano superiore, non è esclusa la responsabilità del proprietario di detto piano concesso in locazione, salva l'azione di rivalsa nei confronti del conduttore che non abbia avvertito tempestivamente il locatore.
 
Sulla stessa linea, Tribunale di Bari, 21 settembre 1988, n. 3105, Pretura di Napoli, 18 marzo 1989, n. 1137.
E inoltre, per analogia:
Cassazione 15 marzo 1973, n. 750
In materia di violazione del regolamento condominiale, è il solo locatore condomino che deve essere ritenuto responsabile, gravando su di lui l’onere del controllo sul comportamento dell’inquilino, con riferimento alle norme condominiali.
 
Cassazione, 17/10/95, n.10837
L'art. 70 disp. att. c.c., in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori, ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una cosiddetta «pena privata» che ha come destinatari i condomini. Essa, pertanto, non può ritenersi applicabile ai conduttore degli alloggi condominiali, i quali, ancorché si trovino a godere delle parti comuni dell'edificio in base a un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all'organizzazione condominiale.
 
Parzialmente differente l’interpretazione della Cassazione nella sentenza 11/7/95, n. 7578:
Il proprietario dell'immobile locato è responsabile in via esclusiva dei danni prodotti a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in essi conglobati; la responsabilità ricade, invece, sul conduttore se il danno è provocato da altre parti o accessori del bene locato, rispetto ai quali lo stesso conduttore acquista la disponibilità, con facoltà e obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri. (Nella specie, la sentenza impugnata, confermata dalla S.C., aveva affermato la responsabilità del conduttore dell'immobile locato per il danno cagionato dal distacco di alcune mattonelle di modesto costo).
Per quanto attiene a fattispecie particolari, in cui possono esistere diversi tipi di responsabilità, in caso di infiltrazioni, le segnaliamo le sentenze:
Pretura di Firenze 9/3/98 n.266
Qualora si verifichino delle infiltrazioni in una unità immobiliare concessa in locazione, se il contratto di locazione è ancora in vigore, considerato che non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino quelle relative agli impianti interni dei fabbricato per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, è compito del proprietario attivarsi in virtù delle obbligazioni previste dagli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c., concernenti il mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Il locatore, ha azione di rivalsa contro il condominio. Al contrario, in caso di cessazione tra le parti del rapporto locatizio, la situazione che si viene a creare non può, essere in alcun modo equiparata ad un rapporto contrattuale poiché, vengono meno i rispettivi obblighi e diritti delle parti.
Cassazione, 26/9/97n. 9465
Il conduttore che, avvalendosi dei poteri sostitutivi e di gestione conferitigli dagli articoli 1577, secondo comma, e 2028 c.c., esegue riparazioni urgenti, ancorché su cosa non locatagli, ma necessarie per l'uso convenuto di quella locatigli, ha diritto al rimborso (nella specie il conduttore aveva riparato l'appartamento sovrastante quello locatogli, entrambi di proprietà del locatore, dal quale gli provenivano infiltrazioni).